להיות מתווך דירות בלי רישיון: מה עומד מאחורי הרפורמה שמטלטלת את הענף

האם ביטול הצורך ברישיון למתווכי מקרקעין ישפר את מצב התיווך בענף או ידרדר אותו? בקרב המתווכים קיימת מחלוקת בקשר לתשובה לשאלה זאת - בעוד שברשת רי/מקס תומכים בהמלצות משרד המשפטים להקל את הרגולציה על הענף ולהעבירה לרשות להגנת הצרכן, ברשת הגדולה השנייה אנגלו סכסון מתריעים כי מדובר ב"טעות איומה", וגם לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית מזהירה שביטול הצורך ברישוי יפגע קשה בענף.

באחרונה נחשף כי משרד המשפטים הגיש המלצות לבטל את הצורך ברישוי תיווך, כתנאי להסמכה לעבודה במקצוע. לפי חוק המתווכים, מתווך חייב להיות בגיר, שאינו פושט רגל, אינו עבריין מועד ועוד. כמו כן חויבו המועמדים למקצוע לעבור מבחן שנערך מטעם רשם המתווכים במשרד המשפטים.

"משרד המשפטים פועל על בסיס תוכנית חמש שנתית להפחתת הנטל הרגולטורי והביורוקרטיה המיותרת", נמסר בהודעה מטעם המשרד. "תהליכים דומים נעשו ביחידות רבות בשנים האחרונות כגון הרשות להסדר זכויות במקרקעין (הטאבו), מועצת רואי חשבון, האגף לפיקוח על אפוטרופסים, רשם הירושות ורשות התאגידים. לאחרונה, נערך תהליך טיוב רגולציה ברשם המתווכים במשרד המשפטים וההמלצה המסתמנת של הדרג המקצועי במשרד, בעקבות התהליך היא ביטול האסדרה על רישוי מתווכים.

"חריג אחד לכך, בהתאם לדרישות ארגון ה-FATF, ( Financial Action Task Force , כוח המשימה הבינלאומי לפיתוח וקידום מדיניות למאבק בהלבנת הון ומימון טרור), יהיה לגבי מתווכים המבצעים פעולות פיננסיות (אשר כספי עסקת המכר עוברים דרכם). אנו מדגישים כי מדובר בהמלצה המקצועית המסתמנת, שטרם הובאה לאישור שר/ת המשפטים".

בנוסף לסיבות שפירט הדרג המקצועי במשרד המשפטים לתמיכתו בביטול הצורך ברישיון, בענף נשמעו לאורך השנים טענות נוספות נגד הצורך ברישיון על מנת לעסוק בתחום. רבים מסכימים עם התגובה שהפיצה רשת רי/מקס, לפיה "מבחן הרישיון לתיווך היה מבחן לא רלוונטי שעסק בנושאים משפטיים, שגם כך אסור לעוסקים במקצוע התיווך לעסוק בהם. המבחן לא הפך אף מתווך, לטוב או מקצועי יותר מבחינת השירות ללקוח, האתיקה או המקצועיות בתיווך. הדבר היחיד שהמבחן נתן למתווך זה רישיון תיווך, אסמכתא לעסוק במקצוע, שלעיתים נוצלה לרעה על ידי מתווכים לא מקצועיים".

מנגד טוענים מתווכים רבים כי הרישוי שיפר מאוד את מצב הענף, ושהביטול שלו הוא "טעות איומה". "עד שחוקק, לפני כ-23 שנים, השוק היה פרוץ, היו המון תביעות ותחושה של "ג'ונגל", ללא כל אסדרה. חוק המתווכים אמור היה להסדיר את התחום ואכן לאחר שנחקק, מספר התביעות ירד משמעותית, ואולם בעינינו זה עדיין לא מספיק ויש צורך בהחמרה נוספת. הזוי שבמקום שייקחו את החוק הזה לכיוון של רגולציה מחמירה יותר, רוצים עכשיו לבטל אותו", אמר רונן שטרית, בעלי רשת התיווך אנגלו סכסון. 

נחמן שכטר, שהקים לפני שנים את עמותת המתווכים מלדן שחדלה מלהתקיים, מספר כי היה מיוזמי חוק המתווכים, ביחד עם פרופ' אוריאל רייכמן, והח"כים דאז אוריאל לין, חגי מירום ואברהם פורז. אתמול הוא העביר מכתב מחאה לשר המשפטים הנכנס אמיר אוחנה ובה כינה את השינוי בחוק "חיסול ענף התיווך", והוסיף כי "מתווכי הנדל"ן שילמו עשרות מיליוני שח לקופת המדינה. לא כסף ייעודי אלא כסף לתקציב המדינה. לא נראה סביר ואמיתי לנסות ולחסל חוק זה בלי לבדוק למה חוקק".

איציק לוי, יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, מזהיר מחזרה לימי שנות ה-90 של המאה הקודמת, שבעקבות הפריחה הנדל"נית של אותם ימים, נכנסו לענף חאפרים, ולעתים נוכלים של ממש, שגרמו לו נזקים תדמיתיים קשים, שמלווים אותו עד היום. "לצערי הרב הם החליטו לקחת את הענף הזה לכיוון הפוך ולאפשר לכל אחד לעסוק בזה. הבעיה שכבר היינו בסרט הזה, וראינו לאן הוא מביא", אמר לוי.

מנכ"ל רי/מקס ישראל, ברנרד רסקין גורס הפוך. לדבריו, "אנשים חושבים שהחוק כולו יתבטל אבל זה לא נכון. חוץ מעניין ההגבלות על העיסוק, החוק יישאר ויעבור לפיקוח אפקטיבי יותר של הרשות להגנת הצרכן, שלא תבדוק את הרישיון של המתווך, אלא את איכות העבודה שלו. חושבים שהרישיון מעניק סוג של יוקרה למתווך, אבל הוא לא נותן שום דבר, חוץ מאישור לעסוק בתיווך.

"יש אנשים שנכשלו במבחן ויכלו להיות מתווכים מצוינים ויש שעברו את המבחן והם לא מתווכים טובים. המבחן לא מנבא כלום. חוששים שהתחרות תגדל אבל התחרות היא לא בין המתווכים לבין עצמם, אלא עם כלל השוק. רק 25% מהעסקאות מבוצעות באמצעות מתווכים ובכל היתר אנשים מוכרים וקונים דירות בעצמם". 

פתיחת ענף התיווך לתחרות עלולה להביא דווקא לצמצומה | פרשנות

ענף התיווך נמצא עדיין בטראומה משנות ה-90 של המאה הקודמת. התחושה הייתה אז שכל אחד יכול לעסוק בתיווך, והתוצאות היו קשות עבור אנשים שהשתמשו בשירותי תיווך, במיוחד עולים חדשים. מספר פעמים העבודה הרשלנית אף חצתה את הרף הפלילי. שמו של הענף ניזוק אז בצורה קשה, ומי שסייע מאוד בשיקומו הייתה רשת רי/מקס, שנכנסה לישראל באמצע אותו עשור, עם סטנדרטים מקצועיים, שלא הוכרו עד אז בארץ.

כמעט במקביל חוקק החוק, שהגביל מאוד את מי שיכול לעסוק בענף לתושב ישראל או תושב חוץ עם היתר עבודה בארץ, לבגירים, למי שאינם פושטי רגל ושלא הורשעו בעבירות שפוסלות אותם מלשמש מתווכים, ולמי שעברו את מבחן משרד המשפטים בתיווך.

מאז הענף רשם קפיצה גדולה ברמת השירות והמקצועיות שלו, והגם שיש עוד מקום לשיפורים, התיווך בישראל כבר אינו הג'ונגל שהיה לפני 20 שנים. אבל החששות שהגלגל יסתובב לאחור קיימים, וביטול הרישוי על המתווכים מעורר את החשש שהתדמית הציבורית של הענף תחזור לאחור.

במצב כזה עלול להתברר, שפתיחת הענף לכל דכפין הגדילה את התחרות רק להלכה, אבל בפועל רק הרשתות הגדולות כמו רי/מקס ואנגלו סכסון יפיקו מהצעד הזה רווח, על חשבון המתווכים הקטנים. זאת משום שאנשים יחששו להיעזר באחרונים, שהם לא מוכרים, עם רקע עלום, ויעדיפו לפנות לרשתות המוכרות עם גב חזק, שמפעילות סלקציה ובקרה בבחירת הסוכנים שלהן.

תרחיש של צמצום תחרות, באם יתממש, יגבה בין היתר את המחיר הצרכני. מתווכים רבים כיום אינם מתעקשים על גביית מלוא 2% דמי תיווך, ומוכנים להתפשר. בשתי הרשתות הגדולות מגלים מדיניות קשוחה יותר לגבי עמלת התיווך. אם חלקן בשוק יגדל - הצרכן ישלם יותר.