הקרב על התמ"א: התאחדות הקבלנים לוקחת את עיריית ר"ג לביהמ"ש

עצירת התמ"א ברמת-גן מגיעה אל המבחן המשפטי: התאחדות בוני הארץ הגישה היום (ה') עתירה מינהלית נגד עיריית רמת-גן, בבקשה לבטל את המדיניות שאישרה לאחרונה, המבקשת לצמצם משמעותית את היקפי פעילות תמ"א 38 בעיר.

בעתירה, שהוגשה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב באמצעות עורכי הדין דנה פריד ואייל מאמו ממשרד אגמון ושות' רונברג הכהן ושות', מבקשת התאחדות בוני הארץ לבטל את המדיניות העירונית החדשה, ולהורות לעירייה לדון בכל הבקשות שהוגשו לה וטרם נדונו מאז הבחירות באוקטובר 2018.

ברקע הדברים, הצהרתו של ראש העירייה הנכנס, כרמל שאמה-הכהן, שנבחר בבחירות האחרונות לראשות העיר רמת-גן, כי לא ימשיך את המדיניות המתירנית של השלטון הקודם, שאפשרה בניית פרויקטים רבים של תמ"א 38 בעיר, מבלי להתחשב בתשתיות הקיימות ובהשלכות של תוספת יחידות הדיור על העיר ותושביה.

כפועל יוצא מכך אישרה העירייה לאחרונה מדיניות המצמצמת את האפשרות למימוש פרויקטים מסוג תמ"א 38 בבניינים בודדים, לטובת פרויקטים "מתחמיים" שיכללו מספר בניינים וימומשו כמקשה אחת שתאפשר הוספת תשתיות מתאימות.

לטענת הקבלנים הבונים בעיר, המדיניות החדשה אינה חוקית, מאחר שלא אושרה בהליך תכנוני תקין, ואף כי היא סותרת את מדיניות הממשלה לאפשר לתושבים להתמגן מפני רעידות אדמה באמצעות התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38.

"לא ייתכן כי חילופי שלטון ייגרמו לשינויים כה תכופים במדיניות התכנונית העירונית, ולא ייתכן כי טעמים פוליטיים הם שיכתיבו את סדר היום התכנוני בעיר", טוענת התאחדות בוני הארץ בעתירה, "תוך יצירת כאוס תכנוני ופגיעה ברציפות השלטונית ובאמון הציבור, באופן השומט את הקרקע מהרציונל העומד בבסיסה של תמ"א 38".

לטענת ההתאחדות, שינוי המדיניות אושר במסגרת "מסמך מדיניות" חסר תוקף סטטוטורי, ולא במסגרת תוכנית מחייבת.

עוד נטען בעתירה כי בנובמבר 2017 לאחר תקופה ארוכה של חוסר ודאות תכנונית בעיר, אושרה במליאת הוועדה המקומית מדיניות מפורטת שנקרא "מדיניות 2017" ליישום תמ"א 38 ברמת-גן. "ואולם, מדיניות זו החזיקה מעמד חודשים ספורים בלבד, עד שבסוף אפריל 2019, אושרה במליאת הוועדה המקומית במהלך חפוז שאינו מבוסס על בדיקות מקצועיות, באופן שרירותי פוגעני ובלתי סביר, מדיניות חדשה - "מדיניות 2019" - שמשמעותה הלכה למעשה ביטול כמעט מוחלט של יישום תמא 38 בעיר רמת-גן".

על-פי המדיניות החדשה, עיריית רמת-גן קבעה כי פרויקט תמ"א 38 בבניין בודד יאושר רק במקרים חריגים ובכפוף לתנאים רבים, תוך התחשבות במצבה הפיננסי והתקציבי של העיר. כמו כן הוחלט כי לא יאשר פרויקט בודד במקום שניתן לממש בו פרויקט מתחמי, הכולל מספר של בניינים. לטענת ההתאחדות, מדיניות זו אושרה, מבלי שכלל הוגדר מהו תכנון מתחמי, וכמה מגרשים יכול להכיל, ועל כן אין היתכנות ליישומו.

"החלת המדיניות החדשה על כלל הפרויקטים מכוח תמ"א 38 בעיר רמת-גן תוביל לתוצאה עגומה של עצירת יישום התמ"א ואי-חיזוק מבנים, אשר נחוץ כל-כך הן בשל חוסר יכולת להגיע להסכמות מספקות עם דיירי מתחמים והן בשל חוסר היתכנות כלכלית", צוין בעתירה. לטענת ההתאחדות, שינוי המדינות נובע מ"טעמים פופוליסטיים ומהווה חלק מהבטחת בחירות אותה מבקשת הוועדה המקומית לקיים על חשבון הקבלנים והדיירים במבנים מסוכנים".

עוד נטען בעתירה כי מאז הבחירות המוניציפליות שהתקיימו באוקטובר 2018, הוועדה המקומית כלל לא דנה בבקשות שממתינות להחלטות, בניגוד לחוק. גם במקרים שבהם אושרה בקשה למתן היתר בנייה, ומלואו כל התנאים למתן ההיתר לרבות תשלום אגרות, טוענת ההתאחדות כי ההיתר מעוכב, וזאת באופן בלתי חוקי מפאת המדיניות החדשה, ש"מעקרת מתוכן את תמ"א 38".

"הקפאת דיונים בהיתרי בנייה על סמך מדיניות מתגבשת הינה בניגוד לחוק ולתוכניות תקפות", צוין בעתירה. "הקפאת הפרויקטים פוגעת באינטרס הציבורי של שמירה על חיי אדם באמצעות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר עומד בבסיסה של תמ"א 38".

בנוסף, התאחדות בוני הארץ טוענת בעתירה כי לעצירת התמ"א בעיר יש השפעה רחבה לרבות פגיעה ביזמים, בקבלנים, בציבור ובבעלי מקצוע נוספים, שפעלו ופועלים בתום-לב בהתאם למדיניות התכנונית הארצית והמקומית שהוסדרה בכל מדרגי התכנון הרלוונטיים. "במהלך השנים האחרונות נרקמו ונרקמים פרויקטים שהם פרי עמלם של יזמים, קבלנים, עורכי דין, אדריכלים, מהנדסים, שמאים, דיירים וגורמים נוספים שמקדישים זמן ומשאבים רבים, כדי לממש פרויקטים של התחדשות עירונית בהתאם למדיניות התכנונית שנקבעה בין היתר על-ידי הוועדה המקומית עצמה עד לאחרונה", נטען בעתירה. "המדיניות החדשה מבקשת להורידם לטמיון וגוזרת על תושבי העיר להמשיך לחיות עוד שנים רבות במבנים ישנים הבנויים באיכות ירודה עד כדי סיכון ממשי לחייהם. מדובר בבניינים שקרוב לוודאי יקרסו בעת רעידת אדמה ולא יוכלו לספק הגנה בעת מתקפת טילים, וכחלק מהפתרונות האפשריים לכך, התקינה הממשלה את תמ"א 38. כך למעשה מדיניות העירייה החדשה תפקיר רבים מתושביה ובעיקר מקרב תושביה המוחלשים שלא יזכו למימוש פרויקטים".

עוד טוענת ההתאחדות, שכאמור מייצגת קבלנים בישראל, כי "יזמים וקבלנים רבים, בעיקר קטנים ובינוניים, לא יוכלו לשאת בגזרה שפוגעת בהם באופן גורף ומסכנת את יכולתם להמשיך ולהתקיים כגופים עסקיים. לא ייתכן כי הרשות המקומית תבקש לבטל או לסתור הוראות תכנוניות שנקבעו על-ידי הממשלה בהליך חקיקתי ולפגוע בתמריצים כלכליים שנועדו להגן על תושבי המדינה מפני סיכונים ממשיים לחיי אדם".

מעיריית רמת-גן נמסר בתגובה: "הקבלנים עותרים למען הרווחים שלהם, שיהיו כמה שיותר גדולים וכמה שיותר מהירים. להנהלת העיר החדשה אכפת קודם כל מה הציבור והעיר מרוויחים מהבנייה בעיר, ושיהיו מספיק תשתיות והכנסות כדי לקיים ולקדם איכות חיים ברת-קיימא".