אזהרת הצפה של הכלכלנית הראשית למשקיעי הנדל"ן בנתיבות

רכישות אינטנסיביות מצד משקיעים ומצד אנשים שאינם תושבי העיר, מעלה חשש שהעיר בדרך להצפה - כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים של הכלכלנית הראשית. ועוד תופעה: מחיר למשתכן הגדיל את רכישת הדירות יד שנייה אצל זוגות צעירים. הסקירה מתייחסת לרבעון האחרון של 2018, והיא מפורסמת באיחור ניכר, ואולם יש בה לא מעט ניתוחים שחשובים גם לאמצע 2019.

שני הסקטורים שמעניינים את האגף הכלכלן הראשי הם המשקיעים והזוגות הצעירים, שעל שניהם שם שר האוצר משה כחלון את הדגש בשנים האחרונות - בעוד שאת המשקיעים ביקש לסלק מהשוק, הוא שאף לכך שעיקר הבנייה בו תוקדש לצעירים, ובנקודה זו הוא אכן נחל הצלחה.

במהלך שנה שעברה נרכשו 13,800 דירות על ידי משקיעים, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2017, בהמשך לירידות חדות שבין 30%-20% בשנתיים הקודמות, ואולם עיקר הירידה במשקל הרכישות שלהם נרשמה דווקא באזורי המרכז, בעוד שבפריפריה הפגיעה היתה פחות דרמטית. בכלכלן הראשי מעריכים, כי הדבר נעשה עקב מחירי הדירות הזולים בפריפריה, התשואה הגבוהה ומס הרכישה הנמוך יחסית שמוטל עליהם שם.

שתי ערים פריפריאליות הנהנות לאחרונה מהתעוררות ברכישות המשקיעים הן נתיבות ואור-עקיבא, ולגבי שתיהן הכלכלנית הראשית מציבה תמרורי אזהרה של הצפה. לגבי אור-עקיבא היא עשתה זאת לפני כחודשיים, והיא חוזרת עלייה גם בסקירה הנוכחית. נתיבות, לעומת זאת, היא שם חדש.

סך הדירות שרכשו המשקיעים בנתיבות ברבעון האחרון של 2018 עמד כ-80 דירות, כפליים מהכמות שנרכשה ברבעון האחרון של 2017. בנוסף, משקל נתיבות בסך רכישות המשקיעים באזור הדרום הגיע ברבעון האחרון של 2018 ל-15%, הרמה הגבוהה ביותר לפחות בארבע השנים האחרונות

זה לא הכול. במקביל לגידול המשמעותי במספר המשקיעים, נרשמה גם התנפלות על דירות חדשות בנתיבות גם על ידי רוכשי דירה יחידה, כולל כאלה שכלל לא מתגוררים בעיר, מה שיש לרמז שלפחות חלקם הם משקיעים מוסווים, שינסו להשכיר את הדירות. צירוף שני הנתונים הללו מביא את הכלכלן הראשי להגיע למסקנה, כי בשוק הנתיבותי יש "גידול פוטנציאלי משמעותי בהיצע הדירות שיעמדו להשכרה בעיר זו עם השלמת הבנייה", כנכתב בסקירה.

14,500 דירות שרכשו זוגות צעירים ברבעון האחרון של השנה שעברה, רשמו שיא של לפחות מתחילת העשור הנוכחי. זאת כתוצאה מגידול חד שנרשם בעסקאות של דירות "מחיר למשתכן", שנמכרו ברבעון זה ואולם במקביל לגידול הזה, נרשם גידול גם ברכישת דירות יד שנייה במחירי השוק. כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר את הרבעון האחרון של 2018 בשוק הדירות למגורים.

מה הביא לגידול הרכישות של דירות יד שנייה של זוגות צעירים, ברבעון האחרון של השנה שעברה? חלק מזה מוסבר על ידי מכירת דירות על ידי משקיעים. סך הדירות שמכרו משקיעים לזוגות צעירים באותו רבעון הגיע ל-2.2 אלף דירות, גידול של 28% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2017.

ואולם מדובר בחלק קטן מרכישת הדירות יד שנייה על ידי הצעירים, ברבעון זה, שהגיעו לכ-11,500 בסך-הכול. על פי בדיקת אגף הכלכלן הראשי, עד לתחילת מכירת הדירות החדשות במסגרת מחיר למשתכן, אחוז הדירות יד שנייה בקרב הזוגות הצעירים, הגיע לכ-70%, ואילו מאז 2017 הוא נע בסביבות 80% מכלל הדירות שהם רוכשים.

השערה אחרת שלא מובאת בסקירה היא, שזוגות שלא מגרילים את הדירה הרצויה בתכנית הממשלתית, פונים לשוק הדירות יד שנייה, לרכוש דירות שם.

שוב מעלה הכלכלנית הראשית את השאלה, עד כמה באמת רוכשי הדירות ב"מחיר למשתכן", באמת מממנים את הדירות הללו מכיסם. בפילוח גיאוגרפי שערכה לפלח זה של השוק עלה אזור השפלה, הכולל בין היתר את רחובות, ראשון לציון, נס ציונה, ומודיעין, שבו רכשו הצעירים 370 דירות, כפליים ממספרן ברבעון האחרון של 2017.

"ניתוח רמות השכר של רוכשים אלו, בפרט על רקע רמות המחירים של הדירות שנרכשו מעמיד בסימן שאלה את יכולתם של הרוכשים הצעירים לממן בעצמם את רכישת הדירה (גם בהינתן משכנתא)", נכתב בסקירה.

בין היתר הוברר, כי השכר החציוני ברוטו של משקי הבית שרכשו דירות חדשות באזור השפלה, הגיע ל-15 אלף שקל, בשעה שמחיר הדירה החציוני עמד על 1.5 מליון שקל; רבע מכלל משקי בית אלה השתכרו בשכר שלא עלה על 8,500 שקל בחודש, בעוד שמחיר הדירה שרכשו עמד בממוצע על 1.6 אלף שקל.

במילים אחרות - משקי בית שהשתכרו פחות רכשו דירות יותר יקרות.

להערכת הכלכלן הראשי, לפחות בחלק מהמקרים עומדים מאחרי זוגות צעירים שמשתכרים שכר מאוד נמוך, כוחות כלכליים חזקים - ההורים או משקיעים, שהם אלה שרכשו את הדירות על שם הצעירים, בין אם כדי לסייע להם כדי להגיע לדירה, ובין אם כדי להשתמש בהם כאמצעי לחסוך מיסוי. יש לציין, כי באגף הכלכלן הראשי מתריעים על התופעה הזו של משקיעים בהסוואה של זוגות צעירים, כבר זמן רב.