הבחירות, המדד והגאות בעסקאות: מתרבים הסימנים שהדירות יתייקרו השנה עוד יותר

אחרי שמחירי הדיור הצטננו מעט ב-2018, גוברת הסבירות לכך שהשנה מגמת העלייה תתחדש. לפי נתונים שפרסם אתמול (ב') אגף הכלכלנית הראשית באוצר, נרשם זינוק מתחילת השנה בהיקף עסקאות הנדל"ן לעומת ארבעת החודשים הראשונים של 2018. לכך יש לצרף את נתוני הלמ"ס מסוף השבוע, שהצביעו על עליית מחירים של 1.5% מתחילת השנה ועד למועד הבחירות באפריל האחרון.

העובדה שאנו נמצאים כיום בתקופת בחירות נוספת, שמאופיינת לרוב בעליות מחירים, היא אינדיקטור נוסף לכך שהשוק בדרך למעלה. לפיכך, אם השנה שעברה הסתיימה בירידות קלות במחירים, 1-2% בממוצע, הפעם התמונה צפויה להיות שונה וקיים סיכוי ריאלי לכך שהישגו היחידי של שר האוצר משה כחלון בתחום הדיור, בלימת עליות המחירים - יימחק.

משפרי הדיור מגדילים נוכחות

לפי נתוני אגף הכלכלנית הראשית, שירה גרינברג, בחודש אפריל האחרון נרכשו בישראל 8,300 בתים ודירות. אמנם מדובר בירידה של כ-1,400 עסקאות לעומת מרץ 2019, אלא שבאפריל חל חג הפסח וחלק ניכר מהחודש היה "קפוא" מבחינת עסקאות. אינדיקציה לכך שמדובר בנתון גבוה באה לידי ביטוי בהשוואה לאפריל 2018, שגם בו חל חג הפסח, ובמהלכו נסגרו 6,200 עסקאות - זינוק של 37% בשנה. בארבעת החודשים הראשונים של 2019 נסגרו 36,300 עסקאות, לעומת 33,000 בתקופה המקבילה אשתקד, כך שנכון לעכשיו מדובר בעלייה משמעותית.

 כמות העסקאות בישראל

ומי הקונים? הזוגות הצעירים שולטים בשוק, עם 4,500 דירות שרכשו באפריל, מתוכן רק 1,100 במסגרת "מחיר למשתכן". נתון זה מחזק את הממצאים מסקירת הרבעון האחרון ב-2018 של אגף הכלכלנית הראשית, ולפיהם התוכנית הגדילה לא רק את רכישת הדירות החדשות המוזלות, אלא גם את רכישת הדירות מיד שנייה. בהשוואה לאפריל 2018, זינקו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בלא פחות מ-52%. מפילוח גיאוגרפי עולה, כי מרבית הנכסים שאלה רכשו התרכזו באזור המרכז (70%).

לכניסת הזוגות הצעירים לשוק היד שנייה יש השפעה גם על משפרי הדיור. לפי הנתונים שפורסמו כעת, חלקם של אלה עלה באפריל ב-30% לעומת 2018, והם אחראים לרכישת כ-2,900 דירות, במיוחד באזורי ת"א ונתניה.

הסקטור היחיד שלא הושפע מתקופת הבחירות היו משקיעי הנדל"ן. ב-2018 חלקם המשיך להצטמצם בשוק הדיור, ולפי נתוני אפריל האחרון, הם ממשיכים להמתין לקראת כינון הממשלה הבאה, בתקווה שזו תוריד מהם את נטל המסים הגבוה, שהוטל על ידי כחלון בקדנציה האחרונה. בסך הכל רכשו המשקיעים 970 דירות באפריל, אך מכרו כ-1,600. בכך הם המשיכו תהליך בן שלוש שנים, שבו מלאי הדירות בידיהם,ושחלקו משמש להשכרה, מצטמצם. בתקופה זו נגרעו ממלאי זה כ-17,500 דירות.

כשמפרקים את עליית המחירים לאזורים גיאוגרפים, מגלים כמה הפתעות. במקום הראשון בעליות נמצא דווקא מחוז הצפון, שמחירי הדירות בו זינקו ב-5.3% מתחילת השנה. מחוזות ירושלים ותל אביב, שעד כה בלטו בירידות המחירים שנרשמו בהם, חזרו לעליות, גם אם מתונות יותר: 2.4% בבירה, 1.7% בת"א. במחוז חיפה נרשמו עליות של 1.3% במחוז הדרום הסתכמה העלייה ב-0.4%, ורק במחוז המרכז נרשמה ירידה מינורית של 0.1%.

מחפשים חלופות למחיר למשתכן

המגמה הזאת אינה מקרית. האחיזה החזקה של הממשלה בשוק הדיור, וחוסר האיזון שהיא יצרה בו, גרמו לכך שעם פיזור הכנסת לפני כחצי שנה נרשמו זינוקים גדולים בהיקפי העסקאות - ובעקבותיהם עליות מחירים.

עכשיו אנחנו בתוך תהליך זה, בשוק כמעט ללא משקיעים. בימים כתיקונם הם היוו בין חמישית לרבע מהשוק, אך כיום הם פחות מעשירית ממנו, לאחר שהוכו על ידי כחלון - במיוחד באמצעות מס רכישה גבוה. הדבר הסביר ביותר למשקיע כיום הוא להמתין לכינון הממשלה הבאה ולקוות שגזירות המס יוסרו. לאור זאת, כמות העסקאות ב-2019 לא צפויה להתקרב לזו של 2015, למשל, שבה המשקיעים כיכבו. על פי כמות העסקאות שנרשמה בשליש הראשון של השנה, 2019 תרשום גידול משמעותי של 10-12% בכמות העסקאות בהשוואה ל-2018.

חוסר האיזון בא לידי ביטוי גם בכך שהזוגות הצעירים מהווים כיום את עיקר השוק. הם מכתיבים שוק של דירות זולות יחסית, המתאימות לאמצעיהם: חלקן בפריפריה, וחלקן בערי מרכז לא יקרות כמו פתח תקווה וחולון. מצב כזה לא זכור מעליות מחירים קודמות, שהחלו דווקא בפלח שוק היוקרה, שכרגע עדיין רדום יחסית. ואולם עם התובנה ש"מחיר למשתכן" מגיעה בקרוב לסופה, אנו כבר רואים צעירים שמחפשים אלטרנטיבות בשוק החופשי. תהליך זה, שצפוי להיות מורגש עוד יותר בחודשים הקרובים, משחרר את משפרי הדיור, שעד כה סבלו מהדרת המשקיעים ומהפניית הצעירים לרכוש דירות ב"מחיר למשתכן".

מחוזות תל אביב וירושלים הם מפתח חשוב להבנת השוק בחודשים הקרובים: האם אנו צופים בניצני פריחה גם בדירות היקרות, אלה שלא קשורות לזוגות הצעירים? אם התשובה לכך חיובית, מדובר בתהליך איטי יותר, שכנראה נראה אותו סמוך יותר לבחירות. הרגולטורים, בכל תרחיש שהוא, לא יוכלו להשפיע באופן ממשי על השוק בתקופה זו.