בינתיים בניו יורק: אושרה הרפורמה ההיסטורית שמגינה על זכויות השוכרים

אחרי מאבק עז שנפרס על פני שלושה עשורים, יותר ממיליון שוכרי דירות בניו יורק סיטי והסביבה זכו בסוף השבוע בשורה של הגנות חדשות. "חוק הגנת הדיור והדיירים של 2019" עבר בסנאט של מדינת ניו יורק ברוב של 36 על 24 קולות, ונחתם בזריזות על ידי מושל המדינה, אנדרו קומו, שראה בו הישג, אף שבחר לא להתערב בישורות האחרונות. "בתחילת המושב קראתי לחקיקה הגורפת והאגרסיבית ביותר בהיסטוריה של המדינה", אמר קומו במעמד החתימה, "אני בטוח שהחוק שעבר הוא מערכת הרפורמות החזקה ביותר שהמחוקק יכול היה להעביר והוא צעד חשוב עבור הדיירים ברחבי ניו יורק".

החוק החדש הוא גרסה מעודכנת לחוק משנות ה-90 שתוקפו פג בשבת האחרונה. מטרתו, שעל ניסוחה נאבקו שוכרים ומשכירים בחודשים האחרונים, הייתה לסגור פרצות שאפשרו לבעלי נכסים להעלות את שכר הדירה בשיעורים גבוהים מדי שנה, להשית עלויות מרובות על דיירים ולהפקיע מהם נכסים.

כך למשל בחוק החדש נאסר על משכירים לדרוש פיקדון בשווי של יותר מעלות שכר דירה חודשי אחד, ותוקנה פרצה שאפשרה לבעלי נכס להעלות את שכר הדירה ליחידה מוגנת, אם הדיירים המתגוררים בה מרוויחים יותר מסכום כסף מסוים בשנה, או אם הדירה עצמה מושכרת בעלות חודשית הגבוהה מ-2,722 דולר. הנוסח החדש אף מבטל את הצורך של נבחרי המדינה לחדש את החוק באופן קבוע.

קבלנים ובעלי נכסים שהחזיקו במשך שנים רבות בהשפעה גדולה על החקיקה ברמת המדינה, טענו כי החוק החדש יגרום להם להשקיע פחות באזורים המושפעים, יקטין את הבנייה וימחק משרות של עובדי קבלן. בהפגנות נגד הרפורמה, בעלי הבתים אף שלחו אוטובוסים של חשמלאים ומתקני דודים להפגין מול הסנאט, והשקיעו בפרסומות ברשתות החברתיות שפונות לאנשי תחזוקה ולעובדי קבלן.

כמה קבלנים אף טענו כי הרפורמה תגרום לאי עמידה מאסיבית בפירעון הלוואות ותהווה מהלומה עזה לבנקים. את תרומתם של בעלי הנכסים הציג איגוד בעלי דירות (שמייצג 25 אלף בעלי קרקעות) בדוח, שממנו עולה כי בעלי הנכסים השקיעו ב-2018 לבדה 13.3 מיליארד דולר בשדרוגים, שיפוצים, תחזוקה ותפעול הנכסים שלהם. לפי הדוח של האיגוד, עבודות אלו ייצרו הכנסות של יותר מ-24 מיליארד דולר באותה השנה ברמה המוניציפלית.

"המחוקקים יגרמו לאובדן של מאות אלפי משרות ומיליארדי דולרים בהכנסות מעסקים וממסים", אמר נשיא האיגוד שטען כי בעלי הנדל"ן מודרו לחלוטין מהליך החקיקה, והיקפה הפתיע אותם. באופן מסורתי ניהלו בניו יורק את הדיונים על חוקי השכירות בדלתיים סגורות בסנאט ובאסיפה של מדינת ניו יורק. בעלי הנדל"ן כבר הצהירו כי ייאבקו בחוק החדש בערכאות משפטיות.

ניו יורק היא לא המדינה הראשונה שמבצעת רפורמה נרחבת בשוק הדיור להשכרה שלה. לפניה היו אלה מדינות קליפורניה ואורגון שהכניסו שינויים מהותיים בחקיקה הקיימת במאי ובפברואר האחרונים, בהתאמה.

הפעולות אינן מתואמות, אך הן מגיעות ממצוקת דיור חובקת מדינה. מחקר שנערך באוניברסיטת הרווארד ב-2018 מצא שכמחצית מהשוכרים בארה"ב משקיעים יותר מ-30% מההכנסה שלהם בתשלומי שכירות. לפי מחלקת הדיור והפיתוח העירוני האמריקאית, השקעה בשיעור כזה מקשה על שוכרים לרכוש מצרכים חיוניים אחרים, כמו אוכל וביטוח בריאות.

הרפורמה שהתרחשה בניו יורק ריכזה תשומת לב רבה דווקא משום שהיא מחזירה רעיונות כמעט לא רלוונטיים בפוליטיקה האמריקאית, של פיקוח על שכר דירה, ומשום שניו יורק מהווה פעמים רבות מודל למדינות ולמחוקקים נוספים.

כך, אף שרק כארבע ערים ברחבי ארה"ב מנהיגות סוג מסוים של פיקוח על שכר דירה, ביותר מ-30 ערים גדולות אחרות מתנהל דיון מהותי בנושא. באותה הרוח, אגב, ניו יורק השתמשה במומנטום מהבחירות האחרונות כדי להעלות את שכר המינימום ל-15 דולר - מספר שהפך מאז כבר לסיסמת הבחירות של כל המועמדים הדמוקרטים המובילים. 

החברות האמריקאיות שחשופות לרפורמת השכירות והנפיקו אג"ח בת"א: ההשפעה עלינו מוגבלת

את רפורמת השכירות בניו יורק ירגישו גם שתי חברות נדל"ן אמריקאיות, שהנפיקו בעבר איגרות חוב בבורסה בת"א. לדברי שתי החברות, ההשפעות עליהן משינויי החקיקה יהיו מוגבלות ויורגשו בעיקר בעת ניסיון למכור יחידות דיור להשכרה.

החברה המרכזית היא דה זראסאי גרופ, שבשליטת ג'ואל וינר. לחברה אג"ח בהיקף של 2 מיליארד שקל ערך נקוב שנסחרות בבורסה.

דה זראסאי פועלות בארבעה רבעים של ניו יורק סיטי (מנהטן, ברוקלין, ברונקס וקווינס) ובבעלותה 10,300 יחידות דיור, מתוכן כ-9,000 יחידות דיור להשכרה בפיקוח. לדברי החברה, החקיקה שאושרה נמצא עדיין תחת בחינה של יועציה המשפטיים בארה"ב, אך לאחר בחינה ראשונית התיקון האמור לא ישפיע ככל הנראה באופן מהותי לרעה על צפי מכירת הדירות שלה, לפחות בשלוש השנים הקרובות, וגם לא על פעילותה ועל הכנסותיה מדמי שכירות.

למרות הדברים, נסחרה אתמול אג"ח ג' של דה זראסאי בירידה של כ-1% והשלימה נפילה של 6.2% בשלושה ימים.

החברה השנייה היא דלשה קפיטל, שבשליטת מייקל שהה. לחברה שלוש סדרות אג"ח שהונפקו בת"א בהיקף כולל של 642 מיליון שקל ערך נקוב.

לדלשה מספר מצומצם של דירות להשכרה בניו יורק, וגם היא ציינה כי לשינויי החקיקה לא צפויה השפעה על פעילותה ועל הכנסותיה מדמי שכירות.

עם זאת, בחברה הדגישו כי תיתכן השפעה שלילית ביחס להכנסות העתידיות ולאפשרויות להעלאת דמי השכירות ביחידות הדיור הכפופות לרפורמה החדשה, אך זו טרם נקבעה לפי שעה.