לפי מה יחושב שווי של עסקת קומבינציה ומה יהיה היקף המס

עסקת קומבינציה היא עסקה במקרקעין שתמורתה אינה במזומן, אלא בקבלת שירותי בנייה ולעיתים תמורות נוספות כגון מע"מ שירותי בנייה, מזומן, היטל השבחה, שכר דירה חלופי וכו'.

נשאלת השאלה, כיצד יקבע מנהל מיסוי מקרקעין את השווי של העסקה לצורך המיסוי.

אפשרות אחת: לקבוע את השווי בהתאם לשווי התמורות שמקבל המוכר.

אפשרות שנייה: לקבוע בהתאם לשווי השוק של זכויות הבנייה הנמכרות ליזם.

בהוראת ביצוע 23/98 קבעו רשויות המס כי שווי המכירה ייקבע בהתאם לשוויין של עלויות הבנייה וכלל התמורות שאותן מקבל המוכר, בתוספת רווח קבלני. על מנהל מיסוי מקרקעין לבחון ששווי זה תואם את שווי השוק של הממכר.

בשל העובדה כי הערכת שווי המכירה בהתאם לשווי הזכויות הנמכרות היא פשוטה יותר, במיוחד בעסקאות קומבינציה שבהן יום המכירה נקבע למועד יום חתימת ההסכם כך שבמועד זה טרם התגבשו עלויות הבנייה והתמורות שיינתנו למוכר, נוהג מנהל מיסוי מקרקעין לקבוע את שווי המכירה בהתאם לשווי השוק של הממכר.

מה קורה כשיש פער גדול בין החישובים

לעיתים קיים פער משמעותי בין שוויין של זכויות הבנייה הנמכרות לבין השווי של כלל התמורות שמקבל המוכר, מסיבות שונות.

לפיכך, בדרך כלל עמדת המוכר היא כי יש לקבוע את שווי המכירה בעסקת קומבינציה לפי שווי כלל התמורות הניתנות לו וכאמור מנגד אוחז המנהל בעמדתו לפיה יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לשווי הזכויות הנמכרות.

אולם קיימים מקרים שבהם עדיף למוכר לטעון דווקא לשווי שוק של הממכר. בדוגמה שנבחן מדובר בשני בעלי מגרש בחלקים שווים, שעליו ניתן לבנות 1,000 מטרים (500 מ"ר לכל מוכר). באזור יוקרתי יחס הקומבינציה המקובל הוא 50/50. שווי קרקע למ"ר מבונה הוא 15 אלף שקל ושווי עלויות הבנייה הוא 12 אלף שקל.

במקרה זה, השווי שלו יטען כל מוכר הוא לפי עלויות הבנייה שהוא מקבל (250 מטרים כפול 12 אלף שקל ובסה"כ 3 מיליון שקל, ואילו המנהל יטען לשווי שוק בסך של 3.75 מיליון שקל (250 מטרים כפול 15 אלף).

במקרה אחר הוצעה עסקה ביחס של 60/40 בין הבעלים - מה שמשנה את התמונה. במקרה כזה, המוכר יטען לשווי מכירה בהתאם לשווי הזכויות הנמכרות, שכן מכר רק 40% מה-500 מטרים שבבעלותו ובסך של 3 מיליון שקל (500*40%*15,000), ואילו המנהל יטען לקביעת שווי בהתאם לתמורות הניתנות למוכר ובסך של 3.6 מיליון שקל (500*60%*12,000).

נראה כי במקרה השני שהבאנו השתנו היוצרות: בעסקה הראשונה יבקש המנהל לקבוע שווי לפי שווי הזכויות שנמכרו, ואילו בעסקה השנייה יבקש לקבוע שווי לפי כלל התמורות, האם יש למנהל מחויבות לעקביות, האם יכול הוא לאחוז בחבל בשתי קצותיו כאשר המטרה לגבית מס מקסימלי היא מעל הכול?