בעלי אלטו, כידון ומלמוד: "החלטנו שלא כל עסקה בארה"ב צריכה להתבצע עם שותף מקומי"

אחרי עשור של פעילות בתחום המרכזים המסחריים בארה"ב, מודי כידון ויניב מלמוד, בעלי קרן ההשקעות בנדל"ן אלטו (ALTO), כבר צברו מספיק ידע וביטחון כדי לבצע חלק מהעסקאות שלהם ללא שותף מקומי. היום הם אומרים כי גם ב-2009, בעת שחברו להקמת הקרן, בשיא המשבר בשווקים (וזה האמריקאי בפרט), הם היו משוכנעים בהצלחת המודל שפיתחו. על פי היקפי הפעילות והביצועים שהם מציגים, נראה כי השניים פועלים נכון.

כידון הוא דמות מוכרת וותיקה בשוק המקומי, בעיקר בשל ההיסטוריה שלו בענף הפרסום, שם היה אחת הדמויות המרכזיות במשך שנים ארוכות במסגרת פעילותו במשרד הפרסום גיתם. על היכרותו את תחום הנדל"ן הוא מספר, כי "אחרי שהשתחררתי מצה"ל מושיק תאומים משך אותי לעבודה בגיתם, והוא זה שלימד אותי את המקצוע. בשנת 1994 היינו חברת הפרסום הגדולה בארץ, ומכרנו את הפעילות לחברה העולמית BBDO. את הכסף משם התחלתי להשקיע בנדל"ן עם אהוד סמסונוב, ולימים הקמנו את חברת ויתניה (הנסחרת בבורסה, א' ל'). עד שנת 2003 ניהלתי את גיתם ואחר כך נשארתי כבעלים, ביצעתי השקעות בתחום ההייטק ונשארתי להיות יו"ר של כמה חברות בנות, בעיקר של חברת המדיה, עד שב-2007 נסעתי ללימודים בהרווארד, ומשם חברתי למלמוד להקמת הקרן".

בארה"ב, הוא מספר, "התחלתי לבחון אפשרות להקים עם חברים קרן פרייבט אקוויטי בלונדון. אבל אז השווקים התרסקו, והתוכניות שלנו השתבשו, והחלטתי שיש הזדמנות להיכנס לתחום הנדל"ן בארה"ב. אמרתי לעצמי שבמצב השווקים הנוכחי, העוגן הכי טוב להשקעה הוא נדל"ן".

עם קבלת ההחלטה פנה כידון לבן דודו ושותפו בעסקי הפרסום, תאומים, בהצעה להצטרף אליו במיזם. תאומים, בתגובה, לדברי כידון, "הבטיח שיהיה המשקיע הראשון בקרן. אז החלטתי לחפש מישהו שכבר ביצע השקעות בתחום הנדל"ן בארה"ב ואיתרתי את יניב מלמוד שהיה עם ארבע שנות ניסיון בראשות מחלקת הפרייבט אקוויטי של חברת הביטוח הראל, והחלטנו יחד על הקמת הקרן".

61 עסקאות ב-10 שנים

מלמוד מספר על התפתחות הפעילות ואומר כי "ארה"ב זה שוק גדול, ואנחנו החלטנו לבצע השקעות בנדל"ן מניב וסולידי, לא להיכנס לתחום הייזום ולא ללכת למקומות 'אקזוטיים'. כשהתחלנו, לא היה לנו 'טרק רקורד', לכן לא יכולנו להקים קרן וביצענו בנפרד כל עסקה שאיתרנו. לכל עסקה לקחנו שותף מקומי, אבל שמרנו לעצמנו זכויות וטו בשותפות". כידון מוסיף בנושא כי "תמיד ביצענו את העסקאות שלנו עם שותף מקומי, כל שותף רק בסביבה הגיאוגרפית שבה הוא כבר פועל, ומכל שותף דרשנו להיכנס בסכום משמעותי, של סביבות 30%".

בהמשך, לפי מלמוד, "כבר מהקרן השנייה שהקמנו נכנסו גופים מוסדיים, אז עם כ-50% מההון, ובקרן השלישית שנסגרה בחודש ינואר האחרון הם כבר היו 75%, וגם סכום המינימום לכניסה לקרן גדל". לדבריהם, "בשנה וחצי האחרונות, החלטנו שלא כל עסקה צריכה להתבצע עם שותף מקומי. יש לנו כבר קרוב ל-20 עובדים, מהמובילים בתחום, ואנחנו כבר יכולים לעשות חלק מהעסקאות לבד".

לפי הנתונים שמציגים השניים, עד היום גייסה קרן אלטו יותר מ-300 מיליון דולר מתחילת פעילותה לפני 10 שנים, ביצעה השקעות בהיקף מצרפי של כ-1.1 מיליארד דולר, עם 65% חוב ו-35% הון עצמי, במסגרת 61 עסקאות, וביצעה 25 מימושים. עוד מהנתונים עולה כי שיעור התשואה הפנימית נטו (IRR) מהמכירות עומד על כ-20%.

דמי הניהול שגובה הקרן כוללים עמלת רכישה של 1.75% משווי הנכס הנרכש, עמלה שנתית של 0.75% משווי הנכס, ועמלת הצלחה של 20% מעל תשואה שנתית מועדפת של 8% במכירת הנכס. דמי הניהול נגבים רק על סכום ההשקעה שבוצעה בפועל, לא על כל סכום ההתחייבות.

כידון ומלמוד מספרים על אסטרטגיית הפעילות ואומרים כי "אנחנו מתרכזים במרכזים מסחריים קטנים יחסית, ומכוונים להתמקד ב-10-12 מטרופולינים, בעיקר בדרום ארה"ב - במדינות כמו טקסס ופלורידה, ושם אנחנו מתמקצעים". עוד מוסיפים השניים כי "אנחנו נכנסים לשווקים צומחים המציגים נתונים מאקרו כלכליים ודמוגרפיים טובים, והמטרה היא להשיג שיעורי תשואה שנתית נטו בטווח של כ-12%-14%".

מימשה שני נכסים ב-40 מיליון דולר

לדבריהם, "כיום בארה"ב יש כ-117 אלף מרכזים מסחריים פתוחים, מהסוג בו הם משקיעים ואנחנו מתרכזים במרכזים שכונתיים המשמשים את הלקוחות לשימוש יום-יומי ומבוססים על נותני שירותים כמו מרפאה, מכבסה, מספרה, חדר כושר וכו'". כידון מוסיף כי "אנחנו משתדלים לרכוש נכסים עם כ-90% תפוסה, ומכניסים לשטחים הפנויים פעילות עוגן כמו חדר כושר או חנויות של 'הבי-דיסקאונט' שהן מאוד פופולריות בארה"ב, או מבצעים את השינויים הנדרשים להכניס את אותה פעילות עוגן".

בתקופה האחרונה מימשה קרן אלטו שני נכסים מהפורטפוליו שלה, בתמורה כוללת של כ-40 מיליון דולר, ולפי דיווחיה ברווח כולל של כ-50% על ההון העצמי. מדובר במרכז התעשייתי יקימה (Yakima), הממוקם כשעתיים נסיעה מסיאטל, בשטח של כ-47 אלף מ"ר, שנמכר לפי אלטו תמורת 24.5 מיליון דולר - סכום המשקף רווח של 100% על ההון העצמי. בקרן ציינו כי מאז הרכישה לפני כ-3.5 שנים, אלטו "השביחה את הנכס על ידי שיפור שיעור התפוסה מ-90% ל-98%, שיפור של כ-20% בשכר הדירה והארכת הסכמי השכירות, מה שתרם למחיר המכירה הרווחי של הנכס".

הנכס הנוסף שנמכר, תמורת כ-15.5 מיליון דולר, הוא המרכז המסחרי Riverside Crossing שבדרום קרוליינה, בשטח של כ-6,000 מ"ר, ואשר השוכרת המרכזית בו היא רשת הסופרמרקטים Lowes Foods.

לפי אלטו, מכירת המרכז בדרום קרוליינה מצטרפת למכירת יחידת קרקע סמוכה ושטח מסחרי נוסף, והתמורה מכלל מכירות אלה משקפת רווח של 40% על ההון העצמי.

כידון ומלמוד מסרו כי "אלטו תמשיך ביישום התוכנית העסקית להשבחת נכסי הפורטפוליו והשאת ערך משמעותי למשקיעיה. בנוסף, וכפי שניתן ללמוד מעסקת מכירת Riverside Crossing, אנחנו ממשיכים לראות ביקוש משמעותי לנכסים מסחריים איכותיים בשווקים הצומחים בארה"ב".

כידון הוא גם חברו הטוב של נוחי דנקנר, מהדמויות המרכזיות בשוק ההון המקומי עד לפני כמה שנים. השניים הכירו בקורס טיס, ממנו פרש דנקנר, ובהמשך לאותה היכרות הקימו בית גבינות ויין ביפו העתיקה. לאחר מכן דנקנר שימש כעו"ד של גיתם, וכשרכש את קבוצת אי.די.בי החל לעבוד עמה כמשרד הפרסום שלו. כידון מספר כי "חלק גדול מהלקוחות של אי.די.בי היו איתנו עוד הרבה לפני שדנקנר הגיע לשם. אנחנו עדיין בקשר וחברים טובים".