לא רק הסיום הצפוי של מחיר למשתכן: כל הסיבות לזינוק במניות יזמיות הנדל"ן

בחודש האחרון נרשמו עליות חדות בחלק ניכר מהמניות של יזמיות הנדל"ן למגורים הנסחרות בבורסה, ביניהן אזורים , דמרי , צמח המרמן , אפריקה מגורים , פרשקובסקי  ודוניץ .

העליות באו, בין השאר, על רקע פיצול, החל מ-1 ביולי, של מדד מניות הנדל"ן לשני תתי-מדדים - בנייה ונדל"ן מניב. גורמים נוספים שמעניקים רוח גבית למניות הנדל"ן הם הירידה החדה בתשואות האג"ח הממשלתיות, עלייה משמעותית בהיקפי לקיחת משכנתאות על ידי הציבור והערכות כי תוכנית "מחיר למשתכן" מתקרבת לקיצה.

ענף הנדל"ן המניב, העיקרי מבין השניים, כולל חברות המחזיקות נכסי מסחר, תעשייה, משרדים, לוגיסטיקה, מגורים, מלונאות, דיור מוגן וקרנות השקעה בנדל"ן (ריט). בין החברות הבולטות במדד - עזריאלי, אלוני חץ, גזית גלוב, מגה אור, כלכלית ירושלים, ביג, סאמיט, ריט 1 ומליסרון.

מדד ענף הבנייה כולל את החברות העוסקות בייזום בנייה, קבלנות, התחדשות עירונית ותשתיות. החברות הבולטות במדד הן בין השאר קבוצת אלקטרה, שיכון ובינוי, אזורים, אפריקה מגורים, דמרי, צמח המרמן, דוניץ, אאורה וצרפתי.

תנאי השוק התומכים וההתעוררות המחודשת בשוק הנדל"ן למגורים שלחו לאחרונה את מניותיהן של חלק מיזמיות הנדל"ן לרמות שיא של חמש השנים האחרונות, ביניהן דמרי, אזורים, דוניץ, פרשקובסקי וצמח המרמן.

 חיים קראדי מנכ"ל פרשקובסקי / צילום: חיים ורסנו

עם זאת, לא מעט מניות של חברות אחרות בתחום הבנייה לא רשמו עליות, כך שקשה לומר שמדובר בעלייה רוחבית כוללת. לכל חברה יש כמובן את המאפיינים והסיבות שגורמים למניה שלה לעלות או לרדת.

אלה באו במקביל לעליות חדות במניות הנדל"ן המניב - בעיקר אלה שפועלות בישראל - מתחילת השנה, ולנוכח הצפי להמשך ריבית נמוכה בשוק, העתיד נראה עבורן חיובי, וכך גם התמחור העתידי של נכסיהן.

העליות החדות במניות הענף תומכות גם בביצועי מדד הנדל"ן, שבולט גם הוא לחיוב מתחילתה של 2019, עם קפיצה של יותר מ-30% הממקמת אותו כמדד המוביל בבורסה השנה.  

 מניות אזורים פרשקובסקי וכו

"מחיר למשתכן סיימה את תפקידה"

להערכות לגבי מחיר למשתכן יש משקל לא קטן במה שקורה לחברות הנדל"ן בבורסה.

"יש היום קונצנזוס שתוכנית מחיר למשתכן סיימה את תפקידה", אומר שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס. "לאחר הפרסום האחרון של החשב הכללי על התרומה של התוכנית להגדלת הגירעון, קשה לי לראות את התוכנית ממשיכה לאחר הבחירות. מבחינת הקבלנים, הבשורה הגדולה תהיה שיתחילו למכור שוב קרקעות ליזמי הנדל"ן ולקבלנים שלא במסגרת מחיר למשתכן, מה שיאפשר להם לשוב ולהגדיל פעילות, הכנסות וכנראה גם רווחים לאחר שהתוכנית תסתיים", הוא מעריך.

לדבריו, "יש גם הבנה שהריבית במשק תמשיך להיות נמוכה מאוד עוד הרבה מאוד זמן. הריביות בשוק מאפשרות לחברות לגייס כסף בעלויות נמוכות וליזום נכסים בתשואות נמוכות. כשעלות הכסף זולה הנדל"ן הופך ליותר אטרקטיבי, כך שנראה שיש לאותן חברות עוד לאן לצמוח".

בנוסף, הוא אומר, "צריך לזכור שמצב המאקרו במשק הוא בסך-הכול מצוין. האבטלה בשפל היסטורי, קצב הצמיחה טוב למדי וזה כמובן משפיע לחיוב גם על שוק הנדל"ן למגורים וגם על הנדל"ן המניב".

העובדה כי שיעור הריבית הנוכחי בישראל עומד על 0.25% משאירה כרגע לחברות הנדל"ן המניב עוד מרווח תמרון גדול, משום שגם במקרה שבו ישתנו תנאי המאקרו בישראל ויובילו לעלייה בשיעורי הריבית, זו תתבצע בהדרגה ובאיטיות - גם בהנחה ששיעור הריבית במשק יעלה בכ-2%-1%, היא עדיין תישאר ברמות הנחשבות לנמוכות, ויאפשרו לחברות הנדל"ן המניב המשך התרחבות וגיוס משאבים.

עם זאת, הריבית הנמוכה, התומכת בתמחור החברות ונכסיהן, וכן בעלויות המימון הנמוכות שלהן, מהווה גם את האיום הגדול ביותר על עתידן (בטווח הארוך). במקרה שבו הכיוון יתהפך.

לא הייתה השפעה מסוימת לפיצול של מדד הנדל"ן לשני תתי-מדדים?

"לגמרי לא. זה משהו טכני לחלוטין ולא השפיע על המניות, לא בנדל"ן המניב ולא על מניות היזמיות. יש סיבות אחרות שמעניקות רוח גבית חזקה לסקטור הנדל"ן, וזה ממש לא קשור לפיצול".

האם יש לך מניה מועדפת בתוך סקטור חברות הבנייה?

"כן. שתי מניות - דוניץ ופרשקובסקי. דוניץ היא חברה מאוד יציבה עם הרבה קרקעות היסטוריות בעלות נמוכה והיא גם פעילה בתחומי ההתחדשות העירונית. יש שם עדיין אפסייד גבוה, למרות העלייה האחרונה במניה. פרשקובסקי פעילה מאוד גם במסגרת תוכנית מחיר למשתכן ויש לה גם פעילות מניבה. גם היא רשמה עלייה מאוד יפה בשבועות ובחודשים האחרונים ויש לה גם כעת פוטנציאל מאוד גדול להמשיך במגמה החיובית".

"נושא הדיור עדיין לא בא לידי פתרון"

גורם בכיר בשוק ההון אומר בשיחה עם "גלובס" כי "המניות של חברות הבנייה עשו מהלך עליות מרשים מתחילת השנה. ההנחה העיקרית שלי היא שהציבור הבין, קצת באיחור, שכל נושא הדיור עדיין לא בא לידי פתרון. הרבה אנשים יישארו בלי דירה גם אחרי מחיר למשתכן. לפי הנתונים שמפרסם בנק ישראל יש גידול מאוד משמעותי בהיקפי המשכנתאות בחודשים האחרונים לעומת המצב לפני שנה כך שהמשקיעים מבינים ששוק הנדל"ן למגורים מתעורר וזה כנראה יבוא לידי ביטוי בתוצאות הכספיות של החברות הפועלות בענף".

אבל, הוא אומר, "צריך לבדוק כמה מלאי יש לכל חברה וכמה דירות הן כבר מכרו. דירות שעדיין לא נמכרו ונמצאות במלאי יכולות להימכר בעתיד במחיר גבוה יותר כנראה.

"גורם נוסף שמשפיע כאמור מאוד על השוק - הריבית, עדיין מאוד נמוכה וכעת מבינים שהריבית כנראה תישאר נמוכה מאוד עוד הרבה זמן. בשנה האחרונה הרבה כלכלנים ומשקיעים חשבו שהריבית הולכת לעלות בקרוב ולא ידעו עד לאיזו רמה היא תעלה, ואילו כיום המצב השתנה לחלוטין. כיום מעריכים שהריבית בארץ, בעיקר בגלל מה שקורה בעולם, לא צפויה לעלות עוד הרבה זמן ובמקביל נרשמה ירידה משמעותית בתשואות של האג"ח הממשלתיות, מה שמשפיע כמובן לחיוב על עלויות המימון של חברות הנדל"ן המניב ושל חלק מחברות הבנייה, כפי שראינו", הוא אומר.