"בכל העולם מחירי הדירות עלו בקצב גדול יותר מעליית ההכנסה"

חשבתם שמספר המשכורות הנחוצות לרכישת דירה, הולך וגדל רק בישראל? מתברר שלא. "בערים המרכזיות באירופה", אומר חי ריעני, אנליסט בחברת מידרוג, מקבוצת דירוג האשראי מודי'ס, "אנו רואים מגמה של עליית מחירי הדירות, משנת 2005-2012, ומ-2018-2012, מחירי הדירות אף עלו בקצב גדול יותר מאשר עליית ההכנסה". ריעני אומר את הדברים בהקשר של דו"ח של מידרוג, המבוסס על סקירה של מודי'ס.

כמה שנות עבודה נדרשות כדי לקנות דירה בערים גדולות באירופה?
"בשנת 2018 נדרשו בערים אלה כ-15 שנות הכנסה פנויה בממוצע, כדי לרכוש דירה ללא משכנתה, זאת לעומת כ-12 שנות הכנסה פנויה בשנים 2007-2005. יש יוצאים מהכלל, כמו מדריד, שבה בשנת 2018 נדרשו דווקא פחות משכורות לרכישת נכס ביחס ל-2012, אם כי המגמה משנת 2015 מצביעה גם שם על עלייה".

נקודה שנייה העולה מהסקירה אומר ריעני, היא שקצב עליית המחירים בערים המרכזיות גדול יותר מאשר בערים שאינן מרכזיות.

המשמעות היא "שמי שמצליח לרכוש דירה בעיר מרכזית באירופה, בד"כ מתאפיין באיתנות פיננסית גבוהה יותר בהשוואה למי שגרים בפרברים, או בהשוואה לאלה שמתגוררים אמנם בעיר, אך בשכירות".

מה זה עושה לשוק השכירות?
"המגמה הזו מגבירה את הביקושים בשוק השכירות, ומביאה לעליית מחירי השכירות בערים הגדולות. התוצאה היא שבשל הגידול בדמי השכירות, השוכרים נפגעים ביכולתם לחסוך הון ראשוני לרכישת דירה. מאחר שהערים המרכזיות באירופה מהוות מרכזיים כלכליים חזקים הן מושכות אליהן הרבה עובדים המבקשים לגור בסמיכות למקום העבודה ומתגוררים בהן בשכירות. שיעור הגידול באוכלוסיה ברוב הערים הגדולות היה גבוה מהשיעור הארצי. הנתון משתלב במגמת העיור הכללית".

איך אתם מזהים את ההשפעה של Airbnb ודומותיה על המחירים?
"חלק מהעלייה במחירי השכירות בערים אלה מושפע מטרנד השכירות לטווח קצר, וליסבון, פריז ואמסטרדם מובילות בשיעור דירות במתכונת Airbnb ביחס לאוכלוסיה. Airbnb מקטין את היצע הדירות להשכרה, מגדיל את התשואה למשקיעים, ופועל יוצר מכך שזה מעלה את מחירי הדיור".

אז בעצם המגמות בערים המרכזיות בעולם דומות למגמות בתל אביב.
"יש נתונים המצביעים על התמתנות במחירי הדירות בישראל, אפילו ירידה מסוימת, אך יש גם נתונים סותרים. בסופו של דבר, מספר שנות ההכנסה הנדרש לקניית דירה בתל אביב עולה כל זמן, וימשיך להיות גבוה. נכון שכיום זה יותר שוק של קונים, והזמן הנדרש למכירת דירה כיום הוא ממושך יותר. עדיין, באזורים מבוקשים, בטח בתל אביב, יש עודף ביקוש על ההיצע, והביקוש לדירות הולך וגדל בצד גידול האוכלוסיה (כ-2% בשנה בממוצע).

"בישראל בכלל, הערכות גסות מצביעות על צורך של מעל לכ-50 אלף דירות חדשות בשנה, כמות גבוהה משמעותית מקצב הבנייה הנוכחי".

גם בשוק השכירות, הוא אומר, הביקוש עולה על ההיצע, וזאת בשל עזיבת משקיעים את שוק הנדל"ן הישראלי בשנים האחרונות, על רקע גזירות והכבדות שהטילה הממשלה. גם העובדה שרוכשים פוטנציאליים רבים פנו לשוק השכירות (למשל, מי שלא זכו בהגרלות של מחיר למשתכן), הביאה לעליית מחירי השכירות בשנים האחרונות.

גם בישראל, כמו אירופה, אומר ריעני, הערים המרכזיות צפויות להמשיך להתפתח, בנייה מאסיבית של מגדלי משרדים באזורי הביקוש צפויה לאכלס עוד ועוד עובדים, שחלקם הגדול יעדיף להתגורר בקרבת מקום העבודה. בהקשר זה, פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן צפוי להביא ביקושים גבוהים למגורים בסמוך לתחנות.

"לאור כל אלה, נראה כי בדומה לאירופה, לפחות בכל הנוגע לערים הגדולות, גם בישראל לא צפויות ירידות מחירים משמעותיות לאורך זמן".