"אנחנו כבר לא מנהלים קניונים אלא מתחמי חוויה שמצטלמים היטב ברשתות החברתיות"

בזמן שעננת חוסר ודאות מרחפת מעל תחום הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם, לנוכח התחזקות המסחר המקוון, מציגה אטריום - החברה הבת של גזית גלוב שמחזיקה ומנהלת מרכזים מסחריים קמעונאיים במרכז ובמזרח אירופה - פעילות ערה של רכישה ומכירת קניונים בשנה האחרונה.

במסגרת תהליך ההתמקדות בערים מרכזיות, דיווחה אתמול אטריום על מכירת שני מרכזים מסחריים בערים "משניות" בפולין (לובלין וקוסז'אלין) תמורת 298 מיליון אירו, לצד רכישת מרכז מסחרי קטן בוורשה (King Cross Praga) תמורת 43 מיליון אירו. הרכישה הגדילה את פורטפוליו נכסי המסחר שלה בבירת פולין לחמישה. זאת, לאחר שאשתקד החברה השלימה השקעה מסיבית של 450 מיליון אירו ברכישת נכס מרכזי מוביל בוורשה, לצד השבחת נכסים קיימים בעיר.

תחת ניהולם של ליעד ברזילי, מנכ"ל החברה, וחיים כצמן, היו"ר ובעל השליטה הפעיל, רכשה החברה מאז 2015 נכסי "פרימיום" בשווי של חצי מיליארד אירו, ובמקביל מכרה נכסים בערים משניות בהיקף כולל של 700 מיליון אירו - כך שהרכב תיק ההשקעות שלה ירד מ-153 נכסים בשבע מדינות ל-32 נכסים בארבע מדינות בלבד (פולין, צ'כיה, סלובקיה ורוסיה) בשטח מצרפי של כ-900 אלף מ"ר.

שווי השוק של אטריום עומד נכון להיום על כ-1.2 מיליארד אירו, לאחר שהמניה רשמה ירידה של כ-17% בשנה האחרונה, לדברי קברניטיה כחלק מסנטימנט שלילי של השוק כלפי חברות מרכזי מסחר ציבוריות באירופה. חולשת המניה של אטריום היא כנראה אחת הסיבות לביצועי החסר שמציגה מניית החברה האם, גזית גלוב, המפגרת אחר התשואות המלהיבות שמציגות בתקופה האחרונה מניות חברות הנדל"ן המניב הגדולות שפעילותן ממוקדת בישראל.

ברזילי (40, נשוי ואב לשלושה), נמצא בקבוצת גזית גלוב של כצמן כבר 13 שנה. הוא החל את דרכו כאנליסט, ובהמשך שימש מנהל מיזוגים ורכישות באטריום, בעת שהחברה נוהלה בידי רוחה לוין. למנכ"ל מונה בתחילת 2017 ומאז הוא מחלק את זמנו בין מטה החברה באמסטרדם, לבין השווקים העיקריים שלה - פולין וצ'כיה. בראיון עמו הוא אומר, כי "מאז התחלתי את דרכי בענף הקניונים באירופה, השוק התפתח והתמקצע מאוד. בשנים האחרונות, כתוצאה משינויים בהרגלי הצריכה, הוא נהיה הרבה יותר מתוחכם".

לדבריו, "הקמעונאים נהיו יותר מחושבים, הם עדיין מתרחבים אבל בצורה אחרת: במקום הרבה חנויות, הם נשארים עם פחות חנויות, אבל הרבה יותר גדולות. השוק עובר תהליך של רציונליזציה - יש הבחנה ברורה בין מיקומי פריים למיקומים משניים, והערים החזקות והאורבניות, דוגמת ורשה ופראג, נהיות יותר חזקות ומהוות מוקדי משיכה לקמעונאים ולקונים. אני רואה בשנים האחרונות תנופת בנייה גדולה במרכז ומזרח אירופה - גם של נדל"ן מסחרי וגם נדל"ן למגורים. התפוסות הקמעונאיות במקומות האלה נשארו מאוד גבוהות, וכך גם המרווחים התפעוליים".

הפגישה עם ברזילי נערכה באגף החדש של קניון "פרומנדה", הנחשב לנכס הבולט של אטריום בוורשה. שטח הקניון גדל במהלך העבודות שבוצעו בשנתיים האחרונות בכ-13 אלף מ"ר והוא עומד כיום על כ-62 אלף מ"ר שטחי משרדים ומסחר. לאטריום יש אפשרות להרחיבו בכ-40 אלף מ"ר נוספים בשנים הבאות, כך ששטחו הכולל יגיע להיקף של יותר מ-100 אלף מ"ר.

ההשקעה בפרומנדה היא חלק מסדרת השקעות אסטרטגיות של אטריום בוורשה בשנים האחרונות, שכללה את רכישת קניון Wars Sawa Junior - רצועת ריטייל הממוקמת בלב העיר - תמורת כ-301 מיליון אירו, תוספת של 9,000 מ"ר בקניון טרגובק (Targowek) ובנובמבר הסתיים השלב הראשון בחידוש קניון רדוטה (Reduta), שבמכרזו הקמת מתחם בתי קולנוע ומתחם כושר בשטח כולל של כ-5,000 מ"ר. בהרחבת שלושת הקניונים הקיימים הושקעו כ-150 מיליון אירו, מתוכם כ-100 מיליון אירו בפרומנדה בלבד.

למה דווקא וורשה?
"כי זו עיר חזקה וצומחת שתהליך האורבניזציה בה חי ובועט, עם אוכלוסיה משכילה, חרוצה ושאפתנית".

על פי נתוני חברת הייעוץ לנדל"ן Cushman & Wakefield אוכלוסיית ורשה, השוק המרכזי של אטריום, מונה כיום כ-1.75 מיליון איש ונחשבת למרכז תעסוקה חזק באירופה, עם שיעור אבטלה נמוך יחסית העומד על כ-2% בלבד.

העיר נמצאת בפיתוח מואץ של תשתיות, שכולל השלמת מנהרות וכבישים המחברים את מרכז העיר לפרברים, לצד תוספת שטחי משרדים בהיקף של 1.1 מיליון מ"ר, שיביאו את ההיקף הכולל של שטחי משרדים בעיר ל-6.3 מיליון מ"ר. לפי חברת הייעוץ עוד בטרם הושלמו מהלכי הברקזיט באנגליה, ניתן לראות שחלק ניכר מהחברות הגלובליות כבר החלו להעביר פעילות לפולין, בין היתר משום שהאוכלוסייה בוורשה נהיית יותר משכילה ומקצועית, ובעלות שכר נמוכה בהרבה מזו שבמערב אירופה.

"קניונים יצטרכו להמציא את עצמם מחדש"

את השליטה באטריום רכשה גזית גלוב במהלך 2008, לקראת שיאו של המשבר הכלכלי העולמי שפגע בשווקים. בעסקה הגדולה עד אז בתולדותיה רכשה גזית גלוב את החברה (שנקראה אז מיינל), יחד עם זרוע ההשקעות בנדל"ן של סיטי בנק, בהשקעה כוללת של כ-800 מיליון אירו, בעיקר באמצעות אג"ח להמרה. נכון להיום מחזיקה גזית גלוב בכ-60% ממניות החברה.

הרכישה בוצעה בעקבות קריסה במניה ועם חתימת ההסכם אמר כצמן בראיונות לתקשורת כי "הזמנים הרעים מיטיבים איתנו... לבנות תיק נכסים כזה לוקח עשרות שנים, ופה תפסנו הזדמנות". אטריום של היום היא חברה שונה לחלוטין מזו שנרכשה, רזה וממוקדת יותר. לדברי ברזילי: "גזית גלוב קנתה בזמנו חברה עם פלטפורמה ניהולית הפרוסה במרכז אירופה ותיק נכסים עם תזרים יציב ואיכותי שעם הזמן הלך והשביח את עצמו תוך ההתמקדות בנכסים דומיננטיים בערים מרכזיות.

"בזכות הרכישה האחרונה של קניון Wars Sawa Junior, שבו ובסביבתו כ-60 מיליון מבקרים בשנה, מיקדנו 84% מהפעילות שלנו בשתי הכלכלות החזקות ביותר במרכז אירופה, פולין וצ'כיה, עיקרה בלוקיישנים מרכזיים בוורשה ובפראג. זאת לתוך פיתוח משמעותי של אזורי הבילוי והפנאי בקניונים, כמו מתחמי האוכל, בתי הקולנוע ועוד, והפיכתם למוקד משיכה לבידור, אוכל וקניות ולצד יציאה מפעילות ברומניה ובהונגריה שהושלמה אשתקד".

לא מלחיץ לבצע השקעות ענק ברכישת נכסים מסחריים, בעולם שמשתנה במהירות?
"אני חושב שקבוצת גזית גלוב בכלל, ובתוכה אטריום, מתאימה את עצמה כל הזמן למציאות משתנה. אנחנו מתמקדים כיום רק באזורים אורבניים צומחים וצפופי אוכלוסייה, יוצאים מערים משניות לטובת ערים מרכזיות, משנים כל הזמן את תמהיל הדיירים ומתאימים אותו לעידן החדש - יותר פנאי ובילוי, מסעדות, בידור, עסקים חסיני מיתון כמו קליניקות רפואיות ושירותים שונים. אנחנו לא שאננים - הקשר שלנו עם הדיירים הוא יומיומי, ואנחנו ערים לכל שינוי בביצועים שלהם, כתוצאה מהתגברות של סחר אלקטרוני, שינויים בהעדפות של צרכנים ועוד".

האם מאחורי מכירות הנכסים האחרונות שלכם עומד הצורך להצטייד במזומנים ליום סגריר?
"לא, המכירות הן לא מצורך בכסף, אלא חלק מיישום האסטרטגיה המתמשכת לאחד את הנכסים שלנו ולהתמקד בנכסים באיכות גבוהה יותר במיקומים עירוניים אסטרטגיים, המסוגלים לייצר הכנסה גבוהה ויציבה בטווח הארוך. ורשה ופראג הן ערים מרכזיות באסטרטגיה זו הודות לגידול באוכלוסייתן ושיעור האבטלה הנמוך שמאפיין אותן, אלמנטים שיסייעו לצמיחה בהכנסות מהנכסים שלנו".

איך כל זה משפיע על המאזן הכספי שלכם?
"שוק החוב נפתח לגמרי, ועבור חברה כמו אטריום, שדירוג החוב הבינלאומי שלה עלה השנה מ-BBB מינוס ל-BBB, יותר קל להשביח את מצבה הפיננסי. בשנים האחרונות הרחבנו את קווי האשראי ל-300 מיליון אירו וגייסנו 300 מיליון אירו באיגרות חוב. המינוף הנמוך - יחס חוב נטו למאזן של כ-33% - לצד מכירת קרקעות ונכסים במיקומים משניים, מאפשרים לנו לחזק את המאזן מבחינת איכות הנכסים ומבנה ההון, ולבצע רכישות של נכסים במיקומי פריים".

מדוחות אטריום עולה כי ברבעון הראשון של 2019 גדלו ההכנסות נטו מהשכרה (NOI) בשווקים העיקריים של אטריום (לא כולל רוסיה) ב-1% ל-36.9 מיליון אירו ואילו ההכנסה נטו מנכסים זהים עלתה ב-1.4% ל-20.1 מיליון אירו.

 איך אתה רואה את השנים הקרובות?
"אטריום לטעמי היא מובילת שוק במרכז אירופה בתחום המרכזים המסחריים. היא תמשיך לחזק את מעמדה ואת המותג שלה, ותמשיך לרכז עניין מצד קונים ומוכרים של נכסים".

אתה לא שותף לחשש שקניונים ימותו?
"ממש לא, אבל הרבה קניונים יצטרכו להמציא את עצמם מחדש. חלק מהם יהפכו להיות משרדים, חלק יתמקדו רק באזורי בילוי והסעדה וחלק ימשיכו לתפקד כמתחמי קניות רגילים. זה בעיקר תלוי במיקומים שלהם".

האם התפקיד של מנהלי הנכסים משתנה בעקבות חדירת הסחר האלקטרוני?
"אני חושב שאנחנו בתהליך מעבר ממנהלי נכסים Asset Managers למנהלי מתחמים חווייתיים Venue Managers. כבר היום, רוב הקניונים שלנו מייצרים מקומות בילוי וצריכה ולא רק מספקים מענה לשופינג. החוויה מאוד חשובה לצרכנים ולכן בעלי הנכסים והקמעונאים מתאימים את החנויות והנכסים ומייצרים לקונים חוויות, מקומות בילוי. אנחנו כבר לא מנהלים רק קניונים אלא מתחמי חוויה שמצטלמים היטב ברשתות החברתיות, מקומות שהם Instagramable". 

הכותב היה אורח של גזית גלוב בוורשה במימון "גלובס"