מתחם שדה דב מתפנה - אז מה יקרה עכשיו?

אז הלא יאומן קרה, שדה דב נסגר והמסע להקמת מבני המגורים, המסחר והעסקים במתחם, מתחיל. פעולות ראשונות להכשרת המקרקעין לבניה יבוצעו כבר בקרוב, ואחריהן פיתוח שטחי ציבור, דרכים, פארקים, הקמת תשתיות הרכבת הקלה בתוואי אבן גבירול ועוד.

כעת, אחרי שנים רבות בהן המתינו בעלי הזכויות למימוש צודק של זכויותיהם, הכדור שב סוף סוף לידי אלפי בעלי הזכויות במתחם. עם סגירת השדה הונחה אבן הדרך הראשונה במסע ארוך רצוף אתגרים שעומד בפניהם, כאשר הראשון שבהם הוא רשות מקרקעי ישראל.

באופן מפתיע, רשות מקרקעי ישראל רואה בבעלי הזכויות שותפים לדרך, ובצעד לא רגיל אף פרסמה קול קורא - הזמנה להגשת העדפות ובקשות לתוכנית איחוד וחלוקה, מתחם שדה דב.

במסגרת הפרסום הודיעה הרשות לבעלי הזכויות, כי תהיה נכונה לכבד, ככל הניתן, ובכפוף להוראות כל דין, הסכמות בין בעלי זכויות במקרקעין שבתחום התוכנית, וקראה לקבוצות בעלי זכויות, להגיש לרשות את בקשתם לעניין אופן חלוקת הזכויות.

כמו כן, ביום 19.06.19 נשלח מכתב לבעלי הזכויות במתחם, במסגרתו, התבקשו להודיע בתוך 30 יום אם הם מסכימים או לא מסכימים לאישור תכנית תא/4444 כפוף לזכותם להגשת התנגדויות במועד שנקבע בחוק.

הקול הקורא והמכתב לבעלי הזכויות מהווים גישה חדשה של הרשות, המעידה על שאיפה אמיתית של כל הגורמים לקדם התוכנית ביעילות, ובשיתוף פעולה עם בעלי הזכויות, ובכך למנוע מעצורים דרמטיים בדרך לאישור התוכנית, שלאחריו, יגיע הליך שיווק הקרקעות המיוחל.

עם זאת, יש להיזהר מפני רתימת העגלה לפני הסוסים, כאשר לפני מספר שבועות אישרה הותמ"ל להפקדה את אחת מ-3 התוכניות המקודמות במתחם. "מתחם אשכול" היא התוכנית המפורטת הראשונה ברובע שדה דב (יתכן והמהלך בוצע מתוך לחץ פקיעת התוקף של הותמ"ל ב- 1.8.19), אך יש לזכור שזו תכנית שנגזרת מתוכנית מתארית גדולה אחת שטרם אושרה - היא תכנית תא/4444.

מובן שיש לברך על המהלכים שמקדמת רשות מקרקעי ישראל, ואולם, צפויות מספר בעיות שעלולות לצוץ כתוצאה מהתנהלות רשות מקרקעי ישראל, שכן לא נולדה עוד תכנית שאושרה כפי שהופקדה. כך למשל טבלאות איזון בתוכנית שאמורות לקבוע שווים, אל מול שינויים שיהיו בתוכנית המתארית, אשר יאלצו לשנות את התוכנית, שכן איננו יודעים היום איך תיראה עוגת הזכויות בסופו של יום.

לטעמנו יש להקפיא הדיונים בתוכנית מתחם אשכול, עד שיתבררו עיקרי התוכנית המתארית (היא התוכנית העיקרית). בהליך התכנוני, תשמענה בקרוב ההתנגדויות ותוכרענה, ולכן על בעלי הזכויות לדאוג לעצמם עוד היום.

על בעלי הקרקעות הפרטיים להתאגד עכשיו

התאגדות בהסכם שיתוף, מאפשרת פניה לרשות מקרקעי ישראל ולוועדה המקומית, בדרישה לשבץ את כל בעלי הזכויות המיוצגים, למגרשים מסוימים, בנפרד מבעלי זכויות אחרים, וזאת על מנת לאפשר בעתיד, בניה משותפת, בין במסגרת עסקת קומבינציה ובין במסגרת שירותי בניה, וכדי למנוע מצב שבו ימצאו עצמם בעלי זכויות, מתמודדים עם מכירה כפויה בהליך של פירוק שיתוף.

חשוב לדעת כי חבירת בעלים תחת הסכמי שיתוף, היא קריטית - ראשית כדי לאפשר להם לעמוד יחד מול כל הגופים, ולהתמודד עם מנופי לחץ תכנוניים, עסקיים ופוליטיים. שנית, כדי שיוכלו להפיק את המרב מחלקם בשטח (קטן כגדול) - לשם קבלת זכויות בבניינים שלמים ולהבטיח הקצאה משותפת מיטבית. כך תוכל קבוצת בעלים שהתאגדה נכון, להמשיך יחד כקבוצה עם הכנת תוכניות להיתר בניה והקמת פרויקט, ותימנע מסכסוכים עתידיים או סחטנות נקודתית של בעלי זכויות.

מבין אלפי בעלי זכויות יש שאינם מודעים לעצם הזכויות והיקפן, חלקם מסדירים רק בימים אלו את זכויותיהם, שירשו, רכשו או קיבלו בדרכים שונות. כל בעל זכויות במתחם בין אם ב-100 מטר בחלקה או בין אם ב-10 דונמים, חייב ליווי משפטי ושמאי מקצועי, לשם מעקב ובחינה מקצועיים של היקף הזכויות המוצע לכל חלקה וחלקה. בשלב מאוחר יותר, כבר לא ניתן יהיה להתנגד ולשנות את ההקצאות שיאושרו.

בהיעדר התאגדות, בעלי הזכויות, עלולים למצוא את עצמם חולקים מגרש עם אלה שאינם מחויבים להם, ולהיקלע להליכי פירוק שיתוף מייגעים שעשויים לטרפד את מימוש זכויותיהם.
בנוסף, מי שאינו מאוגד עלול להיות בעמדה נחותה, ולאבד משוויון של זכויותיו, ואף עלול להיות חשוף כאמור למכירה כפויה עקב תביעת פירוק שיתוף. 

הכותבת שותפה במשרד עו"ד המבורגר עברון; מייצגת מאז 1980 בעלי זכויות במתחם שדה דב והן במתחמים האחרים בסביבה