למה הרשויות המקומיות מעדיפות שלא לקדם בעצמן דיור בר השגה

שיעור שוכרי הדירות בישראל נמוך יחסית לרוב העולם המערבי באופן עקבי: כ-30% פלוס מינוס לפי נתוני הלמ"ס. אבל בישראל, בניגוד למשל למדריד, רוב מוחלט של השוכרים גרים בדירות ששייכות למשקיעים פרטיים בודדים, ולא בדיור מוסדי מסוג כלשהו, ולכן הם חשופים לחוזה שמתחדש בכל שנה, ולהעלאות מחיר לפי רצונו של בעל הבית.

שתי הסוגיות האלה - גובה שכר הדירה ואורך החוזה - הובילו לכך שלמי שמרוויח משכורת ממוצעת קשה יותר ויותר לשכור דירות בערים הגדולות.

בסדרת הכתבות הבוחנת את מצבו של שוק השכירות בישראל, בחרנו הפעם לבדוק את מצב היוזמות העירוניות בתחום השכירות, ובכתבות הבאות נבדוק צורות נוספות של יוזמות מוסדיות לשכירות לטווח ארוך.

רון חולדאי היה ראש העיר הראשון, עוד לפני המחאה החברתית של 2011, שהוביל דיור בר השגה בשכירות לטווח ארוך, על קרקע עירונית בייעוד למגורים בשכונת שפירא, בשכר דירה מפוקח ומוזל לתקופה של חמש שנים, לזכאים. כיום יש לעירייה עוד כמה פרויקטים של שכר דירה מפוקח, בפרויקט גינדי TLV, במידטאון, ועוד - בסך הכול כ-180 דירות בשישה פרויקטים ברחבי העיר. טיפה בים הביקוש לדיור בהישג יד בעיר.

 ראש עיריית ת"א, רון חולדאי / צילום: איל יצהר, גלובס

ב-2014 יצר שר הפנים אז גדעון סער אפשרות חדשה לראשי הערים לקדם דיור בשכירות מוזלת, על ידי תיקון סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה. במסגרת התיקון, דיור בשכירות מוזלת ומפוקחת הוכרז לראשונה כדיור שהוא "מטרה ציבורית", כלומר אפשר לבנות דיור בר השגה על קרקע בייעוד ציבורי (המכונות "קרקעות חומות" על שם צבען במפות), בתנאי שהפרויקטים ייבנו באחריות העיריות והחברות הבנות שלהן, ובדגש על כך שכל הדירות בפרויקט יהיו במסלול של דיור מוזל בר השגה לזכאים, ולא במחירי שוק.

נוסף לדיור בר השגה אפשר לבנות על קרקעות חומות גם מגורים בצורת בתי אבות, מעונות למגורי אנשים עם מוגבלויות, ומעונות סטודנטים.

הבעיות: מחסור בקרקע ציבורית והיעדר כלכליות

נשמע כמו פתרון מעשי וישים למצוקת השוכרים, אבל עד כה, כחמש שנים אחרי שנפתחה האופציה לבנות דיור בר השגה על קרקעות חומות, לא ידוע על אף יוזמה שהגיעה לשלב מימוש.

בתחום של מעונות הסטודנטים דווקא נרשמת בשנים האחרונות התקדמות, ומכרזים למעונות על קרקע בייעוד ציבורי כבר פורסמו בין היתר בירושלים, בבת ים ובראשון לציון ובקרית אונו כבר נבנו שני מבני מעונות בקרקע ציבורית.

אבל בכל הנוגע לדירות מגורים, אין התקדמות כלל. מסבב שיחות עם ראשי רשויות וערים עולה כי חלקם כלל אינם מודעים לאפשרות של שימוש בקרקע חומה לצורך דיור בר השגה. חלק מהם טוענים שאין להם מספיק קרקעות חומות כבר עכשיו, או שאינם רוצים לבזבז קרקע חומה היום, מתוך דאגה לצרכים העתידיים של העיר.

בעיריית תל אביב, שהיא בכל זאת המתקדמת באספקת דיור בר השגה, אומרים במפורש: "המדיניות העירונית היא שלא להשתמש בקרקע חומה. העיר מתמודדת כבר כיום עם מחסור בשטחי ציבור, ושילוב של ייעוד מגורים בשטחים אלה רק יגביל את פיתוחם בהתאם לצרכי העיר הקיימים והעתידיים".

בחולון המצב דומה. מוטי ששון, ראש עיריית חולון, אומר כי "בחולון יש מחסור עצום בקרקעות חומות, אבל אם אקבל קרקע חומה אני מוכן להקים באמצעות העירייה דיור בר השגה".

 מוטי ששון, ראש עירית חולון / צילום: איל יצהר

ראש עיריית נס ציונה שמואל בוקסר אומר כי "כרגע אין לנו קרקע חומה פנויה, ומה שיש מספיק בקושי לצורכי חינוך. בשכונות החדשות, אם תהיה מספיק קרקע חומה - אשקול זאת". בירושלים, מסר ראש העירייה משה ליאון כי "יש כוונה להשתמש בקרקע החומה לדיור בר השגה. בירושלים יש לא מעט קרקעות חומות, שצריך לנצל אותן בחוכמה".

רז קינסטליך, ראש עיריית ראשל"צ, אמר ל"גלובס" כי "אני בהחלט רואה את הקרקעות החומות ואת סעיף 188 כמקור לבניית כמה מאות דירות במסגרת דיור בר השגה בשכירות בכמה מקומות בעיר, גם אם זה בשימושים מעורבים ואפילו מעל גן ילדים קיים". ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה הכהן, הסתפק באמירה כללית שלפיה: "בכוונתנו לבדוק את האפשרות להקים דיור בר השגה תוך שימוש בתיקון 188".

 גן ילדים דו־קומתי / צילום: אביב חופי

לפעמים ההתנגדויות לבניית דיור בר השגה מגיעות מכיוון אחר. רחמים מלול, ראש עיריית רחובות, אומר כי "לפני כשנה ניסיתי להעביר תוכנית כזו, אבל הוועדה המחוזית לא אישרה לי שימוש בקרקע לפי תיקון 188 וגם לא לצורכי מעונות סטודנטים. חבל, כי הסירוב הזה עצר את היוזמה".

כך או כך, עד היום לא נבנתה אף דירה בהישג יד על קרקע עירונית. עם יד על הלב, לעיריות אין תמריץ של ממש לעשות זאת. רבות מהן מתמודדות עם מחסור אמיתי בשטחי ציבור על רקע פרויקטים רבים של תמ"א 38 שמוסיפים להן דיירים ללא תוספת של שטחי ציבור וגם בלי תוספת תקציבית.

הפתרונות: מודל BOT ועירוב שימושים

ח"כ רועי פולקמן אומר כי "בתקופת כחלון באוצר הייתה אוזן קשבת לקידום שוק השכירות ארוכת הטווח. חלק מהצעדים היו הקלות לבנייה של פרויקטים להשכרה על שטחים חומים. המודל שאושר בתקופתנו כולל עירוב שימושים אידיאלי, קומת קרקע שכוללת מסחר, קומות ראשונות שכוללות מבני ציבור כמו מתנ"ס, מועדון נוער, גני ילדים וכו', ודירות עליונות שיהיו דיור להשכרה. כך מייצרים קרקע בערים הגדלות במחיר אפס ומייצרים עירוב שימושים ופתרונות דיור איכותיים. מודלים כאלו קיימים בערים גדולות בעולם ובהצלחה.

"לצערי, פורום ה-15 בהובלת ראש העיר תל אביב, התנגדו באופן נחרץ לקידום מודלים של עירוב שימושים על שטחים חומים. מדובר בשמרנות שאיננה במקומה, כיון שאין במודלים שהוצעו שום פגיעה בעתודות מבני הציבור, לא עכשיו ולא בעתיד, כי הבניינים יישארו בבעלות עירונית וניתן יהיה להתאים שטחים לשימוש ציבורי גם לאורך חיי הפרויקט".

איתן אטיה, מנכ"ל פורום 15 הערים העצמאיות, אומר בתגובה כי "דבריו של ח"כ פולקמן משוללי יסוד. הקרקע החומה בערים נמצאת במחסור גדול ובערים הגדולות היא מצומצמת ביותר. יש גבול עד כמה אפשר למתוח את השימושים בקרקע כזו".

לא רק המחסור בקרקע בייעוד ציבורי מונע מפרויקטים של דיור בה השגה על קרקע ציבורית לצאת לדרך, אלא גם היעדר כדאיות כלכלית.

"למה נכשל סעיף 188? כי אין בו היגיון פיננסי", אומר עוזי לוי, לשעבר מנכ"ל חברת דירה להשכיר. "סעיף 188 מחייב שכל הדירות יהיו בשכר דירה מופחת, והפרויקט אינו ניתן בשום שלב למכירה כי הוא לעולם להשכרה. במקום שאין היגיון פיננסי - הפרויקט לא יצליח".

בעבר הועלתה הצעה של ירון ביבי, אז מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל, לבצע פרויקטים של דיור בר השגה בשיטת BOT, שבה היזם לא משלם עבור הקרקע, אלא מקים את הפרויקט על קרקע של העירייה ומקבל זיכיון הפעלה לתקופה של 25 שנים לפחות. גם פרויקטים כאלה לא יצאו עד כה אל הפועל.

ביקשנו מד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת מכון גזית גלוב לחקר הנדל"ן במרכז הבינתחומי, לעשות עבור "גלובס" בדיקת היתכנות: לחשב את גובה שכר הדירה שיבטיח תשואה של 6% ליזם, הנחשבת לתשואה אטרקטיבית בתחום השכירות למגורים, כאשר לפי תנאי המכרז הקרקע נמסרת ללא תמורה במודל של BOT, לתקופה של 49 שנים (שבסיומן הפרויקט חוזר לעירייה ויוצא למכרז המשכי של שיפוץ והפעלה לתקופה נוספת).

החישוב נעשה על דירות שלושה חדרים בשטח 60-70 מ"ר, כאשר חישוב התשואה מתבסס על עלות הבנייה הממוצעת ליזם של כ-8,000 שקל למ"ר כולל מע"מ, ובהנחה של פטור ממס רכישה, שימוש בהקלות מס מקובלות בפרויקטים ארוכי טווח, ובתמיכה של העירייה למשל בתכנון ובאגרות.

ד"ר טולקובסקי אומרת כי "בנתונים האלה, שכר הדירה החודשי לתשואה המבוקשת של 6% לדירות בגודל המדובר יהיה בגובה 2,600-3,000 שקל בהתאמה. אם מחליטים על פרויקטים בקרקע חומה, כמובן שהגיוני ועדיף מודל מכרזי של BOT, ובכל מקרה ראוי לבדוק אותו לעומק".

 ד"ר אפרת טולקובסקי / צילום: זיו שדה

גם ראשי העיריות ירושלים וראשון לציון מעדיפים פרויקט BOT. ראש עיריית ראשל"צ רז קינסטליך אומר כי "אם חושבים במושגים של פרויקט BOT, כשהיזם לא משלם עבור הקרקע, רק פרויקט ארוך טווח, נניח של 40 שנים, יהיה כלכלי".

 רז קינסטליך / צילום: שלומי יוסף

בחברת דירה להשכיר מצדדים בהתלהבות במודל שלהם של פרויקט ל-20 שנים, עם זאת יו"ר החברה אודי אדמתי אומר: "אנחנו בוחנים בעצמנו גם שימוש בקרקע חומה, ומבנה מכרז כזה יכול להיות רלוונטי כמודל לשיתוף פעולה עם העיריות בשימוש בקרקעות חומות".

בשורה התחתונה, צריך לא רק רצון מצד ראשי הערים, אלא גם תמריצים שיגרמו להם להקצות קרקעות שלהם לבניית דירות.