המסחר האלקטרוני מעביר את ענף המזון מהרחובות למבני תעשייה

הזמנתם אוכל לצהריים לעבודה? עששיתם הזמנה מהסופר? אתם בחברה טובה. יותר ויותר אנשים מזמינים משלוחי אוכל בכל הערים הגדולות בארה"ב, וכעת כבר אפשר לתהות אם זה ישפיע על ענף הנדל"ן. כמה חברות סטארט-אפ מנסות להשתמש בטכנולוגיית מסחר אלקטרוני כדי לגרום למסעדות ולחנויות מכולת לעבור לתמהיל של יותר משלוחים - ולאפשר להן להשתחרר משטחים קמעונאיים יקרים עם חזית שפונה לרחוב.

"אין ספק שהדינמיקה של התעשייה השתנתה משמעותית", אמר מייקל קאופמן, בכיר בחברת בנקאות ההשקעות והייעוץ אסור גרופ, ולשעבר יו"ר מועצת איגוד המסעדות הלאומי.

המסחר האלקטרוני כבר מחולל שינויים עצומים בעולם החנויות הפיזיות. דמי השכירות של חנויות נמצאים במגמת ירידה, וחלק מבעלי הקניונים מרגישים זאת בתוצאות. בינתיים נוסק ערכם של השטחים התעשייתיים והמרכזים הלוגיסטיים.

עכשיו כשהמסחר האלקטרוני מתפשט גם לתחום משלוחי המזון, מתחיל להתברר מי הם המרוויחים ומי המפסידים בתחום הנדל"ן. חלק מהמשקיעים בונים מתקני אחסון בקירור, בהנחה שמספר גדול יותר של אנשים יזמינו באינטרנט את מוצרי המכולת שלהם, ועקב כך יגדל הביקוש למתקני אחסון של מוצרי מזון מתכלים בקרבת ערים גדולות.

המרוויחים: מבנים תעשייתיים שיהפכו למטבחים משותפים

עד לאחרונה נמנו המסעדות וחנויות המכולת עם מקורות החוזק המעטים במרכזי קניות וקניונים. אך חברות הסטארט-אפ החדשות מנסות לשנות זאת. למשל, קלאוד-קיטשנס (CloudKitchens), מיזם מלוס אנג'לס שקיבל מימון מטראוויס קלאניק, מייסד אובר טכנולוג'יס, הופך מבנים תעשייתיים למטבחים משותפים, שאותם הוא משכיר למסעדות שרוצות להכין מזון למשלוחים.

חברות שקשורות לקלאוד-קיטשנס רכשו בשקט לפחות 10 נכסים בכמה ערים גדולות בארה"ב מתחילת 2017, ומימנו זאת בהלוואות מגולדמן זאקס גרופ, לפי רישומי מקרקעין. קלאוד-קיטשנס סירבה להגיב.

שחקניות אחרות הן Kitchen Unlimited, שאמרה כי בכוונתה לפתוח 10-15 אתרים עד סוף השנה, ו-Deliveroo, חברת משלוחי מזון בריטית שמפעילה כ-30 מטבחים משותפים בכמה מדינות.

כמובן שמשלוחי מזון ממסעדות אינם תופעה חדשה. תרומתן של משלוחים אלה להכנסתן של מסעדות רבות צומחת, אך עד כה היו המשלוחים לא רווחיים מבחינתן של מסעדות רבות. שולי הרווח צרים, והעמלות המשולמות לאתרי משלוחים נוגסות לעתים קרובות ברווח, ומותירות ממנו מעט מאוד.

הפעלת מטבחים לצורכי משלוחי מזון בלבד יכולה לתרום לפתרון בעיה זו מכיוון שהשטחים התעשייתיים שלהם זולים בדרך כלל בהרבה מהשטחים הקמעונאיים שיש להם חזית לרחוב. הם מציעים גם תנאי חכירה גמישים ללא צורך בהשקעות מראש, שמעוצבים באופן שמתאים לביצוע משלוחים, כמו למשל באמצעות הכללת שטחי חניה וטעינה רחבים. המפעילים מחכירים את המטבחים יחד עם שירותי תשתית, ציוד עיקרי, ובכמה מקרים גם שירותי משלוחים ויישומים לקבלת הזמנות וניהול העבודה.

כמובן שחברות הסטארט-אפ מפעילות המטבחים ניצבות בפני מכשולים, כולל שוק נדל"ן עם שפע של ביקוש מצד דיירים מסורתיים יותר. כשקיטשן יונייטד רצתה לחכור את האתר הראשון שלה בפסדינה, קליפורניה, ב-2017, היסס תחילה הבעלים מכיוון שלחברה היה מודל עסקי לא-מוכח, כך מספר סקוט שטויבר מחברת שירותי הנדל"ן CBRE Group, שסייע בארגון העסקה.

בסופו של דבר הסכים הבעלים לעסקה, ואחת הסיבות לכך הייתה שאותו השטח הוחכר קודם לכן לבית ספר לבישול, והדייר החדש כמעט שלא היה צריך להכניס שינויים במקום. סמנכ"ל התפעול של קיטשן יונייטד, מרדית סנדלנד, אמרה שהחברה מקבלת פניות רבות מבעלי נכסים שמעוניינים להחכיר לה שטחים.

עלייה בביקוש למתקני אחסון בקירור

העלייה בהיקף משלוחי המזון מגדילה גם את הביקוש למתקני אחסון בקירור. בעבר הפגינו משקיעים פחות עניין במתקנים כאלה מאשר במתקני אחסון מסורתיים, מכיוון שמתקני אחסון בקירור יקרים יותר במונחי מטר מרובע, לדברי ג'ון יוגנארד מחברת שירותי הברוקרים JLL. אך נוכח הנסיקה במחירי מתקני האחסון המסורתיים בשנים האחרונות, ומכיוון שחברות כמו אמזון הרחיבו את נתח השוק שלהן, מזהים חלק מהמשקיעים פוטנציאל צמיחה דומה גם בתחום מתקני האחסון בקירור.

מממצאי מחקר שערכו ב-2018 הארגון המקצועי 'מכון שיווק המזון' וחברת המידע נילסן עולה כי 70% מהאמריקאים יבצעו הזמנות מקוונות של מוצרי מכולת בשנים 2022-2024, לעומת 49% אשתקד. CBRE מעריכה שזה ייצור ביקוש לשטחי אחסון בקירור נוספים בהיקף של 70-100 מיליון רגל רבועה (כ-6.5-9.3 מיליון מ"ר) ברחבי ארה"ב בחמש השנים הבאות.

ספקית שירותי הייעוץ להשקעות נדל"ן, BentallGreenOak, מחזיקה בכמה מתקני אחסון בקירור, ואשתקד הודיעה שהיא מפתחת מחסן קירור בסוואנה, ג'ורג'יה, בעלות של 50 מיליון דולר, ובשותפות עם Bridge Development Partners. מנהל ההשקעות של החברה, סטיב רינטס, אמר שהחברה מעדיפה במיוחד נכסים בקרבת ערים גדולות, וכי אחת הסיבות לכך היא הקרבה ללקוחות משלוחי מזון.