אי.בי.אי על עזיבת אבי לוי: "מליסרון אינה חברה של איש אחד, ואנו מעריכים כי הפגיעה לא תהיה דרמטית"

אחרי העליות החדות שרשמו מניות הנדל"ן המניב בבורסת תל אביב מתחילת השנה, בתמיכת תנאי השוק הנוחים עבורן, בבית ההשקעות אי.בי.אי סבורים כי תמחורן הנוכחי יקר, ובהתאם מעניקים למרביתן המלצת "תשואת שוק", עם מחירי יעד הקרובים או אף נמוכים ממחירי השוק הנוכחיים שלהן.

בין המניות המוזכרות, בולטים מחירי היעד של מובילת הענף, קבוצת עזריאלי קבוצה , והבאה אחריה (מבחינת שווי שוק), אמות, וכן קרן ההשקעות בנדל"ן ריט 1 , עם מחירי יעד הנמוכים ב-6%-8% משווין הנוכחי, וזאת אחרי קפיצות בטווח של יותר מ-30% ועד קרוב ל-40% שרשמו מניותיהן מתחילת השנה. 

עוד בולטות בהמלצות אי.בי.אי מניותיהן של גב ים  ורבוע נדל"ן, עם מחירי יעד הגבוהים ב-3%-5% משוויין הנוכחי, אחרי עליות של 25%-30% שהציגו שתי המניות מתחילת השנה.

מחיר היעד שהעניקו באי.בי.אי למניית ענקית הקניונים מליסרון  דומה לשווי השוק שלה. מליסרון עלתה לכותרות בסוף השבוע שעבר בעקבות הודעת המנכ"ל, אבי לוי, על סיום תפקידו בשל חילוקי דעות בינו לבין בעלת השליטה, ליאורה עופר, בסוגיית הלוואה של מאות מיליוני שקלים לרכישת מניות מליסרון שביקש לוי מבעלת השליטה, כחלק מהמו"מ לחידוש הסכם העסקתו.

באי.בי.אי לא צופים נזק משמעותי למליסרון בעקבות העזיבה של לוי, ומציינים בעניין זה: "לוי הוא דמות דומיננטית מאוד במליסרון, ואין ספק שעזיבתו, במיוחד בתקופה עם לא מעט אתגרים בעולם הקמעונות, היא לא חדשות טובות לחברה. מנגד, מליסרון אינה חברה של איש אחד, ואנו מעריכים כי הפגיעה לא תהיה דרמטית. בשנים האחרונות ראינו חילופי מנכ"לים בכמה חברות נדל"ן, כמו עזריאלי, נכסים ובנין, ביג  ורבוע נדל"ן, וההשפעה על החברות האלה כמעט ולא הורגשה. גם תגובת המניה לשינוי הייתה מתונה".

 המלצות אי בי אי על מניות הנדלן המניב

"העליות נבעו בעיקר מסביבת המאקרו"

לגבי מצב הענף מסבירים באי.בי.אי כי "גל העליות האחרון במניות הסקטור הגיע בעיקר בגלל סביבת המאקרו, לא בזכות שיפור בפעילות החברות. כל עוד נתוני המאקרו ימשיכו כפי שהיו, וציפיות השוק לגבי שיעורי הריבית לא ישתנו, עוד יש להן מקום לעליות, אבל בשבוע האחרון כבר ראינו אותן קצת מתקנות, וחלק מכך נבע מהירידה בציפיות להורדת הריבית בארה"ב".

לדברי, נדב ברקוביץ', אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי, "ההסתברות להורדת הריבית בארה"ב עדיין קיימת, אבל היא צומצמה בעקבות דוח התעסוקה החיובי לחודש יוני. הערכות להעלאות ריבית או לצמצום קצב הורדות הריבית עשויות להחזיר את מניותיהן של אותן חברות חזרה למכפילים נמוכים יותר. אצלנו, השוק מעריך כי הסבירות שנראה פה העלאת ריבית היא נמוכה, ובהתאם, אחרי מגמה שלילית שאחזה בחלק מאותן מניות בתחילת יולי, אחרי הודעת בנק ישראל על הריבית ביום שני האחרון היה אפשר לראות חזרה של עליות במניות הענף".

נוסף על תנאי המאקרו, ברקוביץ' מציין כי "יש שני וקטורים נוספים שימשיכו לתמוך בפעילות של אותן חברות: תחום הייזום, וניצול הריביות הנמוכות בשוק כדי לגייס אג"ח לטווח ארוך בריביות נמוכות".

בעניין פעילות הייזום באי.בי.אי מציינים כי "בשנתיים הקרובות צפויה השלמת משמעותית של פרויקטים", וכי "אף שחלק מהפרויקטים נמצאים בשלבים התחלתיים, שיעור השיווק שלהם גבוה באופן חריג - מה שמעיד על הביקושים החזקים".

"עדיין יש דרישה למשרדים"

בין הנתונים שמציגים באי.בי.אי, הם מזכירים לא מעט פרויקטים, בעיקר למשרדים (וכן לוגיסטיקה ומסחר), של עזריאלי, אמות, גב-ים וביג, שהצפי לסיומם הוא בשנת 2020, ואשר מחזיקים בחוזים חתומים של 75%-90%.

לדברי ברקוביץ', "הנתונים האלה מראים שגם אם תנאי המאקרו ישתנו לרעת החברות, ויעיבו על ביצועי המניות, מבחינת הפעילות הן לא יציגו נסיגה, משום שעדיין יש דרישה לנכסים באיכות שהחברות האלה בונות, בעיקר למשרדים".

עוד בחנו באי.בי.אי את נתוני הפעילות השוטפת של החברות, ובהם את תשואות ה-FFO (תזרים מזומנים שוטף), שלפי נתוני בית ההשקעות, ירדו מתחילת השנה בשיעורים משמעותיים, של 2%-3%.

לדברי ברקוביץ', "משמעות הירידה בתשואות ה-FFO היא ששווי החברות עלה, אבל הן לא ייצרו תזרים מזומנים גדול יותר - מה שמעיד על כך שהן יקרות יותר".

לסיכום אומר ברקוביץ': "כידוע, חברות נדל"ן מניב משגשגות בעולם של ריבית נמוכה, בין אם זה דרך מיחזורי חוב, שיעורי היוון ועלייה בצריכה הפרטית, ולכן נרשמו העליות החדות מתחילת השנה. ואולם, אם תנאי הפעילות שלהן ישתנו, גם ביצועי המניות יתהפכו בהתאם".