להכניס את מחירי הדירות לפרופורציות: למה לא קיבלנו טלפון מכחלון לפני הכתבה הזו

1. "איך שגלגל מסתובב לו"

בשבוע שעבר נשלחה למערכות העיתונים סקירה נדל"נית לחודש מאי, מטעם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. זמן קצר לאחר נחיתתה בתיבת הדואר האלקטרוני, צלצל אלי גורם בקרבתו של שר האוצר משה כחלון, שביקש להבטיח שפרט מסוים בסקירה, לא נותר בטעות על רצפת חדר העריכה. "שמת לב לעלייה של 80 אחוז בעסקאות מחיר למשתכן?" הוא מיד שאל, כמי שאומר - תוכנית הדגל של שר האוצר מצליחה. אתמול, כשהתפרסם המדד שהצביע על עליית מחירים שנתית ממוצעת בגובה 1.6% במחירי הדירות בישראל, הוא לא צלצל.

תזכורת: בסוף 2018 כחלון "חגג" ירידת מחירים ממוצעת שנעה סביב אחוז במחירי הדירות. וכך הוא נכנס עם "הישג" למערכת הבחירות הקודמת. חודשים ספורים חלפו, המגמה התהפכה, אבל הבחירות, לרוע מזלו (ולרוע מזלו של נתניהו) שוב איתנו. הפעם ללא שום הישג בתחום.

2. עליית מחיר הדירה - פחות מעלות מטבח חדש

בואו נדבר רגע על פרופורציות. מחירו של מטבח חדש, גם כזה שמתקינים בדירה חדשה, לא נופל מסכום של 50 אלף שקל. עכשיו - קחו את שיעור עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה עליה הצביע המדד אתמול - 1.6% בממוצע - ותמירו את זה למספר. נניח במקרה של דירה שערכה כ-2 מיליון שקל. כן, זה יוצא פחות ממחיר של מטבח.

במילים אחרות - שיעור ירידת המחירים בה התהדר כחלון, וגם עליית המחירים שנרשמה כעת, לא עולה אפילו על עלות של מטבח חדש - פריט שממילא רבים מאיתנו קונים. אז בואו נכניס את "עליות המחירים" וה"ירידות" לפרופורציות, כי בינתיים אין כאן דרמה. 

3. אל תבנו על זינוקים חדים במחיר

הזינוק החד במחירי הדירות בישראל שחל בשנים האחרונות של העשור הקודם ובשנים הראשונות של העשור הנוכחי, הוכיחו שהכל אפשרי. ולמרות זאת, התנאים כיום שונים, מה שמבטיח שהסבירות לזינוק דומה קלושים.

שני שחקנים דומיננטיים שהשפיעו על העליות אז - לא קיימים כיום בשטח. הכוונה לרוכשי חוץ ולציבור המשקיעים. לכך תוסיפו את העובדה שמספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה גבוה כיום בהרבה מאותם הימים, ותקבלו את המתכון המצנן על זינוקים חדים במחיר. זה לא אומר שלא יהיו עליות, אבל סביר שלא בווליום חריג.

4. חוכמת החכמים

בשבוע שעבר כינסנו ב"גלובס" ארבעה מראשי לשכת שמאי המקרקעין בישראל בהווה ובעבר, לשיחה מיוחדת שעיקריה פורסמו בתחילת השבוע במוסף הנדל"ן השבועי של "גלובס". המשתתפים היו היו"ר המכהן חיים מסילתי, וכן השמאים ארז כהן, אוהד דנוס ועדי צביקל.

ומה הם אמרו על מחירי הדירות? מסילתי וצביקל הסכימו שבשנתיים הקרובות נראה "יציבות מחירים". דנוס העריך ש"גם אם השוק יעלה זה בטח לא יקרה בצורה דרמטית". ארז כהן אמר דברים דומים. "המחירים יעלו, אך לא ירקיעו לשחקים". מה שנקרא, "לא נגעתי".

5. "אפקט הסנטימנט"

אם כך, הן ההמונים והן אנשי המקצוע מסכימים שיש סנטימנט לעליות. ידוע שרק הפסיכולוגיה הזו לבדה, עשויה לתדלק את המשך עליות המחירים. יותר מזה, תחושה כללית שכזו, עשויה להשפיע על החלטות קריטיות כמו מועד ביצוע עסקה - מצד המוכרים לדחות עסקאות בציפייה לגרוף מחיר גבוה יותר בעתיד, או מצד הקונים למהר ולרכוש דירה כדי "לחסוך" את העליות. זה אפקט הסנטימנט. בנקודת הזמן הזו, של ירידה קלה וכעת עלייה קלה במחיר, אפשר לומר שאנחנו במקום יחסית יציב.