שלום למצפור השלום: האם התצפית היפה ביותר בגוש דן בסכנה?

מצפור השלום בגבעתיים הוא אחת מנקודות התצפית היפות בגוש דן. מן המצפור נשקף נוף נפלא של מטרופולין תל-אביב, והוא אחת מנקודות המפגש האהובות על תושבי העיר - לפחות בינתיים. חלק מן הפנורמה הרחבה מהמצפור עלולה להיחסם בשנים הקרובות בבניינים, במסגרת תוכנית פינוי-בינוי שמקדמת מול הדיירים חברת דוניץ ממש מתחת למצפור.

הפרויקט מתוכנן להיבנות למרגלות גבעת קוזלובסקי, אחת מהגבעות שעל שמן נקראת העיר, בשטח כולל של חמישה דונם, והוא כולל שבעה בניינים ישנים בני שש קומות כל אחד ובסך-הכול 42 דירות ברחוב המרי 54-56, וניצנה 1-9. ל"גלובס" נודע שאחת הדירות בבניינים המיועדים להריסה מצויה בבעלותה של יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב דניאלה פוסק - שמנועה משום כך מלדון בתוכנית, ומי שדנה בה במקומה היא טלי דותן, סגנית מתכננת המחוז.

 דניאלה פוסק / צילום: תמר מצפי

הוועדה המקומית מפחיתה קומה

ביולי 2017 דנה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתוכנית. דוניץ ביקשה להרוס את שבעת הבניינים הישנים ולהקים במקומם ארבעה בניינים חדשים: שני בניינים בני תשע קומות מעל קומת קרקע בחלק הדרומי, ושני בניינים בני חמש קומות מעל קומת קרקע בחלק הצפוני. כך שבסך-הכול יוקמו 120 דירות חדשות בשטח עיקרי של 113 מ"ר.

הוועדה המקומית אישרה את הפרויקט בכפוף להורדה של קומה אחת בבניין הצפון מערבי, ושהפרויקט יכלול 105 דירות, והמליצה על הפקדתו בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. את התוכנית ערך עבור החברה היזמית האדריכל דני קייזר.

הוועדה המחוזית: "רגישות נופית"

בדיון שהתקיים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב בספטמבר 2018, בראשות ממלא מקומה של פוסק, החליטה הוועדה להפקיד את התוכנית, כך שתכלול שני בניינים בגובה שמונה קומות ושני בניינים בגובה חמש קומות, ובסך-הכול 105 דירות בשטח עיקרי של 106 מ"ר לדירה, אשר 20% מהן יהיו בשטח עד 75 מ"ר כולל ממ"ד.

מחברת דוניץ נמסר כי "מדובר בתוכנית הממוקמת באזור בעל שיפוע רב. תכנון מפלסי החניה מתחת למפלס הקרקע הוא מורכב, ולכן נדרשים שטחי בינוי לצורך הבטחת מקומות החניה מתחת למפלס הקרקע. הפרש הגובה בין רחוב ניצנה לרחוב המרי הוא של שש קומות! התוכנית תורמת לסביבתה חניות נוספות, מורידה מהרחובות את מכוניות הדיירים, החונים כיום כולן ברחוב, ויוצרת חיבורים נוחים ככל שניתן בין רחוב המרי לרחוב ניצנה".

 המתחם המיועד לפינוי ברחובות המרי וניצנה./ צילום: איל יצהר

עוד קבעה הוועדה המחוזית כי גובה הבינוי לא יעלה על 98 מטרים מדרום ו-87 מטרים מצפון, לצורת שמירה על התצפית מגבעת קוזלובסקי ומצפור השלום. התוכנית כוללת חניון לדירות המגורים ובנוסף חניון ציבורי בן 20 מקומות חניה.

האזור הוגדר על ידי הוועדה המחוזית "בעל רגישות נופית, אשר יש צורך לחדשו לצד שמירה על הרקמה ועל המבטים הנצפים מסביבתו על מטרופולין תל-אביב", וצוין במסמכי התוכנית כי "התוכנית שומרת על המבטים מהגבעה, לרבות הטופוגרפיה הייחודית וגרם המדרגות המאפשר תנועה רגלית בין שני הרחובות".

ההתנגדויות: גם מהחברה וגם מהשכנים

לאחר הפקדת התוכנית הוגשו לה שתי התנגדויות. התנגדות אחת הגישה חברת דוניץ עצמה, שטענה כי השינויים שערכה הוועדה המחוזית בתוכנית, הכוללים צמצום במספר הקומות ובמספר הדירות, מסכלים את הסיכויים לממש פרויקט במתחם, והוסיפה כי הוועדה המחוזית הוסיפה הוראה שמחייבת שמירה על תצפית מגבעת קוזלובסקי, אף שהוועדה המקומית לא הורתה על סעיף שכזה.

לטענת החברה, מדובר בהוראה לא רלוונטית, מאחר שגם על פי תוכנית תמ"א 38 לא תתאפשר תצפית מגבעת קוזלובסקי, בעוד תוכנית הפינוי-בינוי שהופקדה שומרת על התצפית ממצפור השלום. על כן מבקשת החברה בהתנגדות לאפשר לה לעשות שינויים בבינוי באופן שתוכל לבנות בניין בן 14 קומות ולהיטיב את התכנון במתחם.

התנגדות נוספת, מהכיוון ההפוך, הגיש שכן לתוכנית, שבה טען כי אם התוכנית תתאשר במתכונתה, יתקבל נפח בנייה גדול פי חמישה מהקיים, ותתרחש פגיעה נופית במצפור השלום, שהוא "נכס צאן ברזל".

לטענת המתנגד, אדריכל במקצועו, עורכי התוכנית מבקשים לאשר גובה של 87 מטרים לשני בניינים, שהם בגובה 14 מטרים מעל המצפור, דבר שיביא לפגיעה קשה בנוף הנשקף לעיר ולשמיים, ומקטין משמעותית את המבט הפנורמי הקיים. על כן מבקש המתנגד להפחית את הגובה של אחד הבניינים מ-87 מטרים ל-71 מטרים, להפחית את הגובה של בניין נוסף ל- 81.5 מטרים גובה, ולהפחית את הגובה של בניין שלישי מתוך הארבעה מגובה של 98 מטרים לגובה של 87 מטרים.

עוד נטען בהתנגדות כי "שטח הבנייה המבוקש יכול להעיד על הכוונה להגדיל את מספר הדירות ליותר מ-105 דירות, ובהתאמה את מספר הרכבים בפרויקט, דבר שיחריף את מצוקת החניה שכבר קיימת היום".

תגובות: "המבט מכיוון הגבעה יוסתר"

מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נמסר כי אין באפשרותה להתייחס לתוכנית לפני הדיון בהתנגדויות.

מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב נמסר: מאחר והתוכנית נמצאת בשלב שמיעת ההתנגדויות, לא נוכל להתייחס בשלב זה. כל ההתנגדויות שהוגשו לתוכנית כדין יידונו ותתקבל לגביהן החלטה במסגרת הוועדה. נציין כי יו"ר הוועדה המחוזית, אדריכלית דניאלה פוסק, לא השתתפה ולא תשתתף באף דיון הקשור בתוכנית.

מחברת דוניץ נמסר: "הייזום לתוכנית נעשה מתוך צורך מיידי של הדיירים לחדש את סביבת המגורים שלהם הסובלת מתנאי נגישות בלתי אפשריים, מצוקת חניה ובניינים שנבנו לפני כ-60 שנים ונמצאים במצב פיזי רעוע ומדרדר. החברה הגישה התנגדות המבקשת לשפר את הבינוי במתחם ובכך לאפשר תכנון מרווח, יעיל ומיטבי. יודגש כי התכנון המוצע בהתנגדות משמר את פתיחת המבטים מכיוון מצפור השלום. גובהה המירבי של גבעת קוזלובסקי הינו כ-85 מטר מעל פני הים וגובה הבינוי האפשרי והמותר על פי תוכניות תקפות ברחוב המרי הינו 98 מטר מעל פני הים, כך שבכל מקרה המבטים מכיוון הגבעה יוסתרו בחלק זה בין אם התוכנית תאושר ובין אם לא.

"התכנון בתוכנית המופקדת וכן התכנון כפי שהחברה ביקשה לשפר במסגרת התוכנית משמרים את המבטים מכיוון מצפור השלום".