החוק לעידוד בניית דירות להשכרה: אפילו דירה אחת לא הוקמה

בכנס מרכז "הגר" לדיור חברתי, שנערך באוניברסיטת תל-אביב בשבוע שעבר, הדגישו שני דוברים את הצורך לבצע רפורמה במערכת הטבות המס בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח: בצד העסקי היה זה נשיא התאחדות בוני הארץ ראול סרוגו, ובצד החברתי מנהל "הגר" סבסטיאן ולרשטיין. הדוגמה הבולטת ביותר של הצורך ברפורמה כזו הוא מה שנראה ככישלון הגדול ביותר בתחום הדיור להשכרה - החוק לעידוד בניית דירות להשכרה.

מי שהיה שר השיכון, מאיר שטרית, ראוי להערכה על הניסיון שלו לקדם דיור להשכרה לטווח ארוך שנים לפני שדפני ליף הקימה את האוהל הראשון בשדרות רוטשילד. כשכיהן כשר השיכון, שטרית יזם והוביל את החוק לעידוד בניית דירות להשכרה, שנכנס לתוקף בשנת 2007 , ובמובן זה הוא ניסה לפרוץ דרך בניסיון לתמרץ בנייה ייעודית להשכרה לטווח ארוך, על ידי חבילה של הטבות מס ליזמים.

החוק חל על בניין שלם בן 4 קומות לפחות ו-16 דירות, ששטחן הממוצע אינו עולה על 100 מ"ר והבניין מוחזק בידי חברה, וכן נדרש כי 70% מהדירות בבניין יהיו מושכרות למגורים עבור דמי שכירות שוטפים.

בעקבות החקיקה הייתה ציפיה לתקנות בדבר דמי השכירות המרביים שניתן לגבותם, כולל לפי האזור, אבל עד היום, תריסר שנים לאחר חקיקתו, לא נעשה בחוק זה שימוש, ולמעט דיווח על כוונה להשתמש בו בפרויקט אחד, אפילו דירה אחת לא נבנתה מכוח החוק. הסיבה, אומר שטרית, נעוצה בתחום המיסוי שאינו נותן יתרון להשקעות של הגורמים המוסדיים בישראל מול השקעותיהם מחוץ לישראל.

"המגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר"

עו"ד ורו"ח תהילה ששון, יועצת של מספר חברות בתחום הדיור להשכרה, אומרת: "הטבות המס הקבועות בחוק זה פחותות, והמגבלות החלות בחוק זה גבוהות יותר. ההטבות הקבועות בחוק יינתנו רק אם הבניין הושכר לתקופה של 25 שנה לפחות. עיקר ההטבות הן פחת מואץ בשיעור שלא יעלה על 20% ופטור ממס על השבח הריאלי , שנצבר מהמוקדם מבין התאריך 1.1.2007, יום הרכישה, או יום קבלת היתר בנייה ועד ליום המכירה. ניתן למכור את הבניין בשלמותו לאחר 10 שנות שכירות לפחות, ובתנאי שהחברה הרוכשת תמשיך להשכיר את הבניין עד תום 25 שנה".

מהן לדעתך המגבלות העיקריות בחוק שאולי מנעו את יישומו?

ששון: "החוק לא קובע הטבות בתחומים של מס רכישה, שינוי ייעוד ממלאי לרכוש קבוע, חלוקת דיבידנדים ומע"מ. החוק גם מחייב את החברה לתחזק את הבניינים לאורך כל תקופת השכירות. בכניסה למסלול זה, החברה מוותרת על האפשרות להחיל על עצמה את הוראות החוק בקשר לקרן השקעות בנדל"ן מסוג REIT, קיימת בעיה לבצע שינוי במבנה החברה בפטור ממס, וליזמים גם אין אופציה לשימוש והטבות בהוראות חוק עידוד השקעות הון".

"רעיון של מימד חברתי"

"החוק נועד לשנות את תפיסת העולם בנושא הדיור בישראל, והציע פתרון הגיוני לבעיות הדיור לזוגות צעירים ולמשפחות חסרי דיור, וגם למשפחות שאין להן שום סיכוי לרכוש דירה", אומר היום שטרית, "כדי להכין את החוק למדתי על מה שנעשה בעניין זה בארה"ב ובאירופה, ששם פתרונות דיור להשכרה ארוכת-טווח קיימים זה שנים רבות".

האם ביוזמה לעידוד דיור בשכירות נגעת מוקדם מדי במשאת הנפש של דירה בבעלות מיד אחרי החתונה?

שטרית: "אין כל היגיון במצב בישראל, שבו כל זוג צעיר נאלץ לשעבד את עצמו ואת הוריו למשכנתא ענקית לשלושים שנה, שעליה הוא משלם חלק גדול מהכנסתו דווקא בתקופה בה הוא נדרש להשקעות גדולות בגידול ילדיו. היום כולם נאלצים לעשות זאת, כי אין באמת פתרונות דיור אמיתיים להשכרת דירות לטווח ארוך.

"החוק נועד לגרום לסקטור הפרטי להיכנס לתחום ולבנות כל שנה כ-10 אלפים יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח. כדי להשיג זאת, החוק מציע הטבות מס ליזם, אשר מבטיחות תשואה נאה על ההשקעה שלו. 7%-10%".

מה היו אז לנגד עיניך מקורות המימון לפרויקטים לפי החוק הזה?

"הרעיון מאחרי היוזמה שלי היה, שהקופות המוסדיות, כגון קופות פנסיה, קופות גמל וקופות השתלמות, ישקיעו חלק מכספיהם - בעצם כספי הציבור - בפרויקטים אלה, אשר מבטיחים תשואה גבוהה לאורך שנים וכך כולם יצאו נשכרים. כך מממנים פרוייקטים רבים כאלה בחו"ל. הקופות המוסדיות מחזיקות כיום כ-1.3 טריליון שקל מכספי הציבור".

מהן הטבות המס העיקריות בחוק שלך?

"יש שלוש הטבות עיקריות: אפשרות ליזם לבחור את רמת הפחת שלו לשנה במכפלות של 5%, דהיינו 5%, 10% , 15%, 20% לשנה, על פי תכנון המס שלו ועל פי העדפתו; יזם שמחזיק את הפרויקט להשכרה 10 שנים ברציפות, כאשר לפחות 70% מהדירות מושכרות באופן קבוע, רשאי אחרי 10 שנים למכור את החברה שלו לחברה אחרת, מכירה זו פטורה ממס; הצעתי אז גם רעיון של ממד חברתי, לפיו שר השיכון יוכל להפנות לפרויקטים אלה זכאים לסיוע בשכר דירה של משרד השיכון, וזאת עד 20% ממספר הדיירים בפרויקט, כאשר הדיירים הללו ישלמו שכר דירה בגובה של 25% מהכנסתם, ומשרד השיכון אחראי מול היזמים להשלמת שכר הדירה לשיעור המקובל בפרויקט".

"הקופות המוסדיות משקיעות מיליארדים בחו"ל"

לאחר אישור החוק ב-2007, שטרית, שמתוקף תפקידו כשר השיכון היה גם יו"ר מועצת מקרקעי ישראל, העביר במועצה שתי החלטות משלימות: על רמ"י לאתר קרקעות לבניית 13 אלף דירות להשכרה בשנה הראשונה, מתוכן 3,500 דירות בתל-אביב; החלטה כי קרקעות אלה תימכרנה ב50% מהשווי שיקבע השמאי הממשלתי.

הנחה כזו במחיר הקרקע הייתה אמורה ליצור ביקוש ממשי מצד יזמים.

שטרית: "זה השלב שבו עברתי למשרד הפנים והחליף אותי בתפקיד שר השיכון זאב בוים, חברי ז"ל. להפתעתי הרבה לא קרה דבר, והמדינה לא קידמה את הנושא כלל עד היום הזה. כאשר בדקתי לאחר פרישתי מהכנסת מדוע הקופות המוסדיות לא נכנסות לנושא, הסתבר לי להפתעתי הגדולה, כי קופות הגמל המוסדיות משקיעות מיליארדים מכספי הציבור בקניית והשכרת בניינים בחו"ל ומקבלות פטורים ממס על הכנסותיהן. זו פשוט שערורייה, שהקופות המוסדיות, המחזיקות בכספי הציבור הישראלי, משקיעות בחו"ל ויוצרות פתרונות לאנשים הגרים בחו"ל, בעוד הצעירים בישראל נאנקים תחת עול הדיור".

מהו הלקח שלך מכישלון החוק לעידוד בניית דירות להשכרה?

"ההיגיון מחייב, כי פטורים והקלות מס לקופות המוסדיות יינתנו אך ורק על השקעותיהן בישראל, ולעומת זאת יבוטלו הפטורים על ההשקעות בחו"ל. אם זה יקרה, נראה זרם של השקעות של קופות אלה בישראל בתחום הדיור להשכרה ארוכת-טווח, השקעות אשר ייצרו עשרות אלפי פתרונות דיור בשכירות לטווח ארוך".