תמרור אזהרה לקניונים: ביהמ"ש פסק כי קניון הזהב מפלה בין חנויות העוגן לחנויות רגילות

בית המשפט המחוזי מרכז קבע באחרונה כי חברת הניהול של קניון הזהב בראשון-לציון, המצויה בבעלות משה ויגאל גינדי, מבעלי הקניון, פעלה באופן מפלה, כאשר גבתה דמי ניהול נמוכים מרשתות מושכות קהל - בעוד מבעלי חנויות רגילות גבתה דמי ניהול גבוהים משמעותית יותר. בפסק הדין נקבע כי האחים גינדי לא יוכלו לתת הנחות בדמי ניהול לחנויות אשר קטנות מ-1,000 מ"ר, כפי שנהגו לעשות עד כה.

מדובר בתביעה שהגיש מנשה זוהר, הבעלים של שתי חנויות פרטיות בקניון הזהב, באמצעות עו"ד יוסף תמיר נגד חברת הניהול שבבעלות משה ויגאל גינדי, אשר מנהלת את הקניון, ונגד חברת "מגורי יוקרה", שהיא הבעלים של חברת הניהול ובעלת הקניון ונמצאת אף היא בשליטת האחים גינדי. פסק הדין עשוי לשנות את האופן בו מתמחרות חברות הניהול של הקניונים את השכירות, ואשר זוכה מזה שנים לביקורת מצד בעלי העסקים המקומיים הקטנים. 

קניון הזהב נבנה בשנות ה-90 על-ידי חברת "מגורי יוקרה" שבבעלות משה ויגאל גינדי. בשלב הראשון נבנה האגף הדרומי של הקניון, וכמה שנים מאוחר יותר נבנה האגף הצפוני שנפתח לציבור בשנת 2011. במרבית הבעלות בקניון מחזיקה שותפות של חברת "מגורי יוקרה" וחברת הביטוח מגדל, ובמיעוט הזכויות בקניון מחזיקי בעלים פרטיים, שרכשו בשנים הראשונות להקמת הקניון חנויות בודדות. ביניהם נמנה זוהר, שרכש בעבר שתי חנויות בשטח 35 מ"ר ו-25 מ"ר. במקביל חתם זוהר על הסכם עם חברת הניהול של הקניון.

הרשתות הכתיבו את המחירים 

זוהר טען עוד בתביעה שהגיש לבית משפט השלום, כי חברת הניהול מפלה בין בעלי חנויות "רגילות" בקניון לבין חנויות העוגן הכוללות רשתות בתי קפה ואופנה ידועים, כאשר מבעלי החנויות היא גובה דמי ניהול מופרזים, מהיקרים בישראל, וזאת בשל פרשנות פסולה של הסכם הניהול שנחתם בתחילת שנות ה-90, שקבע כי חברת הניהול רשאית לתת הנחות רק לבעלי שטחים "גדולים במיוחד".

טענתו המרכזית של זוהר הייתה כי חברת הניהול מחשבת באופן בלתי הוגן את חלקו בהוצאות הניהול, לאור זאת שהיא מעניקה הפחתות ניכרות לחנויות העוגן, אשר לשיטתה מושכות קהל לקניון. הנחות אלה באות, לטענתו, על חשבון בעלי החנויות הרגילות, כמותו, שנושאים בנטל ההנחות ולכן נגבים ממנו דמי ניהול בלתי סבירים של 93 שקל למ"ר, בעוד העוגנים משלמים סכום נמוך משמעותית. את הסכומים המדויקים הנגבים מחנויות העוגן הכוללים את ההנחות, סירבה חברת הניהול לחשוף.

חברת הניהול טענה מנגד כי מאז שנחתם ההסכם חלפו שנים רבות, וכי שינויים בתקופה ובהרגלי הצריכה מחייבים פרשנות שונה למושג "שטחים גדולים במיוחד הזכאים להנחות בדמי הניהול".

החברה אף הביאה כמומחה מטעמה את משה רוזנבלום, מנכ"ל קניוני עופר, אשר נחקר על עדותו על-ידי עו"ד תמיר. מעדותו של רוזנבלום עלה כי בקניונים שבניהולו שוכרי העוגן משלמים רק 15 שקל למ"ר, בעוד מחזיקי חנויות רגילות משלמים הרבה יותר - כ-89 שקל למ"ר; וכי עם פתיחת קניון רמת-אביב, כאשר הגיעו הרשתות הבינלאומיות, השתנתה התמונה והשטחים הגדולים החלו להצטמצם, מאחר שהרשתות הן שהכתיבו את המחירים שישלמו.

השלום דחה, המחוזי קיבל

חברת הניהול צירפה לתצהירה רשימה של 19 בתי עסק המהווים לטענתה "עוגנים" בקניון הזהב, החל מבית הקפה "קקאו" בשטח של 88 מ"ר, קופיקס בשטח של 97 מ"ר, ארומה בשטח של 161 מ"ר, אמריקן איגל בשטח של 751 מ"ר, זארה בשטח של 1,355 מ"ר וחנות המשביר המתפרסת על פני כ-2,916 מ"ר.

לאחר התדיינות של כ-5 שנים בבית משפט השלום בראשון-לציון, נקבע כי חברת הניהול רשאית להפחית את דמי הניהול אך ורק לחנויות ששטחן 250 מ"ר ויותר - כלומר חנויות העוגנים. בית המשפט קבע כי בשנת 1991, כאשר נחתם הסכם הניהול עם זוהר, היה מקום לסברה ששטחים גדולים במיוחד יהוו מוקד משיכה לקניון, בעוד שכיום דווקא מותגי אופנה ובתי קפה מובילים הם שמושכים קהל, אפילו אם שטחיהם אינם גדולים. בית המשפט דחה את דרישותיו של זוהר לביצוע החזרים כספיים בגין דמי הניהול ששילם כביכול ביתר.

זוהר לא ויתר והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז, ובו טען כי הפרשנות של בית משפט השלום להסכמי השכירות שגויה ומביאה לכך שבעלי חנויות רגילות מסבסדים בהיקף בלתי סביר את חנויות העוגן. לטענתו, פסק הדין מרוקן מתוכן את הסכם הניהול, במובן זה שחנויות בינוניות וקטנות, ששטחן הכולל מהווה יותר מרבע משטח הקניון כולו, מוגדרות כחנויות עוגן ומשלמות דמי ניהול מופחתים.

בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור וקבע כי חברת הניהול של הקניון פעלה במשך שנים אחדות "על דעת עצמה, הפחיתה דמי ניהול ממחזיקים בחנויות שהוחלט כי הן חנויות עוגן, ועשתה כך בלי להודיע לכלל בעלי החנויות בקניון".

עוד קבע בית המשפט כי חברת הניהול הסתירה את פרשנותה החדשה להסכם מזוהר ומבעלי חנויות אחרים, ולכן הוא נאלץ לפנות לבית המשפט, שאף הוא לא קיבל מחברת הניהול את כל הנתונים הדרושים. "קשה לכן", קבע בית המשפט המחוזי, "לקבוע שהמשיבות פעלו ופועלות בתום-לב".

חברת הניהול נמצאת במצב של ניגוד עניינים

כמו כן, נקבע כי לאור העובדה שמרבית החנויות בקניון מצויות בבעלות משה ויגאל גינדי וחברת הביטוח מגדל, ורק מיעוט מהן נמכר בעבר לבעלים פרטיים בודדים, הסכם הניהול מעמיד את חברת הניהול במצב של ניגוד עניינים. זאת מאחר שההנחות בדמי הניהול ניתנות ברובן לחנויות שבבעלות "מגורי יוקרה" - חברת-האם של חברת הניהול, בעוד שבעלי החנויות הפרטיים אינם מקבלים הנחות.

בית המשפט קבע כי לשוכר הפוטנציאלי לא משנה אם התשלומים שעליו לשלם הם בגין דמי ניהול או דמי שכירות, ומעניין אותו רק הסכום הכולל של עלות השכירות. על כן, נקבע כי על חברת הניהול היה לנהוג בזהירות יתר בהענקת הנחות לחנויות שבבעלות דירות יוקרה. "דווקא משום כך היה על חברת הניהול לפעול במתחם מוגבל עד מאוד של שיקול-הדעת, ולא לחרוג ממנו באופן שבו חרגה, בעשותה דין לעצמה ללא פנייה לבעלי החנויות הרגילות וללא מתן פרטים מלאים על ההנחות ועל מקבלי ההנחות ושיעורן".

שופטי בית המשפט המחוזי קיבלו את הערעור וקבעו כי החלטת בית משפט השלום, המאשררת את האופן שבו חייבה חברת הניהול את המערער - בטלה. עוד נקבע כי חברת הניהול רשאית להפחית את דמי הניהול רק לחנויות שגודלן לא יפחת מ 1,000 מ"ר, כפי שדרש זוהר, והדיון הוחזר לבית משפט השלום על-מנת לפסוק את סכום ההחזר המדויק המגיע לזוהר. בנוסף חויבו המשיבות בהוצאות בסך 60 אלף שקל.

מחברת "מגורי יוקרה" נמסר כי החברה תערער על ההחלטה לבית המשפט העליון.