חיים כצמן: יש עתיד לשוק השכירות, וככה צריך לעשות את זה

מדינת ישראל נרדמה בעשור שבין 2001 ל-2011. שכחנו לבנות. האוכלוסייה צומחת וגם את החוסר שהיה טרם הצמיחה והביקוש הנוסף לא השלמנו, וכך הגדלנו את "הבור". תהליכים סטטוטוריים ארוכים, בשילוב עם מעט אדמה, אשר 93% ממנה בבעלות המדינה, יצרו מציאות בה קיים קושי אמיתי להשגת ההון הנדרש לרכישת דירה.

בהרבה מדינות קיים שוק חלופי ממוסד ומוסדר לבעלות על דירה, והוא שוק ההשכרה ארוכת-הטווח, המביאה עמה ודאות מחיר והמשכיות חוזה השכירות, ומאפשרת בטחון דיור והימנעות מ"שיעבוד" למשכנתה. הביקוש לפתרון זה גואה, אבל בישראל הוא מדשדש.

לפני כמה שנים הוקמה בישראל החברה הממשלתית "דירה להשכיר", אשר שמה לעצמה כמטרה הקמה וקידום של שוק זה. דירה להשכיר עושה מאמצים לא מבוטלים להגדלת היצע הדירות להשכרה והדירות בשכר דירה מפוקח, ועד כה נסגרו כ-15 מכרזים ותוכננו אלפי יחידות דיור, חלקן אף נבנו ואוכלסו. אך אלה לא משיגים ולו בקירוב את קצב הביקושים, ונשאלת השאלה גם אילו מהביקושים? של אילו עשירונים?

באחד הפרויקטים הראשונים שהושלמו בגליל ים הוקצו 68 יחידות דיור להשכרה במחיר מפוקח לטווח ארוך בשכר דירה חודשי לדירת ארבעה חדרים בסך כ-4,700 שקל. ההכנסה הממוצעת למשק-בית בישראל נכון לפברואר 2019 הינה כ-16.2 אלף שקל לחודש - כלומר שכר הדירה המפוקח מהווה כ-29% מסך ההכנסה למשק-בית. לצורך השוואה, בארה"ב זהו היחס בין דמי השכירות הלא מפוקחים (במחיר שוק) מתוך סך ההכנסה למשק-בית בערים כמו סן פרנסיסקו ודאלאס. מסקנה: - הדיור בישראל, גם המפוקח , יקר.

בתל-אביב בפרויקט Midtown הוקצו מספר דירות לדיור להשכרה במחיר מפוקח בשכר דירה של כ-5,040 שקל לחודש, ובפרויקטים ברעננה, רמת השרון והרצליה, שכר הדירה הלא מפוקח נע בין 5,500 שקל ל-6,500 שקל. לפי כלל האצבע הקובע שסך הוצאת הדיור לא תהווה יותר מ-30% מסך ההכנסה נטו, ההכנסה החודשית הממוצעת למשפחה בפרויקטים אלה צריכה לנוע סביב 20 אלף שקל נטו, שזה השכר בעשירון 7 ומעלה. האם זו הייתה הכוונה - לספק פתרון דיור לעשירונים 7-10?

לקבע את ייעוד הפרויקט: גם 20 שנים מגיעות לסיומן

היום באזור המרכז - בתל-אביב ובחלק מהערים שהזכרתי - עובדי ציבור, שוטרים, כבאים, עובדי חינוך ורפואה, לא יכולים להרשות לעצמם לחיות בערים שבהן הם עובדים.

בארה"ב, רשות הדיור הממשלתית (HUD) מספקת פתרונות דיור, אשר אחד מתנאי הזכאות להם הוא הכנסה נמוכה משמעותית של לפחות 30% מההכנסה החציונית באזור. כך, עשירונים נמוכים נהנים מדיור בר-השגה גם באזורי ביקוש "חמים". ההכנסה גם נמדדת יחסית לכמות הנפשות במשפחה.

משך תקופת הייעוד להשכרה - 20 שנה ברוב מכרזי "דירה להשכיר" - והאפשרות למכירת הדירות כמקבץ לאחר חמש שנים, יצרו סוגיה מעניינת נוספת. בתנאים האלה, יזם שרואה בדיור להשכרה נדל"ן מניב "נצחי", לא יכול למעשה להשתתף במכרז. החשבון לא מתאים ליזם אשר מעוניין לפתח את הפרויקט "ולגלגל" אותו למשקיע הבא לאחר חמש שנים.

אחרי ניסיון של כמה עשורים בנדל"ן, למדתי שגם 20 שנה מגיעות לסיומן. האם בתום 20 השנה לא יהיה צורך בדיור להשכרה לטווח ארוך? מדוע לא לייעד את המתחמים לשימוש זה לתמיד?.

חוק הריכוזיות מונע מהשחקנים הגדולים להיכנס

לפני 25 שנה, שוק קרנות הריט בארה"ב היה בהיקף כספי של כ-32 מיליארד דולר, ואילו כיום ההיקף הכספי גבוה מטריליון דולר. בישראל, באופן פרדוקסלי השחקנים הגדולים ביותר בשוק לא יכולים ליהנות מהאופציה של קרן ריט.

בישראל, בשונה מארה"ב, קרן ריט נדרשת להירשם למסחר תוך 24 חודשים מהקמתה ו-36 חודשים כשמדובר בריט למגורים. אין אפשרות לקרן ריט פרטית, אף שאופציה כזו הייתה מקלה על העברת נכסים לקרן, מצמצמת את עלויות הניהול ואף מבטלות את חסרון התנודתיות הקיים בקרן ריט ציבורית.

מעל לכל מתנוסס חוק הריכוזיות, אשר דה-פקטו מונע מחלק נכבד מהחברות המובילות בנדל"ן המניב בישראל להקים קרן ריט סחירה ומונע מהן את ההטבה.

לאפשר קרנות ריט פרטיות ולשנות את שיעור המס

לדעתנו ניתן לבצע באופן מיידי כמה תיקונים בפקודת מס הכנסה לעניין קרנות הריט למגורים. למשל, מתן אפשרות לחברה ציבורית להחזקה בקרן ריט פרטית העוסקת בדיור להשכרה, ללא הגבלה בזמן, בניגוד למצב הנוכחי בישראל המחייב הנפקה תוך 36 חודשים.

בנוסף צריך לשנות את שיעור המס לשיעור הקבוע בחוק עידוד השקעות הון לגבי דירות להשכרה (11% לחברה) במקום שיעור מס של 20% לגבי קרנות ריט למגורים (בהנחה שלא מחולק דיבידנד ליחיד והרווחים נותרים בחברה האם הציבורית). כמו כן מומלץ לתת פחת מואץ כמו בחוק עידוד השקעות הון וכיוצא בזה.

ניתן גם להוסיף כמה תמריצים לכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, כגון הגדלת מספר היחידות המוצעות בשכר דירה מפוקח כתנאי להגדלת אחוזי הבנייה; שינוי תנאי הזכאות; הגדלת ההנחה הניתנת בשכר הדירה; השתתפות בשכר הדירה; מתן מימון זול לטווח ארוך - כל אלה יובילו להצטרפות שחקנים נוספים, ולבסוף ליצירת שוק השכרה לטווח ארוך איכותי, אשר יהווה אלטרנטיבת דיור בטוחה ובת-השגה גם לעשירונים 1-6. 

הכותב הוא מנכ"ל קבוצת גזית גלוב