אופציה לרכישת קרקע בידי מארגן קבוצת רכישה פטורה ממס רכישה

כיצד יש לראות את פעילותם של מארגני קבוצות רכישה? האם יש לראותם כגורמים מתווכים בין הבעלים של הקרקע לבין קבוצת הרכישה - או שיש לראותם כרוכשים ומוכרים את הקרקע? שאלה זו הגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב, שקבע כי יש לראות במארגני קבוצות רכישה כגורם מארגן גרידא, ומשכך, קבלת אופציה ייחודית במקרקעין בידי מארגן קבוצת הרכישה פטורה ממס רכישה.

ההכרעה נסבה סביב פרויקט שארגנה חברת אקרו נדל"ן בע"מ, המכונה "NOYA". אקרו קיבלה אופציה מהבעלים של הקרקע וסיחרה אותה לקבוצת רכישה, אשר רכשה לאחר מכן את הבעלות בקרקע יחדיו. אקרו דיווחה לרשות המסים על רכישת האופציה וסיחורה לקבוצה כעסקאות "אופציה ייחודית", ובהתאם לכך דרשה פטור ממס רכישה ושבח.

רשות המסים דחתה את עמדת אקרו וקבעה כי יש לחייב את אקרו במס רכישה, כאילו היא מימשה את האופציה ורכשה את הקרקע בעצמה לפני שמכרה אותה לקבוצה.

חברי ועדת הערר קיבלו פה-אחד את עמדת אקרו וקבעו כי אין לראותה כמי שרכשה את הקרקע בעצמה.

עמדת רשות המסים הייתה כי מבחינה כלכלית-מהותית, אקרו חייבה את הקבוצה לפעול למימוש הזכות. לטענת רשות המסים, משעה שלקבוצה לא היה חופש בחירה אם לממש את הזכות אם לאו, לא מדובר באופציה כלל. רשות המסים הוסיפה כי מעורבותה ושליטתה של אקרו לאורך שלבי הפרויקט והיותה מנהלת הפרויקט מובילות למסקנה כי היא רכשה ומכרה בעצמה את הקרקע לקבוצה, ולא סיפקה רק שירותים אדמיניסטרטיביים כטענתה.

בפסק דין סקר בית המשפט את המערכת ההסכמית של העסקה ואת פעילותה של אקרו לארגון הקבוצה, וקבע כי ממכלול הראיות ברור כי התנהלותה של אקרו לא חרגה מאופן הפעילות המקובל לגורם המארגן קבוצת רכישה.

בית המשפט המשיך ובחן את השירותים שהעניקה אקרו לקבוצה לאחר רכישת הקרקע במסגרת הסכם הניהול, וקבע כממצא עובדתי כי בפועל אקרו פעלה לפי הקבוע בהסכם הניהול - החברה ליוותה את מלוא התהליכים של בניית הפרויקט ונשאה באחריות להשלמתם, אך לא היה לה חלק מרכזי בתפעול השוטף ובביצוע עצמו. 

הכותב הוא עורך דין המתמחה בתחום המיסוי.