הקלות הבלתי נסבלת שבה מתווכי נדל"ן יכולים להפר את הכללים ולא להיענש

בשלהי 2015 פרסמו בני זוג מהרצליה את דירת הפנטהאוז שלהם למכירה. מי שנתקל במודעה שפרסמו באינטרנט היה מתווך מהעיר, שפנה אליהם והציע את שירותיו לטובת מכירתה. עד כאן הכול שגרתי, אלא שאז חלה תפנית לרעה בעלילה. כשהמתווך שמע שבני הזוג חתמו על הסכם בלעדיות למכירת הדירה מול מתווך אחר, הוא התקשר לאחד מבני הזוג וקילל אותו. כשהוסבר לו שהשיחה מוקלטת הוא ענה, "אתה יכול לדחוף את ההקלטה עמוק לתוך התחת שלך". המתווך לא עצר כאן, ובאופן חריג הכפיש את הדירה ורמז להתנהלות פלילית של המוכרים בקבוצת וואטסאפ שבה חברים מתווכים מהרצליה. "חברים יקרים לידיעתכם הפנטהאוז בברנר 10 שבור ורצוץ כולו השקעה. רוצים שם מינימום 500 אלף שקל מתחת לשולחן לא להתקרב", לשון ההודעה.

לאור ההתנהלות הגישו בני הזוג תלונה נגד המתווך ברשם המתווכים שבמשרד המשפטים - קצר זה לא היה, וקשה להגיד שגם יעיל. במרץ 2016 נמצא שהתלונה מוצדקת והיחידה לדין משמעתי שבמשרד הגישה כתב קובלנה נגד המתווך בגין "ביצוע עבירות של התנהגות בדרך שאינה הולמת את העיסוק". במסגרת ההליך העידו המתלוננים וגם המתווך שטען בעניין הגידוף כי הקללות לא התחילו בצד שלו "מי שמנבל את הפה כלפי אני מנבל את הפה כלפיו", טען. ההליך נמתח על פני שנתיים ובהכרעת הדין מאפריל 2018 מצאה הוועדה, שמורכבת משלושה חברים בראשות עו"ד אביתר טסלר, כי המתווך עבר עבירת משמעת.

 ברנר 10 הרצליה/ צילום: איל יצהר

לאחר מכן הגיע שלב הטיעונים לעונש, שהוביל לגזר דין בן חמישה עמודים, שבו הדגישה הוועדה את החשיבות של ההרתעה במקרים שכאלה. "הוועדה מוצאת לנכון להעביר מסר באמצעות גזר דין זה, ומבקשת לחדד ולהעמיק את עובדת היותו של מקצוע התיווך מקצוע מכובד". אלא שבאותו העמוד נמסר גם העונש, שקשה לראות כיצד הוא "מעביר מסר" - נזיפה וקנס של 500 שקל בלבד. בתביעה דרשו שהחלטה תתפרסם במלואה באתר משרד המשפטים כולל שמו של המתווך, אלא שבוועדה החליטו לפרסם את ההחלטה, תוך השחרת פרטי המתווך. כנראה שעץ שנופל בעומק היער יוצר תהודה גדולה מזו של הליך התלונה, בירורה המתמשך והתוצאה הדלה שבסופו. מבדיקת "גלובס" נמצא כי לא מדובר במקרה חריג.

הנה דוגמה נוספת. בנובמבר 2017 הסתיים דין משמעתי במקרה שבו מתווך ביקש מבני זוג שמכרו את דירתם, לקבל לידיו כ-16 אלף שקל מעבר לסכום שסוכם. כחלק מההליך התברר כי מדובר בעולים מאתיופיה שלא שולטים בשפה העברית, וכי הסעיף שעליו הסתמך המתווך בבואו לדרוש את הסכום, הוכנס לחוזה שנכתב בשפה העברית. עוד נמצא כי העו"ד שערך את ההסכם הינו אחיו של שותפו למשרד של המתווך. בגזר הדין נכתב כי המתווך הורשע בעבירה של התנהלות שלא בדרך הגונה ומקובלת. בין המתווך לתביעה נחתם הסכם טיעון שכלל עונש שלילת הרישיון על תנאי וקנס של 2,500 שקל. אלא שגם הקנס הזה הופחת במסגרת דיון של ועדת המשמעת שהתחשבה בין היתר בנסיבות חייו והעמידה את הקנס על 1,500 שקל בלבד. גם במקרה הזה שמו של המתווך לא פורסם ברבים, וכך התלונות שמוגשות בעניינם של מתווכים נמרחות וכשהן כבר מטופלות העונשים קלים למדי.

למעלה מ-30 אלף עסקאות בשנה

בשנים האחרונות מקצוע התיווך מצוי בצמיחה. נתונים שחשף "גלובס" בפברואר השנה העלו כי בתחילת השנה היו רשומים למעלה מ-21 אלף מתווכי מקרקעין לעומת 12,533 ב-2009 - עלייה של כ-70%. גם אם לא כולם עובדים בתחום באופן יומיומי, מדובר בעלייה חדה.

לכמה עסקאות הם אחראים בפועל? מנכ"ל חברת התיווך רימקס ברנרד רסקין, מעריך כי 25% מכלל העסקאות במשק מבוצעות באמצעות מתווך. בשנה שעברה נמכרו בכל המדינה כ-100 אלף דירות, עליהן יש להוסיף עסקאות שכירות במשק, ולכן ניתן להעריך באופן זהיר, כי מתווכים מעורבים בלמעלה מ-30 אלף עסקאות בשנה.

בשבועות האחרונים התפרסמה יוזמה של משרד המשפטים שעשויה לשנות את האופן שבו פועל הענף כולו. לפי היוזמה, תבוטל החובה לעבור מבחן כדי לקבל רישיון ולעבוד במקצוע, פרקטיקה שנהוגה בישראל מזה כשלושה עשורים. המשמעות: כל אחד יוכל להיות מתווך נדל"ן בישראל.

זה אולי יחסוך למתווכים את האגרה השנתית בסך של 217 שקל, אבל הדעות בתוך הענף עצמו חלוקות בקשר למהלך. רסקין תומך, בעוד שבלשכת המתווכים הארצית, וגם ברשת התיווך אנגלו סכסון מתנגדים למהלך. אף שבשלב זה מדובר ביוזמה בלבד, כפי שמצאנו, כבר יש לה השפעה ממשית בשטח על תחום האכיפה שגם כך סובל מחולשה.

 מנכ"ל רשת התיווך רי/מקס ישראל, ברנרד רסקין / צילום: ישראל כהן

שני גופי אכיפה ומעט תוצאות בפועל

שני גורמים בישראל אחראים לאכיפה ולפיקוח על המתווכים. הראשון הוא רשם המתווכים במשרד המשפטים. בראש האגף עומדת כבר 14 שנה אתי מויאל. בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, תלונות על עבירות משמעת מתבררות בידי תובע משמעתי. ככל שעולה מהבירור שיש ראיות לכאורה לעבירת משמעת, התובע מגיש קובלנה משמעתית נגד המתווך לוועדת משמעת שדנה בה, כפי שתואר במקרים שהוצגו בתחילת הכתבה.

מעיון בנתוני האגף עולה כי מספר התלונות שמתגבשות להליך קובלנה נמוך. כך למשל בין השנים 2016-2018 הוגשו 171 תלונות נגד מתווכים, אלא שרק 10 התגבשו לכדי קובלנה. חשוב לציין כי נתוני 2016 מתייחסים לחודש יוני והלאה ולפני כן רשם המתווכים לא איתר נתונים לשנה זו.

במשרד המשפטים מתגאים כי בכל המקרים הקובלנות הובילו להרשעה, אלא שבאף מקרה רישיונו של מתווך שהורשע לא נשלל, אף שכלי הענישה הזה מצוי בידי הוועדה. אילו עונשים כן הוטלו על מתווכים? עונש פופולרי הוא התליית רישיון על תנאי וכן נזיפה, שכלל לא ברור מה משמעותה ומה האפקטיביות שלה. בחלק מהמקרים הוחלט להטיל קנס כספי כחלק מגזר הדין. עם זאת באף אחד מעשרת המקרים שבהם הורשעו מתווכים בשלוש השנים האחרונות, גובה הקנס לא חצה את רף ה-5,000 שקל.

לשם השוואה, מנתוני לשכת עורכי הדין שנמסרו לנו השבוע נמצא כי בין השנים 2016-2018 הושהה רישיונם של 157 עורכי דין, כחלק מהליכי משמעת שהתנהלו בחמשת המחוזות של הארגון. כך למשל במחוז חיפה לבדו הושעו 66 עורכי דין בתקופה זו. אומנם מדובר בגוף שמעמדו שונה והוא בעל סמכויות אחרות, אך השורה התחתונה חד משמעית - לעורכי דין יש הרבה יותר סיבות לחשוש מהשעיית רישיונם מאשר למתווכים. והנה עוד סיבה שלא לחשוש מהאכיפה של המדינה. חלק מהליכי הקובלנה עולים לאתר האינטרנט של משרד המשפטים, אך מבדיקתנו בכולם שמות המתווכים הושחרו. כך שגם במקרים המועטים שבהם מתווכים מורשעים - הציבור לא יכול לדעת במי מדובר.

הגוף השני שמפקח על פעילות המתווכים הוא הרשות להגנת הצרכן. כאן מטופלים בעיקר מקרים של אנשים שמתווכים בעסקאות, ללא רישיון. גם במקרה הזה השיניים לא חדות במיוחד, אם הן בכלל קיימות. גורם שמכיר את פעילות הרשות סיפר כי "ברשות יש כ-20 חוקרים לכל הענפים כולם. זה מעט מאוד, והטיפול במתווכים לא נמצא בסדר עדיפות גבוה".
הדברים בהירים יותר כשמסתכלים על המספרים. מנתוני הרשות שהועברו לידינו עולה, כי בין השנים 2016-2019 נפתחו 52 חקירות נגד מתווכים שפעלו ללא רישיון. אלא שבכל התקופה הזו לא הוגש ולו כתב אישום אחד בעניינן. מהרשות נמסר כי 25 חקירות הסתיימו עד כה ובמקרים אלה יש צפי להגשת כתבי אישום.

עם זאת, הודעת הרשות בעניין זה מלמדת שלא נראה את כתבי האישום בקרוב, אם בכלל. "הגשת כתבי האישום הוקפאה ונבחנת היום על ידי המחלקה להנחיית תובעים במשרד המשפטים לצורך קבלת החלטה האם להגיש את כתבי האישום לאור הצפי לביטול הצורך ברישיון תיווך", נמסר מהרשות. בשורה התחתונה - החוק אומנם אוסר בצורה ברורה על תיווך בעסקה ללא רישיון, אבל בשטח אין מי שיאכוף אותו.

"העונשים לא רציניים, אין להם שיניים"

לדברי יו"ר לשכת מתווכי הנדל"ן הארצית, שמאגדת 2,000 מתווכים, איציק לוי, הוא היה רוצה לראות מנגנוני אכיפה חזקים פי כמה. "אין לפעילות שלהם שום משמעות. העונשים לא רציניים, אין להם באמת שיניים".

מה המשמעות של עונש כמו נזיפה?
"אני לא רואה בזה הרבה משמעות".

התרעתם בעניין?
"בטח. זו אחת הדרישות המהותיות שלנו. אנחנו דורשים יותר רגולציה. שתהיה העמקה של חוק האתיקה ויותר פיקוח והחמרה בענישה בכל מה שקשור במתווכים שסרחו. אנחנו צריכים לנקות את השורות, כי כאלה שעובדים בצורה עקומה מייצרים נזק לשאר המתווכים".

בשנה שעברה הוקם בלשכת המתווכים מוסד בוררות, שנועד לטפל במחלוקות שמתגלעות בפעילות של חבריו. אומנם מדובר בגוף שמהווה כתובת לתלונות, אם כי לפי לוי הכוונה בעיקר למחלוקות שבין מתווכים ופחות לבירור תלונות של לקוחות, אם כי לדבריו במוסד התבררו עד כה כמה תלונות בודדות שכאלה.

 איציק לוי/ צילום: יהל הרמן

מה לגבי פומביות ההחלטות?
"במקרים קיצוניים אנחנו מפרסמים את ההליך, במקומות של מתווכים כמו עלונים וניוזלטרים". עם זאת הוא מודה כי "ברוב המקרים הפרסום אינו כולל שמות, ומה שמתפרסם זה רק תיאור המקרה".