הקשר ההדוק מדי בין עורכי הדין שמייצגים את הצדדים בפרויקט תמ”א 38 בר"ג

משרדו של עו"ד אברהם (אבי) ללום, ראש פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, מייצג יזם בפרויקט תמ"א 38 ברחוב הררי ברמת-גן; ואת הדיירים באותו הפרויקט מייצג עו"ד יאיר שלו, שמשרדו יושב בתוך משרדו של עו"ד ללום - כך לפי מידע שהגיע לידי "גלובס". זאת אף שכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין אוסרים על עורך דין שמייצג בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 לייצג גם את הקבלן או את היזם של הפרויקט ואפילו להיות קשור אליהם.

עוד נודע ל"גלובס" כי עו"ד שלו משתף פעולה עם עו"ד ללום בייצוג בתיקים, ואף ניהל משא-ומתן למיזוג משרדו עם משרדו של עו"ד ללום. יתר על כן, לפי אתר משרד אברהם ללום, עו"ד שלו הוא עובד לשעבר במשרד. כשנכנסים לאתר פירמת עורכי הדין אברהם ללום ושות', מופיעה הודעה לפיה: "עו"ד יאיר שלו הוא עובד לשעבר של משרדנו".

האיסור על ייצוג כפול של משרד עורכי דין הן את היזם והן את הדיירים בפרויקט מסוג תמ"א 38 נובע מכך שבין הדיירים לבין היזם יש אינטרסים משותפים אך גם אינטרסים מנוגדים. שני הצדדים רוצים שהפרויקט יצליח ושהבניין יחוזק. אבל בעוד שהיזם רוצה להרוויח כמה שיותר - הדיירים רוצים לקבל ממנו פיצוי גדול ככל שניתן. 

לפי הכללים והפרשנות של לשכת עורכי הדין, כפי שהם באים לידי ביטוי בהחלטות ועדות האתיקה, אם יש קשר בין עורכי הדין של הצדדים בפרויקט תמ"א 38 - על עורך הדין לפסול את עצמו מייצוג בפרויקט או לכל הפחות לחשוף את הקשר בפני בעלי הדירות בשלב שלפני שהם בוחרים בו כמייצג שלהם.

ב-2017 ועדת האתיקה הארצית של לשכת עורכי הדין החליטה במסגרת שאילתה שהופנתה אליה, שאפילו במקרה שבו משרד עורכי דין גילה לבעלי הדירות שהוא מייצג את היזם, בתחומים אחרים שאינם התחדשות עירונית, הוא פסול מלייצג את בעלי הדירות בשל ניגוד עניינים, חרף ידיעת והסכמת בעלי הדירות.

הפרויקט המדובר הוא ברחוב הררי 16-24 ברמת-גן. המדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/2, שהיא תוכנית של הריסת בניינים ובנייתם מחדש, תוך מתן דיור חלופי לדיירים בתקופת הבנייה. יזם הפרויקט המיוצג בידי משרד ללום הוא חברת הרציג 38 - זרוע הייזום להתחדשות עירונית של קבוצת הרציג נדל"ן.

עו"ד יאיר שלו טוען בשיחה עם "גלובס" כי "אני יושב אצלו (אצל ללום - ח.מ) במשרד. אנחנו חולקים שטח משרד. יש לנו תיקים משותפים. הוא מייצג יזמים אבל לא עושה ליטיגציה. אז כשצריך לעשות ליטיגציה, קרה שהוא העביר אליי את התיקים".

עם זאת, שלו הכחיש כי עבד בעבר במשרד ללום, והדגיש כי "אני לא ארשה לעצמי לעולם להפר את כללי האתיקה של לשכת עורכי הדין. אנחנו שני משרדים נפרדים. היינו אמורים להתמזג פעם, אבל זה לא קרה".

עו"ד שלו אומר שהוא הוציא הודעה לדיירים שהוא מייצג בפרויקט המדובר, שבה הבהיר להם כי הוא ועו"ד ללום לא מאותו משרד. "לפני שהחוזה הזה נחתם, היינו אמורים להתמזג, ואז הייתי מתפטר, אבל זה לא קרה. יש מחשבות שבסופו של דבר לא יצאו לפועל", הוא אומר.

אתה לא חושב שהייצוג שלכם בפרויקט הזה בעייתי מבחניה מהותית?

"אני חושב שיש דיירים שסתם רוצים להיכנס לשטויות האלה. הוצאנו הודעת הבהרה לדיירים. אנשים שאלו שאלות. אלה חמישה בניינים, בכל בניין נעשה כנס, וזה נאמר בנוכחות כולם, שאנחנו לא ממוזגים. שאנחנו לא פועלים ביחד. שאנחנו שני משרדים נפרדים".

עו"ד שלו מוסיף ואומר כי "יש עשרות מקרים שאני מכיר שבהם אותו משרד מייצג דיירים ויזם. חלק מהדיירים לא יודעים את זה. אבל אני לא פועל כך. אם אני משלם שירותי משרד (ללום - ח.מ), אז זה אומר שלא היה לי משא-ומתן קשה מול היזם מטעם הדיירים? זה לא משפיע על המשא-ומתן ולא על ההסכמות. יש חוזה שמכיל מאות עמודים, והכול נעשה בצורה הכי ברורה".

בנוסף מסר עו"ד שלו כי "משרדי הוא משרד עצמאי ותיק ועם ניסיון רב-שנים הפועל בתחום הנדל"ן ועוסק בין היתר ברישום בתים משותפים ומתמחה בתחום הסדרת רישום זכויות מקרקעין והתחדשות עירונית. משרדי שוכר שירותי משרד במתחם משרדי אברהם ללום ושות', ובין משרדו של עו"ד ללום וביני אין כל שותפות.

"לעניין הפרויקט, משרדי מייצג את בעלי הדירות ללא כל קשר למשרד אברהם ללום. למען השקיפות ועל-מנת להניח את דעתם של בעלי הדירות, ולו בשביל הספק הקטן ביותר לנושא זה, הועברה מקדמת דנן הודעה אודות האמור לכל בעלי הדירות. כל ניסיון להטיל ספק ביושרה ו/או מקצועיות משרדנו אינו במקומו, אינו ראוי ופועל ממניע נסתר שאינו קשור כלל למשרדי".

עו"ד ללום מסר כי "אנחנו מייצגים את היזם ואך ורק את היזם". 

"לפזר את הערפל הכבד השורר מעל לעתיד תמ"א 38 / חן מענית ושלומית צור

אתמול (א') פנו עורכי הדין אברהם ללום ויצחק נטוביץ, ראשי פורום קניין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין, ליו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, זאב בילסקי, ולחברי המועצה הארצית לתכנון ובנייה, בדרישה לקיים דיון דחוף במסגרת המועצה הארצית לתכנון ובנייה סביב בגורלה של תמ"א 38.

במכתב ששלחו ביקשו עורכי הדין  ללום ונטוביץ לקיים את הדיון הדחוף במטרה "לפזר את הערפל הכבד השורר מעל לעתיד תמ"א 38". זאת בהמשך למכתב של מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר מלפני כחודש, שבו ציינה כי עמדת מינהל התכנון היא שלא להאריך את תוקף תמ"א 38 שצפויה להסתיים ב-18 במאי 2020, בדיוק 15 שנה לאחר שאושרה בממשלה.

"חוסר הוודאות והערפל הכבד גורמים לנזקים רבים ובלתי הפיכים לעוסקים בתחום ובעיקר נזקים לבעלי הדירות אשר ממתינים שנים ארוכות לחיזוק הבניינים הישנים בהם הם מתגוררים", כתבו עוה"ד ללום ונטוביץ.

ראשי הפורום טוענים כי רשויות מקומיות שאינן מעוניינות באישור פרויקטים של תמ"א 38 בתחומן, מנצלות את המצב ועוצרות כבר היום את הוצאת ההיתרים. "הודעת מינהל התכנון גורמת לכאוס בוועדות המקומיות, כאשר אלה מביניהן המעוניינות לבטל את קידום הפרויקטים מסוג תמ"א 38, עלולות להקפיא את הליכי הרישוי בבקשות להיתרים על-פי תמ"א 38 ובכך ליצור עצירה מיידית דה-פקטו של כל התחום עד לחודש מאי 2020", צוין במכתב.