המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה: הצפיפות בערי ישראל עומדת לעלות משמעותית

מדינת ישראל העתידית תהיה צפופה בהרבה מזו הנוכחית: המועצה הארצית לתכנון ולבנייה החליטה בישיבתה היום (ג') פה-אחד לאשר את קידום יוזמת מינהל התכנון לשינוי תקני הצפיפות שקבעה תוכנית המתאר הלאומית של ישראל, תמ"א 35. המשמעות של השינוי תהיה הגדלת צפיפות המגורים הנהוגה במדינה במידה ניכרת. השינוי בצפיפות ייעשה לפי מפתח של גודל יישוב, ובפנים היישוב לפי מיקומו בדגש על קרבה לקווי תחבורה מרכזיים. 

התוכנית נחשפה לראשונה ב"גלובס" בחודש שעבר. 

צפיפות המגורים בישראל מגיעה לכ-400 נפש לקמ"ר, ובמינהל התכנון, שיוזם את השינוי, מזכירים כי הצפיפות בערים בישראל נמוכה בהרבה יחסית לערים באירופה ובארה"ב. כך למשל הצפיפות עומדת על 8,565 נפש לקמ"ר בתל-אביב, על 7,186 נפש לקמ"ר בירושלים ועל 4,346 בחיפה. לשם השוואה - צפיפות המגורים הממוצעת באתונה גבוהה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובתל-אביב פי שניים ויותר, של פריז - פי שלושה, ושל ברצלונה - פי ארבעה. 

 משנים את קנה המידה

"צפיפות גבוהה יותר מהווה תנאי סף לכניסת שירותים עירוניים רבים יותר בקרבת הבית, בהם מוסדות שונים ותחבורה ציבורית איכותית, המעודדת הליכה ברגל ורכיבה על אופניים. כך למשל צפיפות של 30,000-20,000 נפש לקמ"ר מהווה הצדקה להקמת מערכות תחבורה מסילתיות ומאפשרת צמצום של השימוש ברכב מוטורי והקטנת דרגת זיהום האוויר בעיר", מציינים במינהל התכנון, בדברי ההסבר להצעת ההחלטה שהועברה לחברי המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.

כן נכתב במסמך כי "סביבות עירוניות צפופות קומפקטיות ואינטנסיביות מאפשרות שימוש מיטבי בקרקע ובתשתיות העירוניות ואיכות חיים עירונית גבוהה בפרמטרים של נוחות, הזדמנויות אנושיות, כלכליות ותרבותיות, בריאוּת, איכות סביבה, תמהיל בשימושים עירוניים וצורות מגורים ובפרמטרים של תשתיות פיזיות, בעיקרן תשתית התחבורה הציבורית".

להערכת מינהל התכנון, תמ"א 35 נקטה בשיטות חישוב צפיפות בעייתיות, שכן היא קבעה צפיפויות מינימליות למגורים בפרמטר של יחידות דיור לדונם. במינהל התכנון אומרים כי שיטת חישוב כזו אינה מאפשרות יצירת מרקמים עירונים כמו אלה שנהוגים בערים גדולים בארצות מערביות, ואינן מאפשרות גם עמידה ביעדי התוכנית האסטרטגית ל-2040.

"היקף השטחים המיועדים למגורים בתוכניות פעמים רבות אינו עולה על רבע משטחן", הסבירו במינהל התכנון. "במצב כזה, גם כאשר צפיפות המגורים ביחידות דיור לדונם נטו גבוהה, צפיפות הברוטו של כלל השטח הכלול בתוכנית אינה כזאת ואינה מייצרת אינטנסיביות עירונית אמיתית".

בנוסף, מדידת צפיפות ביחידות דיור לדונם אינה לוקחת בחשבון את גודל משקי-הבית, לדוגמה. וכך בתל-אביב יש הרבה יחידות דיור של משקי-בית קטנים, בעוד שבני-ברק הסמוכה כוללת יחידות דיור עם משקי-בית גדולים - דבר שלא בא לידי ביטוי בשיטת החישוב הנהוגה כיום.

עקרונות הצפיפות המעודכנים יהיו תקפים לא רק בשכונות חדשות, אלא גם בתוכניות להתחדשות עירונית. זאת ועוד, עדכון מדיניות הצפיפות לא יהיה רלוונטי רק לערים גדולות - אלא גם ליישובים קטנים יותר ולמרקמים כפריים.

ואולם בסופו של דבר לא מדובר רק בשינוי טכני של שיטת חישוב. השיטה החדשה תגדיל במידה ניכרת את הצפיפות העירונית. בערים הגדולות, שיש בהן יותר מחצי מיליון תושבים (כיום רק ירושלים עונה להגדרה הזו, אבל ההנחה שבעתיד רשויות נוספות יחצו את הרף הזה), תגדל הצפיפות מ-16 יחידות דיור לדונם ל-30 יחידות דיור לדונם במע"ר (מרכז העסקים הראשי העירוני) ולאורך קווי הרכבת הקלה, ול-20 דירות לדונם בבנייה בשכונות המגורים הרגילות (בנייה מרקמית).

בערים שבהן יהיו עד 200 אלף נפש, שהן כיום רוב הערים הגדולות בישראל - למשל אשדוד וראשון-לציון - הצפיפות תגדל מ-14 דירות מינימום לדונם, ל-20 דירות לדונם מינימום לאורך קווי הרכבת הקלה ול-16 דירות לדונם בבנייה מרקמית.

אפילו בערים הקטנות הצפיפות תצטרך לגדול. למשל, בערים שיש בהן בין 20 ל-50 אלף תושבים, למשל יהוד, קריית אונו, אופקים, טירה ומעלות-תרשיחא, שבהן הצפיפות כיום נעה בין 3 ל-7 דירות מינימום לדונם, ותצטרך לגדול ל-11 דירות מינימום בבנייה מרקמית, ועד 15 דירות מינימום בבנייה לצד קווי תחבורה. 

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, בירכה היום על החלטת המועצה הארצית וציינה כי "השינוי בהוראות תמ"א 35 יוביל מהפכה בארגון מחדש של המרחב העירוני, באופן שיביא לשיפור איכות חיי התושב. אנחנו רוצים מרחב עירוני פעיל לאורך כל שעות היום, שיהיו בו מגוון הזדמנויות של לימודים, תעסוקה, מסחר, מגורים ופנאי. זאת, תוך נגישות מרבית לתחבורה ציבורית".

לאחר שיוזמת מינהל התכנון קיבלה היום כאמור את ברכת המועצה הארצית, בשלב הבאה היא תוצג לוועדת המשנה של המועצה הארצית (הולנת"ע), אשר תשמש כוועדת היגוי. עם גיבוש המתווה לעדכון תמ"א 35 בנושא זה, תובא הוראה על עריכת התיקון למועצה הארצית בצירוף מסמכי התוכנית לצורך העברתם להערות הוועדות המחוזיות.