כרוניקה של אובדן אמון: היקף עסקאות מחיר למשתכן בשיא, אז למה מחירי הדירות בעלייה?

מחירי הדירות עולים, ואפילו בקצב מהיר. אחרי חמישה מדדי מחירי דירות רצופים בסימן עלייה, הגיע מדד מאי-יוני למעמד של המדד שני בגובהו אי פעם, כשהוא מרוחק 0.9 נקודות (כ-0.2%) ממדד השיא של אוגוסט-ספטמבר 2017. בתוך חצי שנה גם מחירי העסקאות עלו ברמה של 2.9% יחסית לרבעון האחרון של 2018, מה שמעיד, ככל הנראה שהציבור חדל להאמין בירידות מחירים בתחום הנדל"ן.

אמנם בין מחצית 2018 למחצית 2019, מחירי הדירות עלו ב-1.4%, אך מדובר בשנה משוגעת, שכללה, כאמור, שישה מדדי ירידות רצופים שנרשמו עד חודש ינואר השנה, וחמישה מדדים של עליות מינואר ואילך. כך שהמספר אמנם נכון מתימטית, אבל הוא צופן דרמה גדולה של שינויי מגמה חדים שנרשמו במהלך השנה זו.

ואם דרמה, אי אפשר שלא לקשר בין עליות המחירים הנוכחיות, לבין הבחירות, כשקו פרשת המים בין שתי המגמות המנוגדות היה הודעת נתניהו על פירוק הממשלה ועל הליכה לבחירות, במחצית השנייה של דצמבר האחרון. מאז המדד לא שוקט על שמריו ורק עולה ועולה, ובקצב לא איטי.

ואם מדובר בשינוי מגמה, המקום הראשון שיכול להדגים אותו הוא מחוז תל אביב. מחוז זה רשם ירידות מחירים רצופות במחצית השנייה של 2018, ואולם בששת המדדים האחרונים הוא רשם עלייה של 4.2%, שמסבירה במידה ניכרת את המדדים האחרונים. המדד של מחירי הדירות במחוז הצפון מוסיף להיות בצמרת העליות עם 4.3% וגם במחוז חיפה (2.1%) מחירי הדירות עלו בחצי השנה האחרונה במידה ניכרת.

המדד שנועד להורות על הישגי הממשלה בתחום מחירי הדירות, היה מדד מחירי הדירות החדשות, שכלל בתוכו את הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן. קיוו שהמסה הגדולה של הדירות המוזלות תכריע את הדירות שנמכרות בתנאי שוק חופשי, ותורה על ירידות מחירים. והנה, על אף הגידול החד בכמות הדירות שנרכשו במסגרת מחיר למשתכן בחודשים האחרונים, נרשמו רק 2 ירידות מחירים במדד זה בחצי השנה האחרונה; בחודשיים האחרונים נרשמה עלייה, על אף שכמות הדירות שנמכרו במחיר למשתכן נעו בין 36% ל-38% מכלל הדירות החדשות שנמכרו, וכפי שפורסם לפני יומיים בסקירת הדירות המבוקשות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הערים שהובילו ברבעון האחרון של רכישת הדירות החדשות, היו באר שבע, ראש העין וחריש - לא בדיוק ערים שמצטיינות במחירי הדירות הגבוהים שבהן. ואם על אף זאת המחירים עלו, ניתן לשער, שדירות חדשות שנמכרו בשוק החופשי רשמו עליות חדות בהרבה. המשמעות של זה היא שהציבור חדל מלהאמין באפשרות שמחירי הדירות ירדו בקרוב.

וזה למעשה הכשלון הממשלתי (האצבע מורה לא פעם על כחלון, אבל מעליו היה ראש ממשלה, שנתן גיבוי לכל מעשיו), בכל ההתנהלות בשוק הדיור: הממשלה עסקה בעיקר בדיכוי חלקים מהשוק - הטילה מסים כבדים על משקיעים, הפנתה זוגות צעירים לרכוש דירות חדשות מוזלות, ובכך פגעה גם בבעלי הדירות שאינם משקיעים, שניסו לשפר דיור, שריה התבטאו בצורה חריגה כלפי יזמי נדל"ן, משקיעים, מתווכים, שמאים, ראשי רשויות מקומיות, בנקים ומי לא, אבל כל זה לא עזר לדכא את המוטיבציה של הציבור לרכוש דירות.

הדבר בא לידי ביטוי לא רק בעליית מחירי הדירות, אלא גם בעליית מחירי העסקאות. בין שני המושגים הללו יש הבדל חשוב, שכן כשהציבור נהה בשנים האחרונות לרכוש יותר דירות מוזלות בפריפריה, מחירי העסקאות ירדו. אולם לא פעם ההתברר, שהמחירים ששולמו על אותן דירות בפריפריה היו גבוהים יחסית לשוק המקומי, והדבר שוקלל בסופו של דבר לתמונה של עליות מחירים.

שוק שמאופיין בעיוותים קשים

מחיר דירה ממוצעת ברבעון השני של 2019 הגיע ל-1.56 מיליון שקל, עלייה של כמעט 3% ו-40 אלף שקל, לעומת מחיר דירה שנרכשה ברבעון האחרון של 2018. מדובר במחיר הגבוה ביותר של דירה מאז תחילת 2017, שאז החלה הלמ"ס בשיטת מדידה חדשה של מחירי הדירות הממוצעים, וזו עוד אינדיקציה לכך, שהציבור אינו חושש עוד להוציא יותר כסף על דירות. כמובן שהאווירה הציבורית הזו מתודלקת גם באמצעות הריבית על משכנתאות, שמוסיפה לרדת.

מחירי העסקאות בצפון רשמו את העלייה הגדולה ביותר מאז תחילת השנה, בשיעור של 5.1%; מחיר דירה ממוצעת שנרכשה באזור הצפון, הגיע ל-953 אלף שקל; מחירי הדירות במחוז תל אביב עלו ב-4.7% ל-2.18 מיליון שקל בממוצע, מחירי העסקאות בממוצע בחיפה עלו בחצי השנה הראשונה של 2019 ב-3.7% ל-1.24 מיליון שקל, במרכז הם עלו ב-2.55 ל-1.79 מיליון שקל ובדרום ב-2.1% ל-1.11 מיליון שקל, ואילו במחוז ירושלים נרשמו ירידות במחירי העסקאות בממוצע בגובה 1.2%; מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השני של 2019 במחוז זה הגיע ל-1.78 מיליון שקל.

מה צפוי לעתיד הקרוב? שוק הדירות של 2019 מאופיין בעיוותים קשים, שנובעים כולם ממדיניות הממשלה. הזוגות הצעירים מהווים למעלה ממחצית מרוכשי הדירות בשוק, וזו מציאות לחלוטין לא נורמלית לשוק הדירות, תוכנית מחיר למשתכן גרמה לכך שכמות הדירות החדשות מהווה יותר משליש מכלל העסקאות שנמכרות בשוק, ואף זה מצב משונה לשוק, שכרגיל 75%-80% ממנו מתנהלים בשוק הדירות יד שנייה; הדבר מביא את היזמים להפנות את הבנייה שלהם לדירות מוזלות לזוגות צעירים, מה שפוגע בהיצע הדירות שמופנה למשפרי הדיור ולאוכלוסיה מבוססת יותר; משקל המשקיעים בשוק הזה נמוך כיום מ-15%, גם זה נתון חריג.

בחודשים הקרובים, אנו צפויים להמשך לראות ביצוע עסקאות מרובות בדירות במחיר למשתכן, שזה תולדה של הגרלות מלפני שנתיים, שמגיעות לבשלות בתקופה הנוכחית. אם על אף העיוותים הללו מחירי הדירות מוסיפים לעלות, יש להניח שנמשיך להבחין במגמה הזו גם בתקופה הקרובה.