העירייה נגד היזם: הקרב על הפינוי בינוי בגבעת שמואל נמשך

אחרי שנים של מאבקים והליכים משפטיים סבוכים, הופקדה לאחרונה בוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) להתנגדויות הציבור תוכנית הפינוי-בינוי בשכונת גיורא בגבעת שמואל.

את התוכנית שהופקדה יזמה עיריית גבעת שמואל, אולם במקביל מנסה חברת א.ב התחדשות עירונית, שבבעלות משפחת דיין, לקדם תוכנית אחרת למתחם. לטענת החברה היא מחזיקה בלמעלה מ-300 חתימות, שמייצגות את רוב הדיירים במתחם.

מתחם גיורא כולל קצת יותר מ-550 דירות בבנייני רכבת בשטח של 50 דונם. במסגרת התוכנית שהופקדה בוותמ"ל, ייהרסו הבניינים ויוקמו במקומם 1,019 דירות חדשות בבניינים של תשע קומות, ו-25 קומות. בנוסף יוקם מגדל תעסוקה בשטח 27 אלף מ"ר ו-10,000 מ"ר של שטחי מסחר. 366 דירות נוספות ייבנו במגרש השלמה שתקצה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לטובת כלכליות הפרויקט.

התוכנית של א.ב התחדשות עירונית כוללת הקמה של 1,500 דירות ברבי קומות בשכונה, בלי שטחי ההשלמה.

יצוין כי התוכנית שיזמה העירייה ומקודמת בוותמ"ל הגיעה כבר לשלב תכנוני קריטי כשהופקדה להתנגדויות, ואילו התוכנית שמציעה א.ב התחדשות עירונית נמצאת בחיתוליה. על רקע המאבק התכסתה גבעת שמואל בשלטים שקוראים לראש העירייה יוסי ברודני "לשנות את התוכנית".

 שכונת גיורא בגבעת שמואל - שתי תוכניות פינוי בינוי מתחרות

הבדלים משמעותיים בתמורה לדיירים

התוכנית שיזמה א.ב התחדשות עירונית מבטיחה לדיירים תוספת של 40 מ"ר לשטח הדירה, בעוד התוכנית שיזמה העירייה כוללת תוספת של 18 מ"ר בלבד לשטח הדירה הקיימת. עם זאת, מבחינה תכנונית, בוותמ"ל העדיפו את התוכנית שיזמה העירייה.

בוותמ"ל מציינים כי התוכנית שיזמה העירייה מציעה גם בניינים נמוכים שיאפשרו לדיירים הנוכחיים מגורים בבניינים חדשים שאינם רבי קומות, כך שהוצאות התחזוקה שלהם יהיו נמוכות יותר מאשר במגדלים. "לא ברור מדוע תושבי שכונת גיורא ירצו לגור בשכונה שיש בה 1,500 דירות חדשות, ולא בשכונה של 1,000 דירות חדשות על אותו תא שטח", מסר גורם בוותמ"ל.

שמאי המקרקעין ארז כהן, שביצע את התחשיב הכלכלי של התוכנית המופקדת, אומר: "התוכנית רווחית וישימה. הצפיפות בתוכנית של א.ב התחדשות עירונית גבוהה מדי ולא ישימה. גם הוותמ"ל וגם העירייה סבורות כי גבהים שנושקים ל-30 קומות במגורים אינם ריאליים במקום הזה. גם הרווחיות שעליה מדברת החברה, של 25%-30%, היא גבוהה מאוד, ויוצרת העמסה של זכויות בנייה".

בניגוד אליו, שמאי המקרקעין אוהד דנוס, שנשכר על ידי חברת א.ב התחדשות עירונית, אומר כי "התוכנית של העירייה לא טובה. היא בונה שיכונים יותר גבוהים ולא פחות ארוכים. מגדלים מייצרים יותר מרחב. נוסף לכך, הכלכליות שהוותמ"ל נסמכת עליה נמצאת ברף המינימלי של עסקאות. בעוד הרווח שקובע תקן 21 צריך להגיע ל-25%-30% התוכנית שהופקדה נמצאת רק ב-17% וגם זה בהנחה שיש פטור מהיטל השבחה. נוסף לכך, אין באמת התחייבות שרמ"י תמכור את הקרקע בשווי של 20%".

"כראיה לכך שכבר היום הוועדות מודעות לכך שהרווחיות שנקבעה בתקן 21 אינה מעודכנת, גם הבנקים מאשרים דוחות אפס המדברים על רווחיות של 15%-18%. לגבי ערך חלקות ההשלמה, גם אם ערך הקרקע יעלה, הרי שגם מחירי מכירת הדירות בפרויקט יעלו בהתאם, והיזם ירוויח ממכירת הדירות באופן משמעותי בהרבה מהתשלום על חלקת ההשלמה".

האדריכל שמוליק השמשוני מטעמה של א.ב התחדשות עירונית מוסיף כי "המתכננים של הוותמ"ל פשוט לא מבינים. הבנייה המרקמית שכוללת חצרות פנימיים היא בנייה שאבד עליה הכלח ויוצרת תחושת צפיפות גבוהה".

"התוכנית תנציח את העוני בשכונה"

מבדיקה שערך "גלובס" ברשות להתחדשות עירונית, בוותמ"ל וברמ"י עולה כי התוכנית עצמה כוללת את מגרשי ההשלמה, ואלה יוקצו ליזם שיציג חתימות של 51% מבעלי הזכויות בקרקע הפינוי-בינוי, והוא זכאי לרכוש את הקרקע בהנחה של 80% ממחיר הקרקע שייקבע על ידי השמאי הממשלתי. ההקצאה לא נעשית היום אלא במועד סמוך למימוש התוכנית, אז יתבצע תחשיב כלכלי חדש, לפיו ייקבע המספר המדויק של יחידות הדיור שהיזם זכאי לקבל.

במתחם פועלת חברה נוספת - קבוצת כנען שלטענתה החתימה מעל 100 בעלי דירות בשכונה. קבוצת כנען והתושבים החתומים עמה על הסכמים, תומכים בתוכנית הותמ"ל והועדה המקומית למעט שינויים קלים שעל פי החברה הופכים אותה לכדאית כלכלית ויאפשרו לתוכנית לקרום עור וגידים. בקבוצת כנען מציינים כי "הדיירים אינם מביטים סביב ואינם מבינים כי אנו נמצאים בעידן בו רשויות מקומיות מצמצמות את שטחי התמורה לבעלי הדירות ורק תוכניות המקובלות על רשויות התכנון בישראל הן אלה שניתן לקדם ולהוציא לפועל. חבל שאחרי שנים בהן הדיירים מבקשים להיחלץ ממגורים בדירות במצב רעוע חלומם ייגנז".

מחברת א.ב. התחדשות עירונית נמסר בתגובה כי "החברה אינה מתנגדת לתוכנית הוותמ"ל אך מבקשת לשפר אותה ותעמוד על כך בהתנגדות. התמורה של 18 מ"ר לדירות קיימות, מתעלמת מהעובדה כי שטח הדירות הקיימות הינו קטן מאוד ועומד על 28-35 מ"ר. התוספת תייצר דירות של 46-53 מ"ר שבהן יגורו המפונים ותנציח את העוני הקיים בשכונה היום".

כך או כך, הסאגה בגבעת שמואל ממחישה כי להבטחות של יזמים לדיירים הנוגעות לתמורה, אין למעשה כל אחיזה ממשית במציאות, כל עוד לא הופקדה תוכנית. 

מן הוותמ"ל נמסר: "התכנית המוצעת על ידי עיריית גבעת שמואל מאזנת בין הצורך לחדש את בניני המגורים הקיימים שמצבם הפיזי והתחזוקתי ירוד לבין האינטרס הציבורי והצורך בשמירה על צפיפות סבירה בעיר ובמתחם. שמירת האיזון מתאפשרת באמצעות הקצאת קרקע משלימה בבעלות מדינה לאחר אישור תכנית, זאת על מנת לאפשר רווח ליזם פרויקט ההתחדשות העירונית תוך שמירה על עקרונות תכנון המייצרים איכות חיים עירונית.
התכנית נבדקה ע"י הצוות המקצועי של הותמ"ל ובכלל זה על ידי שמאי הוועדה שהוקצה לנושא מטעם השמאי הממשלתי, ונמצאה כעומדת בסטנדרטים המקובלים.

"התנהלות א.ב התחדשות עירונית, אשר מנסה לעכב את אישורה של התכנית בכל דרך אפשרית, לרבות באמצעות הגשת עתירה מוקדמת לבית המשפט, אינה ברורה ונראה כי טובת הציבור (הן דיירי המתחם והן תושבי העיר) אינה עומדת לנגד עיניהם".

קרקע משלימה: לא פתרון פלא

קרקע משלימה מוצגת לעתים כפתרון פלא לבעיית הכדאיות הכלכלית הנמוכה בפרויקטים של פינוי-בינוי. אלא שעד היום, זה נעשה מעט מאוד. הפרויקט היחיד שכבר מצוי בבנייה וניתנה לו קרקע מדינה הוא פרויקט בינוי-פינוי בשכונת רמת אליהו בראשון-לציון, שבו ניתנה קרקע משלימה בשכונת נחלת יהודה בעיר. על פי נתוני הרשות להתחדשות עירונית, יש כרגע על הפרק רק שלוש תוכניות שבהן יש קרקע משלימה.

אשדוד: תוכנית מתחם האצטדיון שכבר אושרה ברובע א' של העיר. הקרקע המשלימה היא צמודת דופן - כלומר נמצאת בתוכנית עצמה. עדיין לא התבצעה ההקצאה בפועל. קיימות היום 124 יחידות דיור ו- 10 חנויות. במקומן ייבנו 521 יחידות דיור ובנוסף 140 יחידות דיור בקרקע המשלימה. 661 יחידות דיור סה"כ.

קריית משה: התוכנית נמצאת בשלב סופי של התנגדויות. במקרה זה מדובר בקרקע חקלאית שתצורף כמגרשי השלמה צמוד לשכונה. מבחינה מספרית, 1,300 יחידות דיור קיימות, שיהפכו ל- 3,556 במסגרת פינוי-בינוי. בקרקע המשלימה יבנו 3983 יחידות דיור.

גבעת שמואל: שכונת גיורא, הקרקע המשלימה נמצאת בצמוד. בסך-הכול: 1,000 יחידות דיור חדשות במתחם (552 יחידות דיור קיימות, 448 תוספתיות) ומגדל תעסוקה ועוד 300 יחידות דיור בקרקע משלימה.