בית המשפט העליון הכריע: כיצד יחושבו "דמי חכירה אבודים"

כאשר המדינה מפקיעה קרקע לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, עליה לשלם לבעל הזכויות בקרקע פיצויים שישיבו אותו למצב הכלכלי שבו היה אלמלא ההפקעה. שווי הפיצויים, שנקבע על ידי שמאי מקרקעין, משקף את המחיר שתמורתו היה מוכר מרצון מסכים למכור את אותה הקרקע לקונה מרצון. במקרה שבו המדינה מפקיעה את הקרקע, אולם אינה משלמת בגינה פיצויים במועד ההפקעה, זכאי בעל הקרקע לקבל "פיצוי משלים" בגין העיכוב בקבלת הפיצוי "הבסיסי".

במהלך השנים עמדו לרשות בעלי הקרקע שלושה מנגנונים חלופיים לקבלת הפיצוי המשלים, לפי בחירתם: שניים מהם כוללים תשלום ריבית שנתית ו/או מדד, והשלישי - שנכנה אותו בהמשך מנגנון החכירה - בדרך של פיצוי בשל אובדן דמי חכירה עבור התקופה מהמועד שבו תפסה המדינה חזקה במקרקעין ועד המועד שבו שילמה את הפיצוי הבסיסי ביחד עם דמי החכירה.

מקובל בקרב העוסקים בתחום כי "מנגנון החכירה" מעניק פיצוי גבוה יותר ביחס למנגנוני השערוך האחרים, במיוחד כשמדובר בהפקעות שנעשו לפני שנים רבות - אולם הוא בוטל במסגרת תיקון שנערך לפקודת הקרקעות בשנת 2010.

בשנת 2013 ניתן פסק דין תקדימי - דנ"א 1595/06 ארידור נ' פתח תקווה, שקבע כי תביעות פיצויי הפקעת מקרקעין מתיישנות לאחר שבע שנים ממועד תפיסת החזקה במקרקעין. כיוון שמדובר היה בהלכה חדשה, נקבע כי היא תחול על תביעות שיוגשו בחלוף שלוש שנים ממתן פסק הדין - ביום 21.3.2016 ואילך.

העליון: להתחשב במה שנהוג בשוק

לענייננו, משמעות הדבר היא שכמות ה"הפקעות הישנות" לגביהן ניתן להפעיל את מנגנון החכירה קטנה עם השנים. אולם בעלי קרקע רבים ניצלו את חלון ההזדמנויות של שלוש השנים שנקבע בפס"ד ארידור והגישו תביעות רבות כנגד רשויות מפקיעות שונות. בחלק מהתביעות נדרש להפעיל את מנגנון החכירה.

השאלה שנדונה בפסק הדין, שניתן במסגרת ערעורים שהגישה המדינה על פסקי דין של בית המשפט המחוזי, היא כיצד יש לחשב את אותו מנגנון חכירה - במקרה זה מדובר בהפקעה של קרקע חקלאית, עליה ניתן היה להקים מבנה מגורים אחד?

עמדת שמאית המקרקעין: היא השתמשה במודל פיננסי - נורמטיבי - של חישובי תשואה ממקרקעין. לשיטתה, שיעור דמי החכירה הראוי הוא 6% משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה.

עמדת השמאים מטעם המדינה: הם ביססו את חישוביהם על "שיטת החילוץ", במסגרתה מחולץ שווי הקרקע משווי הבנוי עליה. לשיטתם, שיעור דמי החכירה הראוי הוא 1.5% משווי קרקע חקלאית וכן שיעור של 2.5% משווי משבצת הקרקע החקלאית עליה ניתן להקים מבנה מגורים אחד.

מדובר, כפי שאפשר לראות, בהפרשים משמעותיים. בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת שמאית המקרקעין שמונתה על ידו.

בית המשפט העליון קבע כי הדרך הנכונה לחישוב שיעור דמי החכירה היא בהתחשב בדמי החכירה הנהוגים בשוק הנדל"ן, על ידי השוואה לעסקאות שנערכו במקרקעין דומים למקרקעין המופקעים. כלומר, להתבסס על ממצאים עובדתיים ולא תיאורטיים.

לאור זאת, ביטל העליון את פסק הדין של המחוזי, שכן הוא מסתמך על חוות דעת שמבוססת על מודל שבבסיסו הנחות נורמטיביות לגבי ערך הכסף והתשואה ממקרקעין ולא על עסקאות שנעשו בפועל. עוד נקבע, כי לא ניתן להסתמך על חוות דעת שמאי המדינה, שכן גם הן לא התבססו על שיטת ההשוואה והתשתית העובדתית בבסיסן הייתה דלה. העניין הושב לבית המשפט המחוזי על מנת שיקבע את דמי החכירה האבודים על בסיס האמור בפסק הדין.

הקושי: למצוא עסקאות דומות

הקושי בפסק הדין הוא שבמקרה של קרקעות שהופקעו לפני שנים רבות קשה למצוא עסקאות השוואה רלוונטיות, שכן לקרקעות כאלה "אין שוק". ואכן, שמאי המדינה ציינו בחוות דעתם את הקושי הרב במציאת עסקאות השוואה במקרה דנן. לכן, סביר להניח שהדבר יקשה על עריכת שומות לדמי חכירה ראויים.

הכותב מומחה לתכנון ובנייה