ההימור של משפרי הדיור: קונים דירה רק על הנייר, לפני שמוכרים את הנוכחית

רון ורם ששון הם זוג נשוי צעיר מבת ים. לפני ארבע שנים, עוד לפני שנישאו, רכש רם דירה ישנה בבת ים, שעברה מאוחר יותר שיפוץ וחיזוק לפי תמ"א 38, ונהפכה מדירה מיושנת של שני חדרים, לדירת שלושה חדרים עם מרפסת ועם מעלית.

כיום בני הזוג מתגוררים בדירה הזו, אבל הם כבר חושבים קדימה, ולאחרונה קנו דירת ארבעה חדרים חדשה בפרויקט בקריית אונו, שתהיה מוכנה לאכלוס בעוד שנתיים. את הדירה הישנה טרם מכרו.

בני הזוג ששון אינם היחידים שפועלים בדרך זו. הסקירה האחרונה שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שסקרה את ענף הדיור בחודש יוני, העלתה כי מדובר בתופעה בקרב משפרי דיור - לרכוש דירות חדשות על הנייר, שיהיו מוכנות בעוד שנתיים-שלוש, וזאת בטרם מכרו את דירותיהם.

 מהמרים על מכירה

בבסיס הרכישות האלה עומדת אופטימיות: מטרת הרוכשים היא לקבל הנחה גדולה יותר על הדירות. הם גם חוסכים כסף משום שאינם צריכים לגור בינתיים בשכירות, ובמקרים רבים הם יכולים לקבל הטבות מימון נרחבות.

היזמים כמובן מודעים לתופעה הזו ומעודדים אותה. הפרויקט שבו רכשו בני הזוג ששון את דירתם נקרא "אומאמי" ברובע אריאל שרון בקריית אונו, והיזם במקרה זה הוא קרסו נדל"ן. עם השלמתו, הפרויקט יכלול 742 דירות ב-6 מגדלים בני 31 קומות, והדירה שרכשו בני הזוג נמצאת במגדל הראשון, שיאוכלס בקיץ 2021.

רם ששון מספר כי מה שמשך אותו בפרויקט היה המחיר הנוח יחסית - 2.485 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים - אך לא רק המחיר. בקרסו נדל"ן נותנים מימון במסגרתו 20% ממחיר הדירה ישולמו כמקדמה בעת חתימת החוזה, 70% שלושה חודשים לפני מסירת הדירה, ו-10% הנותרים 14 יום לפני המסירה. בנוסף, החברה נותנת פטור מהצמדה למדד ל-18 חודשים.

"זה היה השיקול המרכזי שלי ברכישת הדירה בפרויקט - שיש בו פטור מהצמדה, שנותן חיסכון כלכלי וגם שקט נפשי. יודעים מה המחיר הסופי של הדירה", אומר רם, שמשוכנע שיצליח למכור את דירתו הנוכחית.

את תשלום המקדמה בגובה 20% פתר רם בדרך מקורית: מכיוון שהדירה הישנה שלו עברה שדרוג בתמ"א 38, שבמהלכה נוספו לה חדר, מרפסת ומעלית, שוויה קפץ בכ-700 אלף שקל, מה שאיפשר לו להגדיל את המשכנתה שלקח עליה, ולהשתמש בה להשגת הון עצמי לדירה החדשה.

לרוכשים בשלב מוקדם דירה חדשה מקבלן יש יתרון נוסף - המיסוי. עו"ד אפרת רוסינסקי ממשרד עו"ד מאיר מזרחי מסבירה שכשמדובר בדירה חדשה, יש לשלם מס רכישה רק אחרי שנה מיום קבלת טופס 4. כך לדוגמה, למי שקונה דירה שנתיים לפני אכלוס, יש שלוש שנים למכור את דירתו הישנה, לעומת מי שקונה דירה יד שנייה, שצריך למכור את הדירה בתוך 18 חודשים אחרת יצטרך לשלם מס רכישה בגובה 8% על הדירה החדשה. זה עניין משמעותי במיוחד נוכח התקופה המתארכת למכירת דירה יד 2.

"לרוכשים חשוב גם תכנון הפנים של הדירה"

"עיקר האנרגיה של היזמים פונה כיום למשפרי הדיור, משום שהזוגות הצעירים פונים למחיר למשתכן והמשקיעים כמעט נעלמו מהשוק", אומר אוהד סבן, סמנכ"ל השיווק של חברת דונה. "השיטה של תשלום 20% בחתימה על חוזה ו-80% בעת הכניסה לדירה מאוד נוחה למשפרי דיור. מדובר גם בציבור שיודע מה שהוא רוצה מהדירה שלו, ומאוד חשוב לו תכנון הפנים של הדירה והעיצוב, ודברים כאלה תקבל בדרך כלל רק כשהדירה על הנייר או בשלבים ראשונים של הבנייה.

"מעבר לזה, עד לפני שנה-שנתיים אנשים האמינו לפוליטיקאים שהמחירים ירדו ולכן פחדו לקנות דירה על הנייר מחשש שעד שימכרו את הדירה הקיימת שלהם, ערכה ירד והם יתקשו להשלים את התשלומים. היום הם מבינים שהמחירים לא ירדו. אולי קצב המכירות איטי יותר, אבל המחירים לא יורדים".

בסקירה האחרונה שפרסמה הכלכלנית הראשית באוצר, נמצא שדירות שנמכרו בשוק החופשי זמן רב לפני אכלוסן, זוכות להנחות גדולות יותר מאשר דירות שמצויות בשלבי בנייה מתקדמים. "כאשר בוחנים את מחירי הדירות הנרכשות עם טווח מסירה קרוב למועד חתימת החוזה לבין אלה שנמכרות עם תאריכי מסירה רחוקים, בפרט דירות הנמכרות עם טווח מסירה של שנתיים ויותר, נמצא כי בחלק מהאזורים, מחירי הדירות הנמכרות עם טווח מסירה של שנתיים ומעלה נמוכים משמעותית מאלה שנמכרות בטווח מסירה קצר יותר", כתבה הכלכלנית, וציינה כי "יתכן וממצא זה מספק ולו הסבר חלקי לנכונות הגדולה של משפרי הדיור באזור זה לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת".

 קפיצה לעומת השנתיים הקודמות

"כמה המחירים ירדו תוך שנתיים?"

בדיקה שערכה הכלכלנית לגבי מחירי הדירות העלתה כי דירות חדשות שנמכרו באחרונה באזור השפלה כשזמן האכלוס שלהן נע בין חודש לשנה נמכרו ברמות של כ-2.4 מיליון שקל ואילו דירות שנמכרו בזמן איכלוס של שנתיים ויותר נמכרו בכ-1.8 מיליון שקל. דירות שנמכרות לעוד שנתיים ויותר הן דירות מוזלות גם בגלל טווח הזמן עד לאיכלוס, וגם בגלל שהדירות הזולות יותר נמכרות בדרך כלל ראשונות.

וכפי שהודגם בבדיקת הכלכלנית - היזמים מוכנים להתפשר על סכומים משמעותיים על דירות כאלה.
מעניין שדירות שנמכרות לאכלוס מיידי נמכרו דווקא במחיר נמוך יחסית של 1.9 מיליון שקל - אולי משום שהדירות שנותרות אחרונות בפרויקטים הן לא פעם פחות מבוקשות מאלה שכבר נרכשו ולכן היזמים מוכנים להתפשר יותר על המחירים שלהן.

אבל בסופו של דבר משפר דיור שקונה דירה לפני שהוא מוכר את דירתו הקיימת - לוקח על עצמו סיכון, משום שמדובר ברכישה לטווח של שנתיים-שלוש, וחוסר הוודאות לגבי מה שעתיד לקרות בשוק הוא רב. מה עוד שכרגע, הזמן הממוצע שבו דירת יד שנייה עומדת על המדף עד למכירה הולך ומתארך. לפי הסקירה האחרונה של האוצר, משך הזמן הזה כבר עלה מכ-10 חודשים בינואר 2018, לכמעט 18 חודשים במאי האחרון.

"קיים גם חשש שהמחירים ירדו", מודה רם, אבל מדגיש כי אינו רואה את הצעד שנקטו רון והוא כצעד בסיכון גבוה. "גם אם זה יקרה, המחיר הנמוך והטבות המימון יאזנו את הדברים ובסופו של דבר, אם כל התנאים ימשיכו להיות זהים לאלה של היום - אני לא רואה ירידות. וגם אם יהיו - עד כמה המחירים יכולים לרדת בתוך שנתיים?"