מתי בניין מפסיק להיות ראוי למגורים, ומתי הוא חייב בארנונה?

בשנת 2013 נכנס לתוקפו תיקון (131) לפקודת העיריות, אשר צמצם את הפטור שניתן עד אז לנכסים שאינם ראויים לשימוש, וקבע כי גם בניין הרוס יחויב בארנונה החל מהשנה הרביעית שבה הוא נמצא במצבו ההרוס, ולמשך חמש שנים. התיקון הוביל לדיון בשאלה פרשנית חדשה: באילו נסיבות מפסיק מבנה להיות בניין ראוי למגורים והופך לבניין הרוס החייב בארנונה? בימים אלה עומדות ותלויות בפני בתי המשפט מחלוקות רבות בעניין זה.

העיריות טוענות שמרגע שהן החלו בחיוב מבנה בארנונה, הרי שעליו להיחשב לעד כ"בניין" ומפנות בעניין זה לפקודת העיריות הקובעת כי כל "מבנה" הוא למעשה "בניין". אלא שבתי המשפט כבר הבהירו כי למרות ההגדרה בפקודת העיריות, ישנן נסיבות, כגון אתרי בנייה למשל, שבהן מבנים אינם מהווים "בניין". זאת, ללא תלות בשאלת קיומן של עבודות בנייה בפועל ואפילו כאשר מדובר בחלקים בתוך בניין, שרובו כבר מאוכלס.

העיריות גורסות כי חיובם של מבנים הרוסים בתשלום ארנונה מוצדק, הואיל ויש בכך לעודד את בעלי הנכסים להשמישם ולהפוך אותם לראויים. טענה זו חסרת בסיס ומנותקת מן המציאות. להבדיל ממקרים של השמשת נכסים שניזוקו ושעלות תיקונם סבירה, במקרים שבהם מבנה הופשט מכל התשתיות וממאפייניו כבניין שניתן לאכלסו, העלות של סיום עבודות הבנייה תהיה גבוהה פי כמה וכמה מן הארנונה שיהיה על הבעלים לשלם בגינו.

טענה זו של העיריות כלפי בעלי הנכסים מתעלמת מכך שהם בעלי האינטרס הרב ביותר בסיום העבודות, ואם היה באפשרותם להשמיש את הנכס - הם היו עושים זאת. בנוסף, במרביתם המוחלט של המקרים המניעה לסיום העבודות נובעת מקשיים שאינם תלויים ביזם, כגון מלחמות ירושה, קשיים תקציביים או עיכוב מצד גופי התכנון. לכן, פרשנות לפיה המבנה מהווה "בניין" החייב בארנונה, היא ענישה פסולה.

סוגיה נוספת שבה העיריות נוקטות מדיניות בעייתית בעניין זה היא סיווג המס של המבנים ההרוסים. בהתאם לתיקון, החיוב שיושת יהיה בתעריף המזערי ועל פי השימוש האחרון שנעשה בבניין. אלא שהעיריות מעדיפות לחסוך מעצמן את הבדיקות הקונקרטיות הנדרשות, וברוב המקרים הן משיתות חיוב גורף בתעריף המזערי הגבוה לעסקים.

בשנתיים האחרונות החלו ועדות הערר ובתי המשפט להתייחס לאבסורד שבשיטת העיריות ודחו את טענותיהן בכמה מקרים שבהם העירייה ביקשה להשית חיוב על "מבנים" שנותרו על תילם משום שהם מיועדים לשימור. במקרים אלה הובהר כי קיים גבול לטענת העירייה לפיה מבנה יהיה חייב לעולם בארנונה, אפילו לאחר שנהרס. כך, למשל, נדחתה לאחרונה טענתה של עיריית תל-אביב כי יש לחייב כ"מבנה הרוס" חלקים מאתר בנייה שנותרו על תילם בשל אילוצי שימור שהוטלו על היזם.

על כן, מומלץ לבחון באופן נקודתי את החיוב שהעיריות משיתות על מבנים הרוסים ולא לוותר על מיצוי האפשרויות להפחתתו.

הכותבים הם ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI) המתמחה במשפט מוניציפלי