חברת הנדל"ן המסחרי נמקו ריאלטי נחשבת לאחת מהחברות הזרות היותר המוצלחות שהנפיקו איגרות חוב בתל אביב. החברה, שבבעלות היהודי האמריקאי יגאל נמדר, הנפיקה כאן לראשונה איגרות חוב מסדרה א' לפני פחות משלוש שנים, ומאז הן רשמו תשואה מתואמת של כ-22% לבעליהן.
אותה סדרה א' הונפקה בדצמבר 2016 בריבית שקלית נקובה של 5.8%, וכעת כבר נסחרת לפי תשואה שנתית לפדיון של 3.2% בלבד. הסיבה המרכזית לכך היא התוצאות הכספיות הטובות שמציגה החברה מאז, תוך צמיחה מהירה ועקבית בעסקיה, לצד שמירה על רמות מינוף נמוכות.
כל אלו, הביאו את נמקו החברה לזכות בסוף יולי בפרס מטעם חברת הדירוג S&P מעלות, בדמות העלאת דירוג החוב שלה מ-A פלוס ל-AA מינוס. העלאה זו גם סייעה לחברה בהנפקת אג"ח שנייה ומוצלחת, ביום חמישי האחרון.
לפי דוח שפרסמה חברת הדירוג לקראת ההנפקה, ביקשה נמקו לגייס סכום של כ-250 מיליון שקל בלבד באמצעות הנפקת איגרות חוב מסדרה ב' החדשה, בעלות משך חיים ממוצע (מח"מ) של 5.5 שנים. עם זאת, הבוקר דיווחה נמקו כי במסגרת המכרז המקדים למשקיעים מסווגים (המכרז המוסדי) נרשם ביקוש מצרפי לאג"ח החדשות בסכום יותר מכפול של 576.5 מיליון שקל.
מתוך סך הביקושים בחרה נמקו לקבל התחייבויות מוקדמות לרכישת אג"ח ב' בהיקף של 384.8 מיליון שקל, שעשוי לגדול במקצת במסגרת המכרז הציבורי של ההנפקה. במקביל דיווחה נמקו כי הריבית במכרז נקבעה על 4.5% - שיעור נמוך מהותית מהריבית בה הונפקה כאמור סדרה א'.
רכישה של נכסים בעסקאות הזדמנותיות
נמקו (ראשי תיבות של נמדר קומפני) היא חלק מקבוצת נמדר, שעוסקת התחום הרכישה, התפעול וההשבחה של קניונים ומרכזים מסחריים. הקבוצה ובעליה, יגאל נמדר, מתמחים ברכישה של נכסים בעסקאות הזדמנותיות ובמחירים אטרטקטיביים. הרכישות נעשות מגופים שמנהלים הלוואות לרכישת נכסים מסחריים ושהלווים בהן נכנסו לקשיים, וכן מקרנות נדל"ן (ריט) המממשות נכסים שאינם בליבת פעילותם.
בשנים האחרונות נוצרו לנמקו הזדמנויות עסקיות רבות בגין מצבי מצוקה של לווים, שהתקשרו בהלוואות במינוף גבוה והתקשו לעמוד בתשלומי החוב. נמדר מתהדר במערכות יחסים טובות עם אותם גופי ניהול אשראי (Special Services), שמאפשרים לו להשלים עסקאות בזמן קצר.
כך למשל, בשמונת החודשים הראשונים של 2019 רכשה נמקו 10 נכסים מסחריים חדשים בסכום עולל של 126 מיליון דולר. בנוסף, השקיעה החברה עוד 43.7 מיליון דולר ברכישת הלוואות בכירות המובטחות בשעבוד ראשון על שלושה מרכזים מסחריים נוספים.
נכון לסוף אוגוסט החזיקה נמקו ב-69 נכסים מניבים הפרושים על פני 27 מדינות ברחבי ארה"ב. לחברה תמהיל שוכרים מגוון ביותר של כ-1,000 שוכרים, המונע תלות בשוכר בודד. מסיבה זו, גם נפילתן של רשתות בתי הכלבו הגדולות בארה"ב, כדוגמת סירס, מייסי'ס וג'יי.סי פני, לא פגעה מהותית בביצועיה של נמקו.
מרבית הרכישות שבוצעו השנה הושלמו עוד במחצית הראשונה והגדילו את היקף הנדל"ן להשקעה שבבעלות החברה ל-1.023 מיליארד דולר נכון לסוף יוני 2019. לשם השוואה, בסוף יוני 2016 עמד תיק הנדל"ן להשקעה של נמקו על 541 מיליון דולר בלבד.
הרווח התפעולי זינק ב-96%
במקביל, גדל ההון העצמי של נמקו ל-382 מיליון דולר נכון לסוף יוני 2019, וזאת לעומת 217 מיליון דולר בסוף יוני 2016. לפי S&P מעלות, התמורה מהנפקת סדרה ב' החדשה מיועדת בעיקר לרכישת נכסים מניבים חדשים בעלי מאפיינים דומים לתיק הנכסים הנוכחי ולפעילותה השוטפת של החברה, תוך שמירה על היחסים ההולמים את הדירוג הנוכחי.
את המחצית הראשונה של 2019 סיימה נמקו עם צמיחה של 18% בהכנסות מדמי שכירות ביחס למחצית המקבילה ל-99.8 מיליון דולר. הרווח הגולמי מהשכרה (NOI) צמח ב-12% ל-57.1 מיליון דולר ואילו הרווח התפעולי זינק ב-96% ל-80.6 מיליון דולר, בין השאר בזכות רווח של 24.3 מיליון דולר מעליית שווי נדל"ן להשקעה.
בשורה התחתונה רשמה נמקו רווח נקי המיוחס לבעלים של 42 מיליון דולר, המקף צמיחה של 68% לעומת המחצית הראשונה של 2018. ה-FFO לפי גישת ההנהלה (רווח נקי תזרימי מהפעלת נכסים) גדל גם הוא ב-8.5% ל-41.4 מיליון דולר.
נמקו גם מציינת בדיווחיה כי למרות הרכישות האחרונות נותר שיעור המינוף (חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו) שלה נמוך ועמד בסוף יוני 2019 על 44.5%. מדובר בעלייה קלה בלבד לעומת שיעור מינוף של 42.6% שהציגה החברה בסוף מרץ 2017, וזאת למרות הרכישות הרבות שביצעה מאז.
נכון לסוף יוני גם החזיקה החברה במזומנים בשווי של 109 מיליון דולר, וזאת לעומת התחייבויות נמוכות יותר בהיקף של 93 מיליון דולר בלבד למחזיקי אג"ח א'. בדו"ח הדירוג מסוף יולי ציינה S&P מעלות כי העלאת הדירוג נתמכת בהמשך השמירה על יחסי כיסוי ומינוף חזקים ההולמים את הדירוג הנוכחי, על אף התנאים המאתגרים בשוק המרכזים המסחריים והקניונים בארה"ב.
האנליסטים ב-S&P מעלות ציינו בסקירתם כי מתחילת 2018 ועד סוף יולי השנה השלימה נמקו רכישת נכסים בשווי כולל של 380 מיליון דולר. להערכתם, תמשיך החברה להרחיב את תיק הנדל"ן שלה באמצעות רכישת נכסים בהיקף של 300 מיליון דולר בשנתיים הקרובות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
