החלת חוק מכר דירות על קבוצות רכישה – לא נכון ולא חוקי

לאחרונה נתבשרנו כי הממונה על חוק המכר במשרד השיכון הוציא נייר עמדה שלפיו במקרים מסוימים יש להחיל את החובות שבחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) על מארגני קבוצות רכישה, וכי במקרים אלה אותם מארגנים יהיו מחויבים להעמיד בטוחות לחברי קבוצת רכישה לפי הוראות חוק, שהפרתו מהווה עבירה פלילית.

לצורך בחינת השאלה מה נחשב קבוצת רכישה ומה לא, מפנה הממונה להוראות ביצוע מיסוי מקרקעין שקובעות מתי ארגון קבוצת רכישה ייחשב, מבחינת המהות הכלכלית של העסקה וחיוב המס, כעסקה של רכישת קרקע ומכירת דירות.

אלא שתכליתן של הוראות ביצוע מיסוי מקרקעין הינה גביית מס אמת, ולא הגנה על כספי רוכשים, ובנוסף אין בינן לבין התכלית העומדת מאחורי חוק המכר דירות דבר וחצי דבר.

יתרה מכך, תכליתו של חוק המכר דירות בהגנה על כספי רוכשים אינה מתיישבת עם המודל העסקי של קבוצות רכישה: בפרויקט שבו יזם קונה קרקע ומוכר דירות, היזם הוא בעל הזכויות במקרקעין, והוא זה שמממן את בניית הפרויקט.

לרוכשי הדירות אין זכויות קנייניות בדירותיהם כל עוד לא הושלמה בניית הפרויקט וכל עוד לא שולמה על ידם מלוא התמורה. על מנת להבטיח את התמורה שמשולמת על ידי הרוכשים ליזם בתקופת הביניים, החוק מחייב את היזם להעמיד לטובת הרוכשים עד למסירת החזקה בדירה בטוחה מבין מספר חלופות, שהפופולרית ביניהן הינה ערבות חוק מכר, שניתנת על ידי הגורם שמממן את הקמת הפרויקט, וששעבד את המקרקעין ואת הפרויקט לצורך כך. כלומר, למעשה הבטוחות על פי חוק המכר יונקות את כוחן מזכויות היזם בקרקע.

מנגד, בעסקה של קבוצת רכישה, חברי קבוצת הרכישה - ולא המארגן - הם בעלי הזכויות במקרקעין, והם אלה שנוטלים מימון לצורך מימון הפרויקט. למארגן אין זכויות בקרקע והוא לא נוטל מימון שבאמצעותו ניתן להעמיד בטוחות לטובת חברי הקבוצה. לכן, לא משנה כמה המארגן שולט בקבוצה - אם הוא יושב בנציגות, אם הוא קובע את זהות הקבלן, את זהות יתר נותני השירותים, אם הוא מהווה חלק מחברי הקבוצה, ואפילו אם הוא מתחייב כלפי חברי הקבוצה שאומדן עלות דירתם לא תשתנה - המארגן לא צריך ולא יכול להעמיד בטוחות לחברי הקבוצה. כל עוד המבנה העסקי של קבוצת הרכישה הוא שהקבוצה קונה את המקרקעין ונוטלת מימון לצורך הקמת הפרויקט, חוק המכר דירות אינו המענה להבטחת זכויות חברי הקבוצה.
ובכל זאת, גם חברי קבוצת רכישה נדרשים להפקיד - טרם רכישת הזכויות במקרקעין - סכומים נכבדים שאמורים לשמש לרכישת המקרקעין ולהקמת הפרויקט, ולצערנו נתקלנו במקרים שבהם הכספים לא הגיעו ליעדם.

כיצד מבטיחים כספים אלה? בעניין זה ניתן ללמוד מתזכיר הצעת חוק קבוצות הרכישה, הצעה שתקועה תקופה ארוכה בצנרת החקיקה, אשר מציעה מנגנון של הפקדת הכספים אצל נאמן כספים שאינו המארגן, בחשבון שייועד אך ורק לצורך הוצאות הקבוצה, ובאופן שיבטיח שימוש בכספים למטרתם. למעשה, מארגני קבוצות הרכישה המובילים מתנהלים באופן הנ"ל משך שנים ארוכות, גם מבלי שהוטלה עליהם חובה לעשות כן, ומדובר בהצעה מדויקת ונכונה יותר למנגנון קבוצת הרכישה.

הכותב הוא הבעלים של פירמת שי עדולם ושות', המתמחה בנדל"ן