קבוצות הרכישה ספגו מכה נוספת מבית המשפט

קבוצות הרכישה, הלהיט הנדל"ני של העשור הקודם, קיבלו השבוע מכה קשה נוספת בתחום הפיסקלי. לצד הקביעה בחוק מיסוי מקרקעין לפיה רכישת קרקע בקבוצת רכישה חייבת במס רכישה כאילו נרכשה דירה מוגמרת, ובנוסף לקביעה בחוק מע"מ כי רכישת הקרקע במסגרת קבוצת רכישה חייבת במע"מ על אף שהעסקה היא בין יחידים שאינם עוסקים - קבעה השבוע ועדת ערר לענייני תכנון ובנייה בירושלים כי המתקשרים בקבוצת רכישה אינם זכאים גם לפטור מהיטל השבחה עד לשטח דירה של 140 מ"ר.

פסק הדין המנחה בעניין תחולת הפטור האמור ניתן על-ידי בית המשפט העליון בשנת 2017 בעניין דיבון (רע"א 8907/13) (להלן: "עניין דיבון"). ביסוד פסק דין זה עמדה בפני בית המשפט העליון השאלה הבאה - האם הפטור האמור מהיטל השבחה צריך להינתן לכל אדם המחזיק בזכות במקרקעין, או שמא יש ליתן פטור אחד המתייחס למגרש כולו שעליו ייבנה בית או בניין.

בעניין דיבון קבע בית המשפט העליון כי הפטור יינתן לכל אחד מהמחזיקים במשותף בקרקע, ובלבד שהם אינם בני משפחה אחת.

במקביל, במהלך הדיונים בנושא עלה נושא נוסף על הפרק, והוא השאלה האם אותו הדין יחול כעת גם על חברי קבוצת רכישה, אולם סוגיה זו לא הוכרעה על-ידי בית המשפט העליון אשר בחר להותיר אותה ב"צריך עיון".

בשבוע האחרון הובאה שאלת תחולת הפטור בקשר עם קבוצת רכישה לפתחה של ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז ירושלים בעניין סגל (8-464-481/16). בפסק דין זה הוועדה קבעה כי אין להרחיב את הלכת דיבון בקשר לקבוצות רכישה.

ועדת הערר נימקה כי הרציונל העומד בבסיס הלכת דיבון, אשר אפשרה את הפטור לכל אחד מן הבעלים המשותפים במקרקעין, נעוץ בעובדה שכל אחד מיחידי הבעלים המשותפים הוא בבחינת "יחידה כלכלית אחת" הזכאי לקבלת הפטור (למעט בני משפחה אחת - אשר בני המשפחה כולם ייחשבו ליחידה כלכלית אחת). לעומת זאת, לשיטת ועדת הערר - חברי קבוצת הרכישה כולם, לאור מאפייניה של קבוצת הרכישה, מהווים "יחידה כלכלית אחת", ומשכך הקבוצה זכאית להחלת פטור אחד בלבד. 

עו"ד מאיר מזרחי הוא מומחה בתחום המיסוי. 

תודה לעורך דין אופיר סעדון שסייע בהכנת הרשימה.