השוק מתקרב לשיא? למשקיעים הזרים ירד התיאבון והם נפטרים מנדל"ן אמריקאי

תיאבון חזק של משקיעים זרים לבנייני משרדים, דירות, קניונים ועוד נדל"ן, היה אחד המנועים של השוק השורי הארוך של הנכסים המסחריים בארצות-הברית. לראשונה מאז 2013, ועל רקע התבגרות השוק והעלייה באי הוודאות הגיאופוליטית ובכלכלה העולמית, משקיעים זרים מכרו ברבעון השני של 2019, יותר נכסים בארה"ב מכפי שהם קנו.

אחרי שנים של צבירת תיקי נכסים גדולים, משקיעים מחו"ל מכרו נכסים בשווי 13.4 מיליארד דולר ברבעון אפריל-יוני 2019, לפי נתוני חברת ריל קפיטל אנליטיקס. הם קנו נכסים בשווי 12.6 מיליארד דולר.

 לוקחים צעד אחורה

משקיעים אירופים וקנדים היו לאחרונה מוכרים פעילים, יחד עם כמה משקיעים בולטים מסין. "הנדל"ן האמריקאי מתומחר ברמה גבוהה מאוד כעת, ואנשים חושבים שאנחנו קרובים לשיא השוק", אמר מארק פוסתומה, שותף בחברת עורכי הדין רופס אנג גריי.

הירידה בתיאבון של המשקיעים הזרים לנדל"ן אמריקאי עומדת בניגוד להתעניינות שלהם בנכסים אחרים. מנהלי כספים זרים רואים עדיין בארצות-הברית מקלט מבטחים, והם ממשיכים לקנות מניות ואג"ח אמריקאיות. בחודש יוני לבדו הם קנו נכסים כאלו בשווי 64 מיליארד דולר, שיא מאז אוגוסט 2018, לפי נתוני האוצר האמריקאי.

ההבדל הוא שמניות ואג"ח הן נכסים שקל יחסית לקנות ולמכור, בהשוואה לבניינים. במקרה של מיתון, בעלי נדל"ן יתקשו יותר לממש את נכסיהם.

"במבט קדימה לעוד שלוש או חמש שנים, ההשקעות שלהם אולי לא יהיו שוות כפי שהן היום. זה מה שמפחיד אותם", אומר פוסתומה על משקיעים הנדל"ן הזרים.

חלק מהמשקיעים האמריקאים בנדל"ן מסחרי מתחילים לעבור לישיבה על הגדר. סך השווי של עסקאות המכירה בשוק המסחרי ירד ב-9% ברבעון הראשון של השנה בהשוואה שנתית ועלה ב-2% צנועים ברבעון השני, ל-127 מיליארד דולר.

 מחסן בארה"ב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

נמשכים ליציבות היחסית של ארה"ב

במשך עשרות שנים, קרנות הון של מדינות, חברות ביטוח, קרנות פנסיה וקרנות משפחתיות ברחבי העולם חיפשו נכסים בארצות-הברית כדי לגוון את תיקי ההשקעות שלהן ולהשיג תשואות יציבות. רבים נמשכים גם ליציבות היחסית של השוק האמריקאי, למאגר הצרכנים הגדול ולשוק העמוק והנזיל.

אבל עם התחזקות הדולר, המשקיעים מחו"ל יכולים לממש נכסים אמריקאיים ברווח של מט"ח מול המטבעות החלשים יותר שלהם, בנוסף לרווח מהמחירים הגבוהים שהם משיגים. דולר חזק יותר גם הופך נכסים בארצות-הברית ליקרים יותר לקנייה עבורם. כמה משקיעים נרתעים מהשקעות באזורים שנוטים להצפות על רקע עליית מפלס מי הים ועונות ההוריקנים.

קשה יותר גם למצוא עסקאות טובות בארצות-הברית כאשר מיתון אפשרי מרחף באוויר, ומגמות אזוריות וכלכליות אחרות - כמו השפעת המסחר האלקטרוני על המגזר הקמעונאי - מעיקות על חלק מהנכסים המסחריים.

אחת המוכרות הזרות הגדולות ברבעון השני הייתה Ivanhoé Cambridge, שלוחת הנדל"ן של קרן הפנסיה הקנדית Caisse de dépôt et placement du Québec, שהשלימה מכירה של נכסים בשווי 2.2 מיליארד דולר, לפי ריל קפיטל. אייבנהו קיימברידג' מכרה ברבעון השני שני מגדלי משרדים בסיאטל ואחזקה בריץ פלאזה, בניין הדירות להשכרה עם 479 דירות במידטאון מנהטן (שהיה בעבר בבעלותו של יצחק תשובה הישראלי).

"זו משמעת של השקעות", אמר סילבן פורטיה, מנהל ההשקעות והחדשנות הראשי בקרן. "כשאתה מגיע לרמה שקבעת לעצמך בהתחלה, אל תהיה חמדן. צא ותמחזר את הכסף שלך למשהו אחר".

הקרן מקוויבק מתמקדת בימים אלו יותר בנדל"ן תעשייתי ופחות בסוגי נכסים אחרים. בסוף השנה שעברה, אייבנהו קיימברידג' השקיעה ב-IDI לוגיסטיקה, חברת בנייה מאטלנטה ומנהלת של מחסני קניות.

בעסקה גדולה אחרת ביוני, קרן ההשקעות GLP מסינגפור מכרה רשת של מחסנים תעשייתיים בארה"ב בשטח כולל של 179 מיליון רגל רבועה (כ-18 מיליון מ"ר) לקבוצת בלקסטון ב-18.7 מיליארד דולר, בעסקת הנדל"ן הפרטי הגדולה ביותר מאז ומעולם. GLP הודיעה שהיא תמשיך להחזיק דריסת רגל קטנה בארה"ב והיא עדיין מעוניינת להתרחב, אך היא לא ציינה לוח זמנים.

מעדיפים אג"ח על פני מניות

משקיעים זרים שמתעניינים עדיין בשוק הנדל"ן האמריקאי מתחילים גם לבנות את רכישותיהם בצורה שונה. הם מעדיפים להשקיע באג"ח ולא במניות, שנתפסות כהימור מסוכן יותר במקרה שהכלכלה תגלוש למיתון. הם גם קונים יותר החזקות מיעוט כדי להנמיך את הסיכוי של בדיקה על ידי ועדת ההשקעות הזרות בממשל.

בשנה שעברה הרחיב הקונגרס את סמכויות הוועדה הזו, ששמה הוא Cfius, והיא עצרה כמה עסקאות נדל"ן שכללו אדמות בסמוך למתקנים צבאיים או רכוש רגיש אחר של הממשל.