שיכון ובינוי ונתנאל גרופ יקבלו החזר של מיליוני שקלים על היטל השבחה שנגבה מהן שלא כדין

עיריית באר יעקב והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מצפה אפק חויבו להשיב לחברות נתנאל גרופ בע"מ ושיכון ובינוי נדל"ן (השקעות בייזום) בע"מ מיליוני שקלים בגין תשלומי היטל השבחה שנגבו מהן שלא כדין לפני כעשור, בגין אישור תוכנית והקלות בשמונה מגרשים במזרח באר יעקב. זאת, במסגרת פסק דין שבו נדחתה טענת הוועדות כי הגבייה בסך כ-3 מיליון שקל, שבוצעה בין השנים 2008-2010, נעשתה כדין.

המחלוקת: ברות-רשות ולא חוכרות

מדובר בסאגה משפטית שזכתה להכרעה בשתי פסיקות שונות של בית משפט השלום, אשר הגיעו לבית המשפט המחוזי בלוד במסגרת הכרעה בשלושה תיקים שאוחדו. את החברות ייצגו עורכי הדין מיכאל רוזן וענבל פרברי.

נתנאל גרופ ושיכון בינוי, שתיהן חברות נדל"ן העוסקות ביזמות ובקבלנות, הן בעלות הקרקע שעליה מדובר. הסאגה המשפטית אליהן נקלעו החלה בשנים 2008-2010, אז חויבו החברות לשלם היטל השבחה בגין אישור תוכנית והקלות בשמונה מגרשים במזרח היישוב באר יעקב. כתנאי לקבלת אחת ההקלות, החברות אף נאלצו לחתום על כתב התחייבות, לפיו הן מתחייבות לשלם היטל השבחה לפי שומה סופית שתיקבע.

לאחר ביצוע התשלום הגישו החברות שומה נגדית, שבה טענו כי בארבעה מהמגרשים הן אינן חייבות כלל לשלם, שכן הן בגדר "ברות-רשות" בלבד, ולא חוכרות (בר-רשות הוא הגדרה משפטית שלפיה בעל הזכויות מרשה למחזיק בקרקע להשתמש במקרקעין), ועל כן, בהתאם להלכת קנית, ההלכה המשפטית שהייתה בתוקף באותה תקופה, שלפיה חובת תשלום היטל השבחה חלה אך רק על בעלי מקרקעין, הן פטורות מתשלום היטל השבחה בגין ארבעת המגרשים הללו.

על-מנת להכריע במחלוקת מונה שמאי מכריע, וזה קבע כי על החברות לשלם היטל השבחה בגין כלל המגרשים, בלי להבחין ביניהם. על קביעת השמאי המכריע הגישו החברות ערעור לבית משפט השלום בפתח-תקווה, אשר קיבל כבר ב-2011 את טענתן כי בגין ארבעה מהמגרשים בהן הן "ברות-רשות" בלבד, אין חבות בהיטל השבחה.

התיק הוחזר לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין חלק מהמגרשים בלבד. בד-בבד דרשו החברות החזר של היטלי ההשבחה בגין ארבעת המגרשים שבהם הן "ברות-רשות" בלבד, אולם הוועדה המקומית סירבה להשיב את הסכום, ובין הצדדים המשיכה להתברר מחלוקת בפני השמאי המכריע, שהיה אמור לפצל את סכום החוב בין ארבעת המגרשים שבהם החברות הן "ברות-רשות" לבין יתר המגרשים.

המועצה והוועדה לא הגישו ערעור על פסק הדין הראשון של בית משפט השלום, ומשהתמהמהו בהחזרת הכספים, הגישו החברות נגדן תביעה להשבת הכספים לבית המשפט ב-2014, הליך שנמחק בהסכמה הצדדים, כשהמחלוקת הוחזרה אל שולחנו של השמאי המכריע, שתמך שוב בעמדת המועצה והעירייה בניגוד להכרעת בית המשפט.

תביעה ותביעה שנגד: מה קובעת הפרוגרמה

במאי 2015 הגישו המועצה והוועדה לתכנון ובנייה הליך משפטי חדש מטעמן, שהוגדר כבקשה לסעד הצהרתי, וטענו שוב כי גביית היטל ההשבחה נעשתה כדין. בתגובה הגישו החברות הנתבעות תביעה שכנגד להחזר כספי.

באוגוסט 2015 ניתן פסק הדין השני של בית משפט השלום, במסגרתו דחה בית משפט את טענות מועצת באר יעקב והוועדה. נקבע כי השמאי ציין שבמסגרת הנתונים שהוצגו לו בטרם מסר שומתו המכרעת, הוצגה בפניו גם פרוגרמה מאוחרת שלא הייתה קיימת בעת החיוב בהיטל ההשבחה. אף שכעיקרון אין להקיש מתוך פרוגרמה לא מאושרת על שיעור ההשבחה במקרקעין, הרי בסופו של יום עשה בה השמאי שימוש לצורך קביעת ההשבחה, הגם שבמועד הרלוונטי לא הייתה בתוקף. בית המשפט קבע כי החוק לא מכיר בהשבחה כתוצאה מפרוגרמה, ומשהתחשב בה השמאי - דין טענת החברות להתקבל.

לנוכח הכרעה זו, הושב התיק לשמאי המכריע לצורך קביעת היטל ההשבחה בגין המגרשים הנוספים בהתאם לתוכנית המשביחה בלבד, החלה על המקרקעין בעת הרלוונטית, ללא הפרוגרמה. במאי 2016 ניתנה הכרעתו המתוקנת של השמאי המכריע, שעל-פיה פוצל סכום היטל ההשבחה בין המגרשים.

בד-בבד, במקביל לניהול ההליכים המשפטיים, בוטלה הלכת "קנית" על-ידי בית המשפט העליון.

לאור ביטול הלכה זו טענה המועצה שוב בבית המשפט כי יש לבטל את הקביעה העקרונית לפיה החברות פטורות מתשלום היטל השבחה בגין ארבעת המגרשים שבהם היו בגדר "ברות-רשות" בלבד. בנוסף ובמקביל, הוועדה המקומית הגישה ערעור על האופן שבו פיצל השמאי המכריע את סכום החבות בין המגרשים השונים, בטענה כי היה על השמאי המכריע לכלול בחיוב בגין ארבעת המגרשים שבהם החברות היו חוכרות, גם השבחה מכוח פרוגרמה תכנונית שנוצרה ארבעה חודשים לאחר שאושרה התכנית המשביחה; והחברות, מצידן, הגישו תביעה שכנגד, באמצעות עורכי הדין מיכאל רוזן וענבל פרברי, בדרישה להחזיר את הסכומים ששילמו.

פסק הדין: להחזיר לחברות את הכסף

כל שלושת ההליכים נדונו במאוחד, כאמור, ובמסגרתם התקבלו כל טענות החברות.

באשר להלכת קנית: השופטת מיכל ברק-נבו קבעה כי ביטול הלכת קנית אינו מאפשר פתיחה מחדש של פסקי דין חלוטים שניתנו בעבר על יסוד ההלכה שהייתה קיימת.

באשר לכתב ההתחייבות שעליו חתמה נתנאל, ובו התחייבה בתשלום היטל ההשבחה: השופטת קבעה כי מדובר בכתב התחייבות חד-צדדי שבו הרשות רק מרוויחה, כי היזם רק מתחייב לשלם היטל השבחה, ולא ויתרו לו בתמורה על תשלום אחר.

עוד קבעה השופטת כי כתב ההתחייבות אינו מאפשר לרשות המקומית לגבות היטל השבחה באותו האופן שבו הן גובות היטל השבחה לפי חוק; על-מנת לאכוף את כתב ההתחייבות, היה על העירייה והוועדה המקומית להחזיר תחילה את הכספים ששולמו בגין ארבעת המגרשים, ואז להגיש תביעה אזרחית לבית המשפט לתשלומם מחדש.

באשר לאופן החישוב של היטל ההשבחה בגין ארבעת המגרשים שבהם החברות היו חוכרות: בית המשפט דחה את ערעור הוועדה המקומית וקבע כי לא ניתן להתחשב בפרוגרמה תכנונית שנוצרה לאחר אישור התוכנית המשביחה, בעת קביעת היטל השבחה; שכן היטל השבחה נועד לשקף אך ורק תשלום מתוך ההשבחה שיצרה התוכנית שאושרה, תוך חיוב קיומו של קשר סיבתי בין אישור התוכנית לבין ההשבחה. לפיכך, לא ניתן להסתמך על מסמכים אחרים שנוצרו לאחר מועד אישור התוכנית לשם קביעת ההשבחה שיצרה התוכנית.

בסיכום, בית המשפט קבע כי תביעת העירייה והוועדה המקומית נדחית, התביעה שכנגד להשבת היטל ההשבחה מתקבלת בתוספת ריבית והצמדה לאורך כל השנים, והערעור המנהלי שהגישה הוועדה המקומית נדחה.

השופטת מתחה ביקורת חריפה על התנהלות המועצה והוועדה לתכנון ולבנייה, שהחזיקו משך שנים רבות את כספי החברות, למרות פסק דין של בית משפט השלום בפתח-תקווה מ-2011, שבו נקבע כי החברות פטורות מלשלם היטל השבחה בנוגע למקרקעין נשוא המחלוקת.

בנסיבות, ולנוכח העבודה שהושקעה בניהול ההליכים המשפטיים לאורך השנים והתוצאה שאליה הגיעה, חייבה השופטת את העירייה והוועדה בתשלום שכר-טרחה לבאי-כוח החברות בסך 90 אלף שקל ובהוצאות משפט בסך 55 אלף שקל.