המשקיעים הזרים מוכרים נדל"ן אמריקאי, אך במיאמי המשרדים בפריחה

כמו יזמים של בנייני משרדים בערים רבות אחרות בארה"ב, הקבלנים במיאמי הפגינו איפוק במהלך ההבראה מהמשבר הפיננסי, והוסיפו היצע חדש של משרדים בקצב צנוע.

אבל כעת, בניית משרדים במיאמי עולה להילוך גבוה יותר, משום שהיזמים מקווים להרוויח מהעלייה בשיעורי התפוסה ובדמי השכירות בחמש השנים האחרונות. את הביקוש לשטחי משרד מתדלקות חברות שמרחיבות את פעילותן באמריקה הלטינית, חברות הייטק צומחות, משרדי עורכי דין ובעלי עסקים חדשים שבורחים ממדינות ארצות-הברית שיש בהן מסים גבוהים.

בניית שטחי משרד באזור מיאמי הגיעה לרמה הגבוהה ביותר מאז 2009, עם השלמה צפויה של 1.9 מיליון רגל רבועה (176 אלף מ"ר) בשנתיים הקרובות, לפי קבוצת שירותי הנדל"ן CBRE. לשם השוואה, ב-2011 נבנתה רק כרבע מהכמות הזו.

רובע העסקים ערוך להוריקן

ההוריקן דוריאן שעבר בעיר לאחרונה הזכיר למיאמי את הסכנות של איתני הטבע, אבל מנהלים במגזר הנדל"ן מציינים שסטנדרט הבנייה במיאמי הוא הגבוה ביותר בארה"ב. אחרי ההוריקן אירמה, ההצפות ברובע העסקים יובשו במהירות רבה, במידה רבה בזכות רחובות מוגבהים, משאבות ומערכות ניקוז אחרות. "הכל עניין של היערכות נכונה", אמר כריסטוס קוסטנדינידס, האנליסט של חברת נתוני הנדל"ן CoStar.

הצמיחה בבניית שטחי המשרדים במיאמי מגיעה באיחור ביחס לשווקים אחרים כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו, סיאטל ובוסטון, שבהן רמות בניית המשרדים גבוהות בהשוואה ליתר ארה"ב זה שנים, אומרים אנליסטים של נדל"ן. כמות השטחים בבנייה במיאמי משתווה לכ-2.7% מכל מלאי המשרדים הנוכחי של העיר, לפי CoStar. חלקה של מיאמי בשוק המשרדים הכל-אמריקאי הוא 1.9%.

הבנייה החדשה בשלב זה של המחזור העסקי נוטה להיות מסוכנת יותר מאשר בשלבים קודמים מפני שמיתון, שצפוי יותר אחרי "הזדקנות" המחזור העסקי, יפגע קשה בביקוש. אבל בנקודה זו, בעלי הנכסים במיאמי אומרים שהם לא מודאגים, בין היתר מפני שקצב ההחכרה (השכרה לטווח ארוך) ממשיך להיות חזק.
יותר ממחצית משטחי המשרדים שבבנייה במיאמי כבר מוחכרים, לפי קוסטנדינידס. גובה דמי השכירות המבוקשים לשטחי משרד במיאמי עלו ב-26% מיוני 2014 עד יוני השנה, ושיעורי השטחים הפנויים ירד מ11.8% ל-8.8% באותן חמש שנים, לפי CoStar.

התעסוקה במגזר ההייטק הלוהט במיאמי עלתה בכ-40% בשנים 2012-2018. התעסוקה במסחר ולוגיסטיקה עלתה ב--24%, ובבנקאות ופיננסים ב-7%.

"חברות מעמק הסיליקון מחפשות אזורים של מס נמוך עם איכות חיים גבוהה וסביבה עסקית", אומר תיאודור וורד, מנהל משאבי אנוש בקבוצת מאנה, שרכשה יותר מ-50 נכסים ברחוב פלגלר במיאמי. יש לה תוכניות לשדרג את הנכסים הללו, בעיקר בתגובה לביקוש של השוכרים מענף ההייטק.

חוקי המס האטרקטיביים של פלורידה מושכים חברות מצפון מזרח ארה"ב וממדינות אחרות שבהן מס גבוה. המשיכה הזו עלתה עוד יותר בעקבות רפורמת המס של ממשל טראמפ מ-2017 שקבעה תקרה לניכויים פדרליים של מסי מדינות ושלטון מקומי, כלומר העלתה את המס על רווחים גדולים במדינות בהן המס המדינתי גבוה. בפלורידה אין מס הכנסה מדינתי.

אחת העסקאות הבולטות היא זו שבה העבירה חברת ההשקעות סטארווד קפיטל גרופ את המטה שלה מגריניץ', קונטיקט, למיאמי ביץ' ב-2016. דובר החברה ייחס את המעבר ל"שיקולי נדל"ן מסחרי ולתעסוקה" וכן לעובדה שהחברה הציבורית שסטארווד מנהלת נהנית מנוכחות גדולה באזור מיאמי. לחברה יש עדיין משרדים גם בגריניץ'.

"ואם מסתכלים באופן כללי, לבכירים ולמקבלי החלטות בקרנות פרייבט אקוויטי או בקרנות גידור היה תמיד בית שני בדרום פלורידה", אמר סקוט ודלר, בכיר בחברת שירותי הנכסים JLL.

מפרויקט מגורים למגדל משרדים

בריקל סיטי סנטר, מתחם מעורב של 260 אלף רגל רבועה (כ-24 אלף מ"ר) שהושלם לפני כשלוש שנים על ידי חברת Swire Properties ושותפים, הוחכר ברובו לדיירים כמו We Co ומקינזי. יזמים נוספים מנסים לחזור על ההצלחה הזו.

לפני כמה שנים, חברות הבנייה OKO גרופ וקיין אינטרנשיונל קנו שטח באזור בריקל המבוקש במיאמי במטרה להקים פרויקט למגורים, מסר ולדיסלב דורונין, מנהל OKO ומייסד אחת מהחברות הבנייה הגדולות ברוסיה, קפיטל גרופ. אבל המיזם המשותף שינה את הייעוד. כעת נבנה שם מגדל משרדים אלגנטי מזכוכית בגובה 57 קומות שנקרא בריקל 830. הוא אמור להיות אחד מגורדי השחקים הגבוהים שנבנו בעשור האחרון. הוא מיועד להיפתח ב-2022 ויהיו בו משרדים של WeWork (היום We Co) בשטח 146 אלף רגל רבועה (כ-13.5 אלף מ"ר), ובר ומסעדות על הגג.