מכה לעיריית ר"ג: ביהמ"ש ביטל את מדיניות התמ"א שלה

מכה לראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה-הכהן: "הגעתי לידי מסקנה כי בקביעת המדיניות החדשה, הוועדה המקומית חרגה מסמכותה, תוך התעלמות מכך שבבסיס תמ"א 38 מצויה התכלית רמת המעלה והחשיבות של הגנה על חיי אדם, אשר רוחה ראוי שתשרה על כל החלטה מכוחה" - כך סיכם השופט איתן אורנשטיין, נשיא בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, את פסק דינו, שבו ביטל את המדיניות החדשה של עיריית רמת גן  לתמ"א 38 והשיב לתוקף את המדיניות העירונית הקודמת מ-2017.

עוד הורה השופט לוועדה המקומית להאיץ את הבירור ואת הטיפול בכל הבקשות למתן היתר לפרויקטים של תמ"א 38 ברמת גן, שעוכבו מאז הבחירות המקומיות שנערכו באוקטובר אשתקד, ואף הודיע כי הוא מצפה שהעירייה תעשה זאת בתוך 3 חודשים. 

ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה-הכהן מסר בתגובה כי בדעתו לערער על פסק הדין לבית המשפט העליון, וכי הוא יעביר בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה החלטה על הקפאת הבנייה בעיר.

לדברי שאמה-הכהן, "עם כל הכבוד לפסק הדין, כל עוד אני ראש העיר, אחתום על היתרים רק אם יהיו לנו תשתיות חינוך ותחבורה. כל בקשה להיתר במיקום שחסר בתשתיות חינוך, תחבורה ופנאי - תסורב. אם ירצו בתי המשפט בישראל לקחת אחריות על הרס איכות החיים בעיר רמת גן - מוזמנים כבוד השופטים לבדוק בעצמם את ההיתרים ולחתום עליהם בעצמם.

"חגיגת הקבלנים על בסיס פסק דין שגוי היא שגיאה קשה מצדם, שכן חגיגת התמ"א 38 החזירית ללא תשתיות ברמת גן הסתיימה עם הכרעת הבוחר, ושום הכרעה שיפוטית לא תשנה זאת. יידע כל יזם וכל תושב שכל השקעה בבקשה להיתר בנייה, שמשלשת ומרבעת את כמות התושבים ללא מענה של תשתיות, היא השקעה על קרן הצבי. הנחיתי כבר להכין את הערעור לבית המשפט העליון וכן החלטה על הקפאת בנייה מוחלטת לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבנייה לאישור הוועדה המקומית". 

פסק הדין ניתן בעתירת התאחדות הקבלנים בוני הארץ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן. בעתירה נטען כי התנאים שנקבעו במדיניות החדשה מגבילים כמעט לחלוטין את היכולת להוציא לפועל פרויקטים מכוח התמ"א, גם משום שנקבע בה מפורשות כי אלה יאושרו רק במקרים חריגים ובכפוף לתנאים רבים, וגם משום שהניסיון לטעון כי הוועדה המקומית תיתן עדיפות לתוכניות מתחמיות - לא רק שאינו מבוסס על הוראות התמ"א, אלא מצמצם עד מאוד את האפשרות להוצאת פרויקט תמ"א אל הפועל.

הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביקשה לדחות את העתירה על הסף, בין היתר משום שמדובר בהחלטה מחויבת המציאות, המשקפת תכנון שקול ואחראי. ואולם היועץ המשפטי לממשלה, שהצטרף לעתירה כמשיב פורמלי, תמך בעמדת ההתאחדות ואף הוסיף כי המדיניות העירונית מאיינת את תמ"א 38 - דבר שאינו חוקי.

השופט אורנשטיין קיבל במלואה את עתירת הקבלנים. "עיון בהחלטת הוועדה מלמד כי נפלו בה שני פגמים, שבהתקיימותם חרגה הוועדה המקומית מסמכותה, ועל כן פעלה בניגוד להוראות הדין. ראשית, הוועדה המקומית בהחלטתה הפכה את נקודת המוצא הקבועה בתמ"א והנחתה את עצמה לדחות בקשה לתמ"א ככל שהיא מוגשת על חלקה אחת, ולאשרה רק 'באופן חריג ומנימוקים שיירשמו'; שנית, רשימת חמשת הנימוקים עליה סמכה הוועדה המקומית ידיה חורגת ברובה המוחלט מרשימת השיקולים המנויים בסעיף 22 לתמ"א, המהווה רשימה סגורה", נימק את החלטתו.

סעיף 22 לתמ"א 38 מגדיר את סמכויותיה של הוועדה המקומית לגבש מסמכי מדיניות עצמאיים, אולם הוא מגביל אותן מאוד, ולקביעת השופט אורנשטיין, הוועדה המקומית רמת גן חצתה את הגבולות הללו.

אחד ממעברי הגבול הללו היו הטיעונים על הבעיות הפיננסיות שהתמ"א 38 גורמת לעירייה, במיוחד עקב הפטור שהפרויקטים הללו מקבלים מהיטלי השבחה. השופט אורנשטיין דחה את הטיעון הזה. לדבריו, "בא-כוח הוועדה המקומית טען בדיון כי מתן משקל למצב הפיננסי והתקציבי של העיר נגזר מסמכות הוועדה לשקול 'כושר נשיאה של תשתיות', שהרי ללא כספים בקופת הרשות המקומית, לא תהיה באפשרותה לספק תשתיות לתושביה, ובהן גני ילדים וכיתות לימוד. אין בידי לקבל טענה זו. אכן, יש קשר ישיר בין תקציב הרשות המקומית לבין יכולתה לספק תשתיות לתושביה, אולם סבורני כי מדובר בפרשנות שכתפיה של התיבה 'כושר נשיאה של תשתיות' צרות מלהכיל, ולא ייתכן להטיל את כל צרותיה הפיננסיות של הרשות המקומית על כ-3,400 מבנים שנותרה האפשרות לקדם בהם תמ"א. לו ביקש מחוקק-המשנה ליתן לשיקול זה ביטוי במערך השיקולים, הדעת נותנת שהיה כותב זו מפורשות", כתב אורנשטיין בפסק הדין. 

ואולם לא רק הנימוקים המשפטיים שאפפו את התנהלותה של הוועדה המקומית רמת גן הטרידו את השופט אורנשטיין, אלא גם כלל התנהלותה. "לא שוכנעתי כי לפני הוועדה המקומית הונחו התשתית העובדתית או המשפטית המתבקשות בקביעת מדיניות בעניין דנן", כתב השופט בפסק דינו. "להפך - התרשמתי כי עבודת ההכנה לא נעשתה כדבעי, ולא ניתנה תשומת-הלב מספקת הנדרשת בעת שינוי מדיניות". כך, הוועדה פעלה ללא מידע עובדתי ומשפטי שנדרשים בעת קביעת מדיניות כזו, ולאורך כל הדיון המשפטי הוועדה לא הראתה כי תמכה את החלטותיה בנימוקים ברורים ומבוססים. 

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מסר בתגובה לפסק הדין: "בית המשפט אמר את דברו, ובכך הוא עומד לצד ענף הבנייה והציבור בישראל, שזקוקים לוודאות תכנונית שתאפשר לייצר פרויקטים שיגנו מפני רעידות אדמה וטילים ויצילו חיים. החלטת בית המשפט החד-משמעית היא תקדים מחייב, הקובע כי ראשי רשויות וועדות מקומיות לא יכולים למנוע יותר בנייה במסגרת תמ"א 38.

"ההחלטה הזו, לצד הסכמה בין משרדי השיכון והאוצר על הארכת התמ"א 38 ב-3 שנים נוספות, מייצרת את אותה ודאות שדרשנו ומאפשרת לתוכניות ולפרויקטים שנמצאים כיום בתהליך עבודה, לצאת לפועל ולהתחיל לעבוד על פרויקטים חדשים במסגרת התחדשות עירונית.

"התאחדות הקבלנים בוני הארץ תעמוד לרשות עיריית רמת גן כדי לסייע לה בתכנון מדיניות חדשה שתאפשר להוציא לפועל פרויקטי תמ"א 38 ולתכנן את השכונות בה, תוך הבטחה לכושר נשיאה מתאים של תשתיות שידרשו בהן. בשיתוף-פעולה ניתן להגיע לתכנון נכון תוך הוצאה של פרויקטים לפועל". 

עו"ד איל מאמו ממשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', שייצג את התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסר בתגובה: "אנו שמחים שבית המשפט קיבל את טענותינו במלואן. זוהי ההחלטה הראויה הן כלפי הקבלנים והן כלפי אלפי הדיירים שעמלים במשך שנים לקידום פרויקטים של חיזוק מבנים והתחדשות עירונית על יסוד המדיניות המאוזנת והמאושרת שחלה בשנים האחרונות ברמת גן. החלטה זו תשיב את הוודאות התכנונית על כנה ותוביל לכך שפרויקטים של תמ"א 38 יקודמו מחדש בעיר, לרווחת ולביטחון התושבים".