"גם כשמגיע מישהו כמו לפיד או כחלון ופוגע בענף הנדל"ן, החברות הטובות והחזקות לא נפגעות"

"חברות ביצוע רבות פשטו רגל בשנים האחרונות, בעיקר בגלל שהן נתנו מחירים זולים לפרויקטים. עשרות חברות ביצוע קטנות נסגרו, לצד כמה חברות גדולות. עלינו זה לא משפיע, כי אנחנו מבצעים בעצמנו את כל הפרויקטים שאנחנו יוזמים", כך אומר ל"גלובס" יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת הנדל"ן פרשקובסקי.

פרשקובסקי היא חברה ותיקה הפועלת בעיקר בייזום נדל"ן למגורים במרכז הארץ. במשך למעלה מ-30 שנה יזמה, בנתה וביצעה פרשקובסקי עשרות פרויקטים בהיקף של אלפי יחידות דיור לצד מרכזים מסחריים, בעיקר באזורי ביקוש במרכז הארץ. נכון להיום יש לה ארבעה תחומי פעילות: נדל"ן יזמי למגורים בישראל, נכסים מסחריים בישראל, מגורים להשכרה בארה"ב ודיור להשכרה ארוכת טווח בישראל.

החברה סיימה את הרבעון השני של 2019 עם הכנסות של כ-219 מיליון שקל - קפיצה של 74% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. הרווח הגולמי הרבעוני הסתכם בכ-53 מיליון שקל ובשורה התחתונה נרשמה עלייה של 29% ברווח הנקי לכ-31 מיליון שקל ברבעון.

במחצית הראשונה של השנה הסתכמו הכנסות החברה ב-471 מיליון שקל, קפיצה של 85% לעומת התקופה המקבילה, וזאת על רקע עלייה חדה של 89% בהכנסות ממכירת דירות. הרווח הגולמי הסתכם בכ-113 מיליון שקל (24% מההכנסות), עלייה של 71% לעומת התקופה המקבילה. בשורה התחתונה הציגה החברה רווח נקי של כ-64 מיליון שקל במחצית 2019 - שיפור של 33% לעומת התקופה המקבילה. פרשקובסקי מחלקת יותר מ-50% מרווחיה כדיבידנד לבעלי המניות, ובראשם בני משפחת פרשקובסקי השולטים בחברה.

בעקבות הדוחות הטובים פרסם האנליסט שי ליפמן מבית ההשקעות ווליו בייס עדכון לסקירתו על החברה, וכתב כי "להערכתנו החזקה בחברה - המנוהלת היטב, יוזמת וצומחת בקצב נאה ובעלת מדיניות חלוקה של50% מהרווח הנקי כדיבידנד - היא תוספת מתבקשת לתיק ההשקעות". התוצאות החיוביות ניכרות גם בשווי החברה, הנסחרת בשווי של 970 מיליון שקל לאחר שזינקה ב-133% מתחילת השנה (והשלימה עלייה של 730% ב-5 שנים).

נראה ששוק הנדל"ן למגורים מתעורר בחודשים האחרונים, ויש גידול בביקושים לצד עליית מחירים.

יוסי פרשקובסקי: "כן. מתחילת השנה כל המכרזים שהיו במסגרת מחיר למשתכן בוטלו או נדחו ומנהל מקרקעי ישראל שיווק קרקעות רק לכ-3,000 יחידות דיור, לעומת עשרות אלפי יחידות דיור בתקופה המקבילה בשנה שעברה, ורובן לא זמינות לשנתיים הקרובות. אין מספיק היצע באזור המרכז, והביקושים גדלים, כי האוכלוסייה גדלה, ורואים את זה בעלייה האחרונה במחירים. בפרויקטים שלנו המחירים עלו בחצי הראשון של השנה ב-3%-4% וכפי שזה נראה הם ימשיכו לעלות. אגב, בפרויקטים שלנו באזור המרכז לא הייתה ירידת מחירים בשנים האחרונות, גם בתקופה של 'מחיר למשתכן', אבל כן הייתה ירידה בהיקף המכירות.

"כל היזמים והקבלנים בישראל כיווצו את המלאים שלהם בשנים 2017-2018, חלקם בלית ברירה בגלל תוכנית מחיר למשתכן של משרד האוצר. זה שופך עוד שמן על מדורת עליית המחירים, בגלל שכיום אין מספיק מלאים ואין מספיק דירות שמגיעות לשוק באזורי הביקוש במרכז הארץ, למול ביקושים שרק ממשיכים לעלות בגלל קצב גידול האוכלוסייה. למשל, בפרויקט שלנו ברמלה התחלנו למכור דירות 4 חדרים של 110 מ"ר במחיר של כ-1.4 מיליון שקל לפני כשנה וחצי, והיום אותה דירה בדיוק אנחנו מוכרים ב-1.6 מיליון שקל. לדעתי זה יימשך כי אנשים צריכים דירות, ורובם הגדול רוצה לגור באזור המרכז, בסמיכות לאזורי תעסוקה ועורקי תחבורה מרכזיים".

בכמה התכווצו המלאים שלכם בשנתיים האחרונות?

"אצלנו זה השפיע פחות כי אנחנו שחקן מאוד חזק בפרויקטים של מחיר למשתכן".

מה אתה חושב על התוכנית הזאת?

"באזור המרכז יש לפרויקטים של מחיר למשתכן ביקושים גבוהים, אבל זה לא מתאים לכל חברה. אתה צריך לבנות יעיל עם כוח אדם מתאים, להיות ערוך לזה. אנחנו עושים הכול לבד בלי מיקור חוץ, אז לנו זה מתאים. אם התוכנית תסתיים, וזה נראה ככה, אנחנו נחזור לפעול בשוק החופשי. בסך-הכול אנחנו מאוד גמישים וערוכים לכל תרחיש". 

 פרויקט מחיר למשתכן של פרשקובסקי ברמלה / צילום: מצגת החברה

"תהיה לנו עוד רגל מניבה משמעותית"

משפחת פרשקובסקי עוסקת בנדל"ן מ-1912. בשנת 2006 הונפקה החברה המשפחתית בבורסה ובימים אלה היא מקדמת פרויקטים להקמת כ-3,000 יחידות דיור, ביניהם פרויקט פינוי-בינוי גדול בחיפה, פרויקטים של מחיר למשתכן בראשון-לציון, במערב רמלה ובגליל ים בהרצליה, ופרויקטים נוספים של מגורים ברמלה.

חמישה פרויקטים מרכזיים של החברה, בהיקף כולל של 1,997 יחידות דיור, נמצאים בשלבי בנייה שונים, וצפויים להסתיים עד ל-2022. החברה (שמעדכנת בכל תחילת חודש את מכירות הדירות שבוצעו בחודש החולף) מכרה כבר 78% מהדירות בפרויקטים אלה, בהיקף כולל של כ-2.1 מיליארד שקל.

בתחום המניב יוזמת החברה פרויקט ב"מתחם האלף" בראשון-לציון, בו רכשה מגדל ביטוח מידיה 52% מהפרויקט, לפי מחיר שמשקף לו שווי של כ-600 מיליון שקל. מאחר שהעלות הצפויה לחברה עומדת על כ-480 מיליון שקל, הוא צפוי להניב לה רווח של כ-120 מיליון שקל. חלקה הנותר בנכס צפוי להניב לה הכנסה מוערכת של כ-20 מיליון שקל בשנה החל מ-2023. 

לדברי יוסי פרשקובסקי, "בשלוש השנים האחרונות עשינו שינוי אסטרטגי, מכיוון שנכנסנו לתחום הנדל"ן המניב. רצינו לתת לחברה תזרים קבוע ושוטף מנכסים מניבים. היום זה לא משמעותי, עדיין אבל יש לנו בצנרת לא מעט נכסים שיתחילו להניב בעוד שנתיים-שלוש סכומים משמעותיים. "יש לנו בארה"ב כ-600 דירות להשכרה שאנחנו מנהלים בעצמנו. לאחרונה נכנסנו גם לתחום הלוגיסטיקה בארה"ב. בישראל זכינו במכרז במתחם האלף בראשון-לציון בהיקף של 53 אלף מ"ר, מכרנו כחצי מהשטח למגדל ונשארנו עם כ-26 אלף מ"ר. התוכנית שלנו היא להשכיר ביחד עם מגדל את כל המתחם.

"לאחרונה זכינו במכרז בהרצליה פיתוח בהיקף 26 אלף מ"ר. זכינו גם במכרז של דירה להשכיר ברמלה. בגלל שאנחנו יזמים אנחנו מצליחים להגיע לתשואה של כ-9% בתחום המשרדים, ואילו בתחום המגורים נגיע לתשואה של 5%-5.5%. בנוסף, אנחנו מקימים בבאר יעקב מרכז מסחרי שכונתי. כיום אנחנו בהכנסה תפעולית נקייה (NOI) של כ-18 מיליון שקל מנכסים מניבים, ותוך 4-5 שנים אנחנו צפויים להגיע ל-NOI של כ-85 מיליון שקל, ואז במקביל לפעילות היזמות תהיה לנו עוד רגל מניבה משמעותית".

מה קורה בתחום ההתחדשות העירונית אצלכם?

"זה תחום לא פשוט וכל פרויקט כזה נמשך על פני הרבה מאוד שנים. הכי פשוט בעולם זה להחתים אנשים על הסכמים ולהוציא דיווח לבורסה על כניסה לפרויקטים בתחום הזה, כשלאחר מכן הפרויקט יכול להיתקע או להימשך במשך הרבה מאוד שנים מעבר לצפי הראשוני. אנחנו לא פועלים ככה. אנחנו מדווחים רק על פרויקטים בדקה ה-90 שלהם. כלומר, כאלה שכבר מבושלים ומוכנים, כאלה שכבר נמצאים בבנייה מתקדמת. בחיפה למשל יש לנו פרויקט של 484 דירות במקום 126 דירות שנהרסו. הבניין האחרון בפרויקט נהרס לפני שבועיים בערך". 

מה מחיר המכירה שם?

"כ-17 אלף שקל למ"ר. מחיר מאוד יפה לחיפה".

איפה עוד אתם עוסקים בהתחדשות עירונית?

"יש לנו פרויקט בתל-אביב ברחוב בני דן, בצמוד לפארק הירקון. החתמנו כבר יותר מ-80% מהדיירים ונבנה שם 110 דירות במקום 55 דירות קיימות. המחיר שם עומד על כ-60 אלף שקל מ"ר עבור דירות ישנות והוגשו כבר בקשות להיתרי בנייה. אני לא מאמין שנתחיל לבנות שם בשנתיים הקרובות, כך שאנחנו לא מדווחים על זה עדיין. יש לנו בצנרת גם פרויקט גדול בראשון-לציון, שם הגענו רק להחתמות של 55% מהדיירים, אז כאן מדובר על הטווח הארוך ממש".

 פרויקט פינוי בינוי של פרשקובסקי בחיפה / צילום: מצגת החברה

"בארץ לא מוכנים לשלם את מחיר הקדמה"

איפה אתם רואים את הסיכון הכי גדול לפעילות החברה לשנים הקרובות?

"צריך להבין שהענף שלנו זה לא הייטק. אנחנו פועלים לטווח ארוך מאוד. גם כשמגיע מישהו כמו יאיר לפיד או משה כחלון למשרד האוצר, ופוגעים בענף בטווח הקצר והבינוני, החברות הטובות והחזקות לא נפגעות. בשנים האחרונות הרגולציה מאוד התעצמה, ואם היא תמשיך להתעצם גם בשנים הקרובות ולפגוע בגמישות של חברות הנדל"ן היזמיות, ויגרמו גם לנו לפגיעה בפעילות, יש כאן כמובן סיכון. כמובן ששינויים במאקרו, כמו אינפלציה, ריבית או מיתון חמור יפגעו בנו גם, אבל בסופו של דבר תמיד יהיה צורך בדירות מגורים, בשטחי מסחר ובמשרדים".

כיום שיעורי הרווחיות שלכם מאוד גבוהים.

"זה נכון, ואנחנו נעשה כמובן מאמץ לשמור על זה. אנחנו לא בתחום דירות היוקרה אלא בונים לכולם. אנחנו מתרכזים באזורי הביקוש, בעיקר סביב גוש דן, שם הביקושים קשיחים לאורך זמן. רוב הקונים שלנו הם לא משקיעים אלא אנשים שקונים דירות בכדי לגור בהן. אז גם אם השוק מתקרר אנחנו פחות רגישים לזה, בגלל אופי הפעילות שלנו. גם בשנים הקשות אנחנו ממשיכים למכור, כי אנחנו מתמקדים במעמד הביניים. לא נבנה בעפולה וגם לא בפארק צמרת בתל-אביב. רוב הלקוחות שלנו מגיעים 'מפה לאוזן', כלומר מהמלצות של לקוחות קודמים".

אתם עומדים בתאריכי המסירה שאתם מתחייבים עליהם?

"בדרך-כלל אנחנו מקדימי ם מסירות ויש לנו המון דוגמאות. בפרויקטים שלנו ברחובות הקדמנו. בפרויקט הרקפות במזרח ראשון-לציון, פרויקט של מחיר למשתכן, היינו אמורים למסור דירות עד אפריל 2020 ואנחנו מתחילים למסור דירות בימים אלה. יש שם קבלנים שרק היום מתחילים לחפור, כך שהם ימסרו דירות במקרה הטוב רק בעוד שנתיים".

תהליכי הבנייה מהירים יותר לעומת המצב לפני 10 שנים?

"כן. היום בונים הרבה יותר מתועש. בניין גדול של כ-25-30 קומות אנחנו בונים ב-24 חודשים. בארץ אנחנו כפופים לרגולציה, שכאמור התחזקה מאוד בשנים האחרונות. אנחנו יכולים לבנות בניין ב-11-12 חודשים אבל לא מאפשרים לנו, למשל, לעבוד 24 שעות בשלוש משמרות אלא מחייבים אותנו, גם בשכונות חדשות, להפסיק לעבוד בשעות אחרי הצהריים או בערב.

"מצד אחד המדינה רוצה לקדם בנייה מתועשת ומהירה יותר, אבל מהצד השני מציבה הרבה מאוד מכשולים. לאורך השנים הטכנולוגיות השתפרו, הבניינים שבונים היום הרבה יותר גבוהים, אבל בארץ לא מוכנים לשלם את מחיר הקדמה. בממשלה בהחלט מבינים שצריך לבנות יותר דירות, אבל לא פועלים מספיק ככדי לאפשר זאת". 

אתם אופטימיים לגבי התפתחות שוק הנדל"ן למגורים בשנים הקרובות?

"כן, מאוד אופטימיים. המחירים ימשיכו לעלות כנראה, וגם היקפי בניית הדירות יעלו. אין ברירה אחרת".