"הרבה משקיעים נכנסים לקבוצות רכישה, ולא מבינים לאן הם נקלעים"

הצעדים שנקט שר האוצר משה כחלון כנגד משקיעים בשוק הדירות, לצד עליות המחירים של דירות, הובילו את המשקיעים לחפש אפיקים אלטרנטיביים. רבים עברו להשקיע בדירות בחו"ל, ואחרים - להשקיע בשטחי משרדים בארץ.

ההבטחה למשקיעים במשרדים היא לתשואות גבוהות מאוד יחסית להשקעה בדירות מגורים - כ-7% בשנה - ואולם הסיכונים וכאבי הראש שמלווים השקעות כאלה, מחייבים את המשקיעים לגלות הבנה ומקצועיות. המשקיעים הקטנים הרבים שנכנסים לשוק המשרדים פונים אליו באמצעות רכישה ישירה או באמצעות קבוצות רכישה.

"אני נתקל בהרבה משקיעים כאלה, שנכנסים לקבוצות רכישה, ולא מבינים לאן הם נקלעים. רובם לא רווים נחת מההשקעות שלהם", אומר מנכ"ל CBRE ישראל, ג'קי מוקמל. "בחלק גדול מהמקרים לא מפעילים כמעט שיקול דעת וההשקעות הן תוצאה של לחצים משפחתיים. יש כסף שהצטבר ושומעים ש'כולם' משקיעים במשרדים - אז גם הם משקיעים", הוא אומר.

בשוק כבר מזהים כמה אתגרים העומדים בפניהם.

 עלויות שיפוצים

1. ריבוי בעלים: היצע של שטחים קטנים

עידן אלקבץ, מייסד ומנכ"ל חברת PLAN A שמתמחה בהשקעות נדל"ן, מעריך כי "למעלה מ-50% מהשטחים שמוקמים כיום נרכשים על ידי אנשים פרטיים. זאת בעוד שבעבר כמעט שרק הפירמות הגדולות עסקו בזה, במסגרת פעילותן לייזום ולהקמת מגדלי משרדים, והשכרת השטחים.

"אחת התופעות הבולטות בגל הבנייה הנוכחי היא שרוב השטחים שמוקמים כיום מאופיינים בריבוי בעלים. רק בתל אביב, קח לדוגמה את מגדלי הארבעה, מידטאון, רסיטל, WE, ספיר - כל אחד מהם 50 אלף מ"ר ומעלה - וכולם מרובי בעלים".

חלק משמעותי ממגדלי המשרדים המוקמים היום, מבוצעים על ידי קבוצות רכישה, שכוללת הרבה משקיעים קטנים. "רוב היצע השטחים היום הוא של שטחים קטנים ולא של חברות יזמיות. אנשים רוכשים 50-150 מ"ר, וזה כבר לא נישה, אלא תופעה. אבל מדובר באנשים שרובם רוכשים משרד בפעם הראשונה ולא מכירים כיצד כל הענף הזה פועל", אומר אלקבץ.

אלקבץ

 עידן אלקבץ, מייסד ומנכ"ל PLAN A / צילום: עדי כהן צדק

2. שיפוצים: "מקבלים ארבעה קירות וזהו"

לדברי אלקבץ, "נדל"ן למשרדים הוא מוצר מורכב יותר מדירה. כשקונים היום משרד במסגרת קבוצת רכישה, למשל, מקבלים אותו ברמת מעטפת. כלומר רצפת בטון, תקרת בטון, ארבעה קירות וזהו. מרגע שקיבלת את השטח אתה צריך לשכור שירותים של בעלי מקצוע שיהפכו את השטח הזה למשרד: מתכנן, יועצי אינסטלציה, חשמל, בטיחות, אחר כך קבלן ביצוע, ולאחר מכן צריך להעביר את השטח סדרה של ביקורות כגון כיבוי אש ועמידה בתקנים, ובסוף אתה צריך להעביר אותו למתווך לצורך השכרתו.

"כל זה שואב מאות אלפי שקלים עלויות נוספות, ורוב האנשים מגיעים לא מוכנים לזה. אם אדם מתכנן השקעה של מיליון שקל על שטח משרדים, הוא משקיע לרוב את כל הכסף על הרכישה, וכשמוסרים לו את הנכס הוא צריך להשקיע עוד מאות אלפי שקלים בשיפוץ הנכס - ואין לו כסף. אז הוא מנסה להוזיל עלויות, מה שפוגע בו לאחר מכן, כשהוא מנסה להשכיר את השטחים".

אלו לא ההשקעות היחידות שנדרשות במצב זה. אלקבץ מדבר על תכנון פנים, שבסופו החדר יחולק לחדרים, עמדות, פינת קבלה, מטבחון, חדר ישיבות וכו'. עלות עיצוב פנים הכולל תוכניות ביצוע ובחירת חומרים עשויה להגיע לכ-30 אלף שקל למשרד של 100 מ"ר. לאחר סיום תכנון הפנים, יש לקבל אישור על כל תוכניות העבודה מיועצי בטיחות, נגישות, מיזוג, חשמל, אינסטלציה, שיעלו עוד כ-25 אלף שקל.

לאחר מכן מגיעות עבודות קבלנות הביצוע, שמגיעות לרמות של כ-350 אלף שקל; עם סיום העבודות הגיע תור חיבורי התשתיות- מונה אנרגיה למיזוג, חשמל, מים, תקשורת ומערכות כיבוי אש למקורות ההזנה שלהם. שלב זה כרוך בתשלומי אגרה לגורמים הרלוונטיים, והעלות עשויה להגיע לכ-10,000 שקל. שיווק הנכס צריך להיעשות על ידי מתווכים המתמחים בתחום, וגם הם עולים כסף. לבסוף: הנכס לא מושכר מיד עם אכלוס הבניין, ויש לקחת בחשבון שישה-שמונה חודשים עד לסיום עבודות הגמר, שבהם כל התשלומים שכוללים ארנונה ודמי ניהול - יושתו על בעלי הנכסים.

3. התשואה בפועל: הרבה פחות מ-7%

אחד הגורמים המפתים ביותר הוא שיעורי התשואה שיכול להגיע ל-7% - תשואה כפולה ויותר מהמקובל בדירות מגורים. אבל מוקמל אומר שבפועל, משקיעים לא זהירים מגיעים לתשואות נמוכות בהרבה. "מישהו סיפר לי שמארגן קבוצת הרכישה דיבר איתו על תשואה כזו. הצעתי לו שיעשה עסקה עם המארגן: שזה יתחייב לו על תשואה שנתית של 6%, ואת האחוז הנוסף - שייקח לעצמו. ברור שזה לא קרה. אותם משקיעים פועלים לא רק בתחרות מתוגברת עם משקיעים אחרים כמותם, אלא מול כל החברות של חללי עבודה משותפים, נוסח WeWork, שמשכירים שטחים קטנים מרוהטים וברמת גימור גבוהה.

 ג'קי מוקמל / צילום: תמר מצפי

"התוצאה היא, שאדם רוכש 50 מ"ר, צריך להשקיע בהם כספים נוספים, ואם הוא לא מוצא דייר הוא צריך לשלם ארנונה ודמי אחזקה, וה-7% תשואה נשארים על הנייר".

המחירים: במתחם BBC בבני ברק משקיעים לא רק נאלצו להשקיע בריהוט ואבזור המשרדים שלהם, אלא גם להוריד את דמי השכירות, בגלל התחרות הקשה. התוצאה - מרמות של כ-70 שקל למ"ר, ירדו המחירים ל-55 שקל למ"ר ולעתים אף לפחות. מוקמל מספר גם שבתל אביב שטחים קטנים מושכרים במחיר למ"ר שנמוך בכ-20% ממחיר למ"ר במשרדים גדולים, וזה בניגוד להיגיון הכלכלי, שמחירו של מ"ר בשטח קטן צריך להיות גבוה יותר.

האם כל הכאב ראש הזה מתאים למשקיעים, בעבור תשואה תיאורטית של 7%, שבפועל עלולה להיות נמוכה בהרבה? אולי, אבל חיוני להיכנס לכל זה, עם ידע מוקדם על כל המוקשים של הענף הזה. הבעיה, שלרבים אין מושג ירוק על מה שצפוי להם.

4. העתיד: מה עשוי להיבנות מסביב

כשמשקיע שואל את עצמו האם לרכוש חנות שכונתית קטנה, לעומת שטח משרדי ישן בשכונה ותיקה, או שטחי משרדים במגדל חדש, לכל אחד מהאפיקים הללו יש יתרונות וחסרונות. לדוגמה, כשרוכשים שטחים במבנה משרדים ישן, דמי הניהול נמוכים יותר, ואולם גם דמי השכירות נמוכים יותר, והשוכרים הם בדרך כלל משרדים קטנים ועממיים יותר מאלה ששוכרים שטחים במגדלים חדשים. כדי לדעת מה עשוי להצליח, צריך לבדוק היטב את השוק המקומי.

למשל, רופאים מעדיפים לא פעם להתמקם דווקא בשכונות מגורים כדי להיות סמוכים יותר ללקוחותיהם הפוטנציאליים. מה יקרה אם במהלך הליכים של התחדשות עירונית יוקמו באותה שכונה גם שטחי משרדים חדשים? משקיע צריך להיות ער לאפשרות הזו; האם למכולת שכונתית של פעם יש סיכוי בעידן חנויות הנוחות וה-AM/PM של היום? גם זו שאלה גדולה למשקיע. חלקם משקיעים בשטחי חנויות ישנים, לא בגלל דמי השכירות שיקבלו מהם, אלא בגלל האפשרות ליהנות בעתיד מפרויקט התחדשות עירונית שיחול במבנים הללו. 

מה צריך לבדוק לפני שרוכשים משרד להשקעה?

רמת ההיצע בבניין: בדקו עם אנשי השיווק של הקבלן מה שיעור הרוכשים בפרויקט לשימוש עצמי ומה שיעור המשקיעים. כששיעור המשקיעים בבניין גבוה - התחרות קשה יותר.

תכנון האזור: מה עוד מתוכנן באזור? חשוב להכיר תוכניות מתאר שישפיעו על רמת ההיצע באזור ועשויות להגדיל את התחרות בין בניינים שיבנו במתחם.

דמי ניהול: דמי ניהול חודשיים הם מרכיב חשוב במערך השיקולים של השוכרים הפוטנציאלים שרואים בהם לעתים קרובות חלק אינטגרלי מדמי השכירות.

בבניין שדמי הניהול בו נמוכים, יהיה קל יותר לבעל הנכס להשכיר את הנכס. טווח דמי הניהול החודשיים הינו 12-18 שקל למ"ר. דמי ניהול גבוהים מאלו עשויים לגרוע מדמי השכירות שבעל הנכס יוכל לגבות.

יחס ברוטו/נטו: זה היחס בין השטח שאתם רוכשים מהקבלן עם כל ההעמסות של השטחים המשותפים ושטחי הציבור לבין שטח הפנים נטו של הנכס - בשפה מקצועית: שטח ריצפה. יחס ברוטו/נטו מקובל בקומות משרדים המחולקות למשרדים בשטחים קטנים הוא בין 25% ל-30%. למשל, אם רכשתם משרד בשטח ברוטו של 100 מ"ר, שטח הנטו שלו צריך להיות בטווח שנע בין 70 ל-75 מ"ר. אם שטח הנטו של הנכס קטן מ-70 מ"ר אזי תהיה לו השפעה בתהליך שיווק הנכס. חשוב מאוד לבצע מדידה של הנכס על גבי תשריט המכירה כדי לבדוק את שטח הנטו שלו, גם אם היא ידנית ולא בהכרח מדויקת.

תשתית גמר ורמת השטחים המשותפים: משרדים נמסרים לרוכשים שלהם ברמת מעטפת ומשם הרוכש נדרש להמשיך את עבודות הבינוי כדי להביא את הנכס למצב של גמר מלא. חשוב מאוד לקרוא את המפרט הטכני שהוא חלק אינטגרלי מהסכם הרכישה ולהבין ממנו האם כל התשתיות הנדרשות: חשמל, תקשורת ,מיזוג אוויר, מים, ניקוזים וכו' מגיעות עד לנכס. כמו, כן מומלץ לבדוק את רמת הגמר שהקבלן נותן בשטחים המשותפים (שירותים קומתיים, מסדרונות, מבואת מעליות וכו'). משרד שיימסר לרוכש ללא תשתית הגמר הנכונה ייקר בעשרות אלפי שקלים את עלויות הגמר.

חושב להשאיר תקציב ראוי לעבודות גמר: לדוגמה, למשרד בשטח 100 מ"ר נטו (135-140 מ"ר ברוטו) העלויות המקובלות היום הן כ-4,400 שקל למ"ר נטו (כ-3,100 שקל למ"ר ברוטו). 

מקור: עידן אלקבץ, מייסד ומנכ"ל חברת PLAN A