סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי: אל תיתנו להם להטעות אתכם

בימים האחרונים התפרסמה סקירת הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר. אומנם קצרה היריעה מלהתייחס לכלל הנתונים המובאים בה, אך ניכר כי מטרת המסמך היא כנראה לייצב ולקבע את הנרטיב השלילי כלפי המשקיעים.

באופן תמוה, בחרו במשרד האוצר להתמקד במסקנותיהם בשנים 2016-2019, טווח של כשנתיים וחצי נכון לכתיבת שורות אלה. כל בר-דעת יודע שבהתייחס להשקעות בנדל"ן מדובר בטווחי זמן ארוכים הרבה יותר, ולכן התייחסות המדברת על שנים בודדות מנותקת מהמציאות שבה המשקיעים, הזוגות הצעירים, משפרי הדיור והשוק האמיתי פועלים בענף זה, ומחטיאה את המטרה.

בעיון בסקירת הכלכלן הראשי מאוגוסט 2016, לפני 3 שנים, עולה הנתון המעניין של שנות ההחזקה הממוצעות לנכס, שהן 15 שנה; ובמרכז הארץ תקופת ההחזקה אף כפולה מכך ומגיעה ל-29 שנות החזקה בנכס בממוצע.

למזלנו, טרח בנק ישראל - על בסיס נתוני הלמ"ס - לחשב ולספק לנו את גרף מחירי הנדל"ן הריאלי על פני כמה עשורים 1973-2016. מאחר שמדובר ב-43 שנה, הרי שגם ניתוח לפי 30 שנה (שנות ההחזקה במרכז הארץ) אינו מדויק. לכן, הניתוח שיבוצע יחולק למקטעים של 15 שנה, במנגנון של "חלון הזזה". המטרה של ניתוח זה היא לחלק את כל התקופה למקטעים של 15 שנה, בחלון זז של שנה כל פעם, ולנתח את ההבדל בין המחיר ברכישה (שנה 1) למחיר המכירה באותה התקופה (השנה ה-15).

ניתוח מסוג זה מציג תמונה אמינה יותר מאחר שהוא קורלטיבי לשנות ההחזקה ונותן לנו אומדן אמיתי יחסית לרווח/הפסד של בעלי הנכסים.

בחלוקה שכזו אנו מקבלים 18 תקופות, שבהן אנו יכולים לבדוק אם משקיעי הטווח הרחוק/בעלי הדירות הפסידו או הרוויחו. מעניין שהתוצאות מניתוח זה הן מדהימות: רק שתי תקופות (מסומנות בכוכבית) נמצאו כתקופות שבהן היה "מימוש" בהפסד. בשנים שבהן הייתה קנייה ב-1974 ומכירה ב-1989; ותקופה נוספת רק כעבור 20 שנה, שהחלה ברכישה ב-1994 והסתיימה ב-2009. את התקופה השנייה קל להסביר - היא נובעת מהגאות במחירים בעקבות העלייה הרוסית של שנות ה-90 והביקוש למגורים. הירידה היא תוצאת ההצפה עקב הבנייה המאסיבית בתקופת כהונת אריאל שרון.

הסיבה שהמילה "מימוש" מופיעה במירכאות כפולות היא שיהיה מעניין לבדוק מה היו שיעורי (אחוזי) המימושים של נכסים שנרכשו ב-1994, לעומת שאר המימושים בשוק דאז.

נקודה למחשבה על הסקירה הנוכחית מטעם הכלכלנית הראשית:

המילה "המשקיעים" מוזכרת כ-47 פעמים, ועוד 18 אזכורים של המילה "משקיעים" - ובסך-הכול 65 אזכורים. זאת לעומת 10 אזכורים של צמד המילים "הזוגות הצעירים" ו-17 אזכורים של צמד המילים "משפרי הדיור". כלומר, אזכורים הקשורים ל"משקיעים" מגיעים לשכיחות של פי 4-6.5 יותר, מאלה הקשורים למטרת מגורים.

אלה שגם יעמיקו במסמך יוכלו לראות כי אזכור "המשקיעים" לרוב יהיה בסמיכות למילים כגון: סנטימנט שלילי, ירידה, ירידה חדה, ירידה משמעותית ברווח, שפל, הפסד ועוד. מנגד, אזכור המילים "הזוגות הצעירים" מצוי בסמיכות למילים: גידול, גידול חד, גידול בולט, מסובסד. אזכור המילים 'משפרי הדיור' נמצא בסמיכות למילים: הובילו, גידול, גידול ברכישות, גידול חד.

את התשובה לשאלה אם יש כאן יד מכוונת בבחירת המילים בעלות הקונוטציה השלילית בסמיכות ל"משקיעים" - אשאיר לכם הקוראים להחליט.

עקרונית אני חושב, שטוב יעשו הכלכלנים אם יאמצו את פעולת "המשקיעים" וירכשו לעצמם נכס להשקעה כבטוחה פיננסית לעתידם. 

הכותב הוא משקיע ובלוגר הנדל"ן "גורו נדל"ן"