"אם יש משהו שאני מצטער עליו זה רק שלא קניתי יותר דירות": בין ברלין לתל אביב, מסע בעקבות איש העסקים האניגמטי עדי קייזמן

פרולוג

הכתבה הזו לא נולדה כראיון עם עדי קייזמן.

בחודש פברואר השנה פירסם היומון הגרמני הנפוץ "ברלינר צייטונג" תחקיר נרחב על עסקיו של קייזמן בברלין תחת הכותרת "העיר שנמכרה". במוקד הכתבה עמדו מספר סיפורים על האופן שבו חברת הניהול של קייזמן בברלין מתעמרת לכאורה בדיירים, על מנת להוציא אותם מדירות בשכירות מוגנת, להכניס תחתם אחרים ולהשביח את שכר הדירה בעבור משקיעים ישראלים. העיתונות הישראלית ציטטה בהרחבה, המוניטין של "ברלין אספייר" - החברה שבאמצעותה שיווק קייזמן דירות למשקיעים - ספג פגיעה, קייזמן תבע והצליח לגרום ליומון הגרמני לשנות בדיעבד חלקים מהכתבה.

בעקבות אותו תחקיר רצינו לבדוק את אמינות הטענות נגד קייזמן, ולחשוף טפח מפעילות הנדל"ן הפרטית שלו בברלין. הגענו לשוכרים של קייזמן, לחלק מהמשקיעים ולרוכשי הדירות בעבר ובהווה. התחקינו אחר החברות וניסינו לפצח כיצד שחקן ישראלי קטן יחסית, שמכר 1,500 דירות בעיר שבה קרוב ל-2 מיליון דירות, מצליח להסעיר כל כך את השוק המקומי.

העובדה שחוקי השכירות המוגנת בגרמניה ניצבים כיום בפני שינוי דרמטי הפכה את ההתחקות אחר עסקיו של קייזמן לאקטואלית עוד יותר. הפער בין התדמית הנוצצת והראוותנית של קייזמן להילה הכמעט סודית שאפפה את עסקיו בעיר בשנים האחרונות, לפחות עד התחקיר ההוא, הפך את המשימה למאתגרת יותר, וההתבססות של שחקנים ישראלים נוספים בשוק הנדל"ן הגרמני הוסיפה אף היא קורטוב של מוטיבציה.

הכתבה הזו לא נולדה כראיון עם עדי קייזמן. אבל היא מסתיימת ביום רביעי האחרון, בשעת ערב מאוחרת בביתם של עדי קייזמן ואסתי גינזבורג בצהלה, בשיחה עם קייזמן.

בימים האחרונים הפנינו שורה ארוכה של שאלות מבוססות תחקיר לקייזמן, והוא ענה. חלק מהתשובות הפריכו את הטענות המקוריות ששמענו, במקומות מסוימים, כפי שנפרט בהמשך, אנחנו סבורים שנותרו סימני שאלה. השאלות הולידו דיאלוג אינטנסיבי; הדיאלוג הוליד בספונטניות פגישה, הפגישה הולידה את השיחה שתובא כאן בהמשך. קייזמן הסכים לבקשתנו לדבר לציטוט על עסקיו בפתיחות שלא אפיינה אותו בשנים האחרונות, ואף לחשוף כאן לראשונה את התוכניות העסקיות שלו להמשך.

השיחה איתו התקיימה לגמרי במקרה בשבוע שבו נמכרה חברת ADO שייסד לענקית נדל"ן גרמנית תמורת קרוב ל-3 מיליארד שקל. קייזמן לא היה שם כדי להתחלק בתמורת האקזיט - תשואה של 82% מעל מחיר השוק באותה עת, אחרי ירידה בחודשים האחרונים במחיר המניה. את המניות שלו הוא מכר בהדרגה עד 2015. אבל הנוכחות שלו, לפחות ברמה הסמלית, מרחפת גם מעל האקזיט הזה ולו מפאת העובדה שהאות הראשונה של שמו, של שם בתו ושם אשתו לשעבר (עפרה שטראוס) מרכיבות את שם החברה שנמכרה.

ברלין

מי שניסה לבקר באתר האינטרנט של חברת הנדל"ן "ברלין אספייר" בשבועות האחרונים נתקל בהודעה שהאתר נמצא בבנייה; מי שניסה להיכנס לאתר של "ברלין אסטייט", מותג נוסף המקושר לפעילות הנדל"ן בברלין של איש העסקים הישראלי עדי קייזמן, גילה הודעה דומה. מי שיחפש את אחד השמות הללו בגוגל כבר לא יקבל תוצאות ממומנות עם "תשואה מובטחת בבירת גרמניה" או "דירה בברלין עם 60 אלף אירו הון עצמי בלבד". כבר אין תוכן שיווקי באתרי תוכן, אין באנרים מזמינים ובעיקר הצטמצמה הפנייה בעברית, ללקוחות ישראליים.

הפעילות של קייזמן חיה ובועטת, אבל היא משתנה. גם מנהל החברה התחלף, כך לפי אתר המרכז מידע פומבי על חברות בגרמניה. מי ששימש כמנכ"ל "ברלין אספייר" עד לאחרונה, ושהיה בקשר עם משקיעים ישראליים רבים בשנים האחרונות, הפך למנכ"ל של חברה חדשה, בעלת אתר אינטרנט חדש ונוצץ, בשם "גראנד אורבן". כתובת החברה החדשה היא בשדרות הקו-דאם היוקרתיות במערב העיר, והאתר שלה הוא בגרמנית ובאנגלית בלבד. עם זאת, בדיקת הנכסים שהיא מציעה למכירה, מעלה שמדובר באותם הבניינים שבשיווקם הייתה מעורבת "ברלין אספייר" - המותג המקורי של קייזמן.

הפגיעה: התחקיר בתקשורת הברלינאית

בשוק הנדל"ן המקומי מעריכים שמאחורי המיתוג מחדש עומדת הפגיעה התדמיתית ב"ברלין אספייר", בעקבות התחקיר המקיף שפורסם בתקשורת הברלינאית בפברואר האחרון. התחקיר העלה, כאמור, טענות לגבי התעמרות לכאורה בדיירים במטרה שיעזבו, וסייע לעורר את הזעם הציבורי המתבטא בימים אלה בחקיקה נגד בעלי הדירות מצד עיריית ברלין.

קייזמן ו"ברלין אספייר" פנו לבית המשפט כנגד העיתון, וקיבלו צווים אשר אוסרים עליו לצטט רוכשים שטוענים כי לא יודעו לגבי מחיר השכירות שהובטח להם לאחר שלוש שנים של תשלום דמי שכירות מובטחים. כן נאסר על העיתון לכתוב שהחברה חסכה כסף בכך שלא תקנה דירות שנרכשו.
לגבי טענות אחרות שהופיעו בתחקיר ולפיהן רוכשים ישראלים מטופלים בצורה שונה על ידי החברה, קבע בית המשפט כי הדברים הוצגו כהבעת דעה ולפיכך מוגנים במסגרת חופש הביטוי. לקייזמן קיימת אפשרות חוקית להמשיך ולתבוע סעדים בהמשך, בכפוף להוכחת נזק שנגרם לו.

תל אביב

מבחינת עדי קייזמן, העסקים כרגיל ולמעלה מכך. בשבוע הבא הוא יטוס ללונדון, לקדם עסקה לחכירה ל-15 שנה של כ-600 דירות מרוהטות להשכרה לטווח קצר. בין שבוע לעשרה ימים בחודש הוא מבלה בברלין, עם משפחתו, בשאר הזמן הוא בתל אביב. לא פוסל שיחזור לגייס כסף בשוק ההון הישראלי, ובינתיים מתכנן התרחבות לשוק חדש, תחת מותג חדש של השכרת דירות מרוהטות לתקופות ארוכות. "מעין Wework של שוק הדיור" הוא אומר וצוחק, "זו לא תקופה טובה להשתמש בשם המותג הזה".

בוא נחזור לתחקיר מפברואר, עד כמה הוא פגע במוניטין החברה, והאם הוא עומד ברקע המיתוג מחדש?

"אין ספק שכתבה כזו לא עשתה טוב ל'ברלין אספייר'. בטווח המיידי, הפרסום בוודאי עשה סוג של נזק", הוא אומר בפתיחות. "אבל זה לא היה השיקול. השיקול היה עסקי נטו. הוחלט על מיתוג מחדש, שכולל גם יציאה מברלין למקומות אחרים. המותג עד כה היה לוקאלי מאוד - רצינו משהו גלובלי".

ובמסגרת המיתוג מחדש אתה מפסיק למכור לישראלים?

"שברלין השתנתה בשנים האחרונות - פעם כרטיס כניסה למשקיע היה 60-80 אלף אירו הון עצמי. היום ההון העצמי הנדרש לרכישת דירות בברלין עשוי להגיע ל-200 אלף אירו. ככל שעובר הזמן, העסק פחות ופחות מתבסס על השוק הישראלי. בשנה האחרונה הצטרף לקבוצה מנכ"ל חדש. אחד הדברים שהוא מפתח בהצלחה רבה הוא מכירות לגרמנים. כובד המשקל עובר ממשקיעים זרים או ישראלים לגרמנים. המנכ"ל החדש סייע להקים מותג שגם גרמנים מסתכלים אליו, בשם 'גראנד אורבן'. אחד מהאפיקים החדשים שנכנסנו אליהם הוא בנייה. היו כמה חברות שירותים שלא היה צורך בהן - ומיזגו את כולן לתוך חברה אחת. והחברה הזאת מבצעת היום פיתוח נכסים".

לב הטענות נגדך הוא שחברות שלך מתעמרות בדיירים כדי להוציא אותם מהחוזים הישנים ולמקסם תשואה.

"במקרה שלנו, יש זיקה הדוקה בין החברות שמוכרות את הדירות לחברות שמנהלות את הנכסים לאחר המכירה, ולכן המוטיבציה של חברת הניהול היא 'לסחוט' את הפרויקט כמה שיותר. אבל אני לא עובר על הכללים הלגיטימיים, והחוק גם לא מאפשר לי. אני לא יכול לפזר עכברים ולא ג'וקים, או לשים דבק במנעול. בגרמניה יש מערכת מאוד מסודרת והדיירים יתלוננו, או יזמינו משטרה. ועדיין, אני קם בבוקר ורוצה למקסם את ההשקעה. בגלל זה אנשים נתנו בנו אמון ואני עושה את זה בכל האמצעים הלגיטימיים שעומדים לרשותי. תשמעו, בסופו של דבר האנטישמיות לא נעלמה לגמרי. גרים זוג גרמנים בשקט, ובא להם איזה ילד מתל אביב, קונה את הבניין ואומר להם 'זהו, החגיגה נגמרה'. הוא זורק אותי מהבית. ואז אני חוטף, כן".

אבל אנחנו שומעים גם רוכשים, לא רק דיירים, שלא ממש מרוצים מההשקעה.

"אני פועל כבר כמעט 15 שנה בברלין. בפרויקטים הראשונים 'ציירנו' את הבניינים כמו שרצינו - פיצלנו, הוספנו, שינינו - יכולנו לעשות הכל. קניתי אלפי דירות בנויקלן, שאף אחד לא רצה להתקרב אליהן. עשינו שם דברים נפלאים. אבל כללי המשחק השתנו - הרגולציה, הרפורמה במחירי השכירות, כל התהליכים הללו גורמים לכך שהדברים יהיו הרבה יותר מורכבים ואיטיים. החגיגה הסתיימה".

השאלה היא האם אתם משקפים את המורכבות הזו לרוכשים, ישראלים או בכלל.

"בוודאי, לכולם. גם בימים שהיה קל, אמרתי שברלין היא לא עיר של תשואות, אלא של ריצה למרחקים ארוכים. מי שרוצה לשים את הכסף במקום בטוח ויש לו סבלנות, שישים אצלנו, ומי שלא - לא".

 עדי קייזמן ואסתי גינזבורג/ צילום: רפי דלויה

ברלין

קייזמן, בן 47, היה אחד מאנשי העסקים הישראלים הראשונים שגילו את פוטנציאל הנדל"ן בברלין בתחילת שנות ה-2000, והיה מי שייסד את חברת ADO הבורסאית. הוא חלק בעבר את הבעלות עם שיכון ובינוי, אז בשליטת שרי אריסון, ולימים מכר את מניותיו בחברה לאחר חילוקי דעות שהתגלעו בין הבעלים. בהמשך, עמדה החברה במוקד של השתלטות עוינת מצד משפחת דיין הישראלית וקרן אפולו, שהשבוע מכרו את החברה בפרמיה גדולה ובאקזיט מרשים - 2.7 מיליארד שקל.

כבר כמה שנים שקייזמן מביט מרחוק על ההתרחשויות בחברה שנושאת את שמו. בזמן הזה הוא קנה באמצעות חברות שונות נכסים מפורסמים, כמו בית הדואר הישן במרכז ברלין (שבינתיים מכר למשקיע ישראלי אחר), ושהה רבות בעיר. את המוניטין הזה וההיכרות עם העיר הוא רתם באופן אישי כדי לשכנע לקוחות, רובם המכריע ישראלים, להשקיע בנדל"ן בברלין באמצעות חברת "ברלין אספייר" ותחת המותג "ברלין אסטייט".

"הלקוחות הישראלים ראו את קייזמן בתור אליל. הוא נתן את הטלפון האישי שלו. הם סגדו לו", מספר ישראלי המכיר מקרוב את דינמיקת המכירה של החברה. "הוא היה בכותרות, כיכב בתקשורת. הרגשת כאילו אתה רוצה להצטרף להצלחה שלו".

המודל של "ברלין אספייר", הוא לקנות בעזרת הלוואה בניין שלם מבעליו (חברה אחרת או אדם פרטי). אם הוא טרם עבר חלוקה לדירות, החברה מחלקת אותו "על הנייר" לדירות הקיימות בו בפועל, ומציעה למשקיעים לקנות אותן במחירים נמוכים ממחירי השוק. קייזמן נוהג לשמור בידיו את הגג וזכויות בנייה אפשריות עליו, ששווים הרבה בשוק הנדל"ן של ברלין.

במקביל, חברת ניהול נכסים, גם היא מקבוצת "ברלין אספייר", אחראית לניהול השוטף, לגביית שכר דירה ולמענה לדיירים. לפי ספירה של ארגוני דיירים בברלין, רכשה ושיווקה "ברלין אספייר" כ-40 בניינים ברחבי ברלין בעשור האחרון. קייזמן מזכיר את המספר "1,500 דירות - אולי אפילו יותר".

המודל פעל בהצלחה בעבור חלק גדול מלקוחות החברה. מי שהשקיע באמצעות החברה ויש לו כיום דירה בברלין הרשומה על שמו בטאבו הגרמני, יכול ליהנות מהזינוק השנתי שנרשם עד כה במחירי הנדל"ן. משקיעים רבים ששוחחו עם "גלובס" סיפרו על שביעות רצון מהדרך שבה פעלה החברה, על יחסים טובים עם קייזמן - שהיה זמין לפניותיהם בטלפון האישי שלו - ועל רווח "על הנייר" על השקעתם, וגם תשואה על השכירות. חלקם לא התרגש מהצעדים שנקטה החברה כדי לדרבן דיירים לעזוב כדי להעלות את שכר הדירה בחוזה החדש.

יש גם אחרים. מספר משקיעים ישראלים התלוננו בפני "גלובס" על תחושות של חוסר שקיפות בחברה, על עיכובים "בלתי הגיוניים" לטענתם בהליך רישום דירות בטאבו הגרמני, ועל חוסר יכולת לקבל משכנתא על הדירה שלטענתם הובטח כי ניתן לקבל אותה בכל עת. קייזמן מכחיש את הטענות בתוקף, ויש לומר לזכותו שאכן מדובר במיעוט מקרב הרוכשים.

ההסבר שהוא מעניק לחלק ממקרי חוסר שביעות הרצון, הוא שבדרך לאפסייד משמעותי על ההשקעה ניצבים בפני הרוכשים שני מכשולים. האחד - חוקי הגנת הדייר בברלין לא מאפשרים להעלות שכר דירה לדייר קיים, ורבים מהשוכרים בברלין מחזיקים בחוזים בשכר דירה נמוך מאוד. במצב הזה, הדרך היחידה להשיא תשואה היא עזיבה של דייר וכניסה של דייר אחר תחתיו בשכר דירה גבוה יותר. תהליך שיכול לארוך שנים, אם בכלל.

המשוכה השנייה היא רגולציה מקומית, שמקשה כיום על נטילת משכנתאות לדירות שטרם נרשמו בטאבו, והליכי רישוי ארוכים עד להסדרת הרישום בדירות.
"היו לנו חששות, והוא ניסה בכל יכולתו להרגיע אותנו", מוסיף אחד המשקיעים, "דאגנו למשל מה יקרה אם הדייר בדירה שרצינו לקנות לא ירצה לעזוב. הוא אמר לנו 'אנחנו נמצא דרך להוציא אותו. נקדח לו מכל הכיוונים, נקשה לו על החיים'".

"הוא סיפר לנו על טעויות שעשה, על השקעות שפיספס ועל השקעות שהצליחו לו", מספר אדם שקנה דירה באמצעות "ברלין אספייר", "הוא עשה רושם מצוין, של אדם שאפשר לסמוך עליו". אחד מהמשקיעים אומר: "כמו ישראלים רבים, גם אני לא מזיל דמעה על כך שגרמני כלשהו נאלץ לעזוב את הדירה שלו".

המקומיים: הישראלים הגיעו, הבעיות התחילו

אלא שבשוק הנדל"ן המקומי, מה שאפשר לכנות לכל הפחות כחוצפה ישראלית, או יצוא של הנורמות הבעייתיות של שוק הנדל"ן מתל-אביב לברלין - עובר קצת פחות טוב.
מאז התחקיר מפברואר, קשה ל"ברלין אספייר" לחמוק מתשומת הלב הציבורית בעיר. אחד הסיפורים שהחברה עדיין סוחבת על גבה נוגע לפינוי מעון שיקומי לנשים שעברו פגיעה מינית, שפעל באחד הבניינים. החברה של קייזמן ניהלה קרב משפטי לפינוי והצליחה, אלא שהגושפנקא המשפטית לא הצליחה לחפות על הביקורת הציבורית ובינתיים הפך המקרה לאחד הסיפורים המוכרים בעיר, ולא במובן החיובי של המילה.

מי שפעילים במיוחד נגד החברה של קייזמן הם ארגוני הדיירים - החזקים בברלין באופן יחסי בשל העובדה כי 85% מהאוכלוסייה שוכרת דירות. הם מעדכנים באינטרנט על שינויי השם והשינויים המבניים ב"ברלין אספייר", על שינויי הפעילות וצוללים לרשימות המנהלים ולכתובות כדי לראות מה משמעותן. הם אפילו יודעים לספר על התוכניות העסקיות של החברה: "אנחנו שמים לב שהם מנסים למכור עכשיו את הגגות בבניינים שהם רכשו", אומרת ל"גלובס" אחת ממנהלות ארגון הנאבק למען זכויות דיירים ברובע מואביט בברלין, שבו רכשה ומכרה "ברלין אספייר" כמה בניינים בשנים האחרונות.

אחת הדירות המוצעות למכירה באתר החדש של חברת "גראנד אורבן" נמצאת בשכונת פרנצלאואר ברג. מדובר בדירת קרקע, 110 מ"ר, עם שני חדרי שינה, במחיר מבוקש של 450 אלף אירו. כמה מהגורמים עמם שוחח "גלובס", ציינו "מיקומים בעייתיים", ובמקרים מסוימים "אוכלוסייה בעייתית", בבניינים שרכשה "ברלין אספייר" ושיווקה לישראלים, אחרים יסתכלו על זה כהשקעה במקומות בעלי פוטנציאל השבחה.

כך או כך, זה לא העניין במקרה של הבניין בפרנצלאואר ברג. הוא ממוקם ברחוב שקט, ליד פארק, מיקום אידיאלי שהקפיץ את המחירים בשכונה זו במאות אחוזים בעשורים האחרונים. בתוך הבניין, שלט של חברת הניהול מטעם "ברלין אספייר" מודיע לדיירים כי פגישה אפשרית איתם רק בתיאום מראש ובשעות מוגבלות.

"אנחנו יודעים שחברה ישראלית קנתה את הבניין הזה, ומאז יש כאן בעיות", מספרת אם לשני ילדים מול חזית הבניין. "אנחנו שומעים כל היום והלילה את המזוודות של התיירים שבאים והולכים על אבני הרחוב בדרך לדירות Airbnb; שהתחילו לפעול בו, וזוג מבוגר שגר כאן כל חייהם נאלץ לעזוב בגלל שהעלו להם את מחיר השכירות. זאת לא הרגשה נעימה".

בעיית משכנתאות ללקוחות של קייזמן?

אלא שמרמור של הדיירים הוא לא הבעיה שצריכה להטריד כרגע את קייזמן, אלא דווקא הקשיים של כמה מרוכשי הדירות שלו לקבל משכנתאות בתקופה האחרונה.

מירב (שם בדוי), היא לקוחה שהגיעה ל"ברלין אספייר" בעקבות המלצות של בן משפחה. היא שילמה רק מחצית מסכום הרכישה מראש, ולפי טענתה, נאמר לה כי תוכל לבקש משכנתא מבנק מקומי או ממוסד פיננסי לגבי החצי הנותר, כשהדירה תשמש כעירבון. אלא שכשעשתה זאת - בקשה נדחתה.

במכתב הדחייה, שהגיע לידי "גלובס", כותב נציג קרן הפנסיה של איגוד רופאי השיניים בנורדריין (VZN), המתמחה במתן משכנתאות, ושעבדה בעבר עם החברה, כי אינם יכולים "לצערם" להציע יותר משכנתאות ללקוחות של "'ברלין אספייר' או אחת מהחברות-בנות שלה", בגלל אופי העסקאות של החברה. נציג החברה אישר בהתכתבות עם "גלובס", כי "כבר תקופה מסוימת שאנחנו לא מממנים נכסים שחברת 'ברלין אספייר' מוכרת". הוא אמר כי החלטה זו אינה תקפה רק ללקוחות ישראלים של החברה, אלא לכל הלקוחות. כשנשאל אם הדבר נובע מחוקי מס חדשים, השיב בשלילה.

 הפרויקטים של "ברלין אספייר" / צילום: מתוך פרסום של החברה

 הפרויקטים של "ברלין אספייר" / צילום: מתוך פרסום של החברה

תל אביב

עדי קייזמן, מה אתה עונה למי שרכש דירה מ"ברלין אספייר" וחושש שהדירה בסוף לא תירשם על שמו בטאבו?

"אין דבר כזה דירות שלא יהיו רשומות בטאבו, אבל אכן יש דירות שנמצאות בתהליך: או שטרם הושלמה רכישתן - כלומר שהקונה עדיין חייב לי חלק מכסף הרכישה על הדירה - או שמדובר בבניין שלא עבר עדיין פרצלציה".

האם יש דירות שמשקיעים שילמו את כל הכסף עבורן, הבניין עבר פרצלציה והן עדיין לא רשומות בטאבו?

"לא, למעט יחידות ספציפיות, של אנשים שקנו דירות קרקע שהיו יחידות מסחריות וצריכות לעבור הסבה למגורים. את מספרן אפשר לספור על יד אחת. בכל בניין שסיימתי בו פרצלציה אין מצב שלא יהיה רוכש שלא רשום בטאבו. אם יש מי שלא רשום בטאבו - הוא כנראה חייב לי כסף".

ומה עם קרן הפנסיה שמסרבת על פי מידע שבידינו לתת ללקוחות שלך משכנתאות?

"הנה, רק לפני שעתיים היא נתנה משכנתא ללקוח...(מראה הודעת ווטסאפ ובה עדכון מאחד העובדים שלו) הם עובדים איתנו, אבל אנחנו מקבלים את זה בטיפטופים".

כלומר, יכול להיות שהבטחתם ללקוחות משכנתאות שלא יוכלו לקבל?

"מה שנכון זה שהמצב משתנה, הרגולציה הפיננסית משתנה, לא רק כלפינו, כלפי כל השוק, ואני לוקח אחריות. אני, עדי קייזמן, נותן כבוד לכל אחד מהקונים שלי. אני קורא לכל אחד - מהראשון ועד האחרון - להיפגש איתי. נפגשתי עם 15 רוכשים ויותר ביום. אני אומר להם - קניתם דירה, נכון, אמרנו שתהיה משכנתא, נכון, אבל כללי המשחק השתנו. אי אפשר לקבל משכנתא. הדרך היחידה היא לשלם את הכל בהון עצמי או באמצעות הלוואת גישור שתאפשר לרשום את הדירה בטאבו, ואז לקבל משכנתא ולהחזיר את ההלוואה. לא היה לקוח אחד שהכרחתי אותו להשלים את העסקה אם לא קיבל משכנתא. אני בעצמי סידרתי 600-800 משכנתאות. ואם זה לא הסתדר, לא היה מקרה אחד של קונה שאמר לי 'אין לי הון עצמי' ונשאר תקוע בעסקה, אני מחזיר את הכסף לכל מי שרוצה. אני אפילו לא לוקח את הפיצוי של 10% שמקובל בעסקאות כאלה".

מי למעשה הבעלים של "ברלין אספייר" וקבוצת החברות?

"בשרשור אחזקות מסוים, אני הבעלים של הכל. 'איידיאו החזקות' ישראל מחזיקה בעשרות חברות".

 האם "ברלין אספייר" יכולה לפרוע היום את כל ההלוואות שיש לה על בניינים?

"כמובן. קיימים עודפי כסף אדירים. כל הנכסים הישנים כבר לא משועבדים".

אתה אומר שהרגולציה משתנה, שהמשכנתאות מגיעות בטפטופים, אז למה בעצם להמשיך ולהשקיע בברלין?

"כי גם אחרי כל השינויים מחירי הנדל"ן בברלין נמוכים, וכך גם יוקר המחייה, ולכן אני חושב שמדובר עדיין בהזדמנות קנייה משמעותית. יחד עם זאת, אני גם מפתח במקביל עסקים נוספים. אחד מהמותגים המקומיים שלנו היה In Berlin Homes, שעסק בדירות מרוהטות לטווח קצר. אנחנו ממתגים אותו מחדש עכשיו כ-Belong Living כדי שיתרחב למדינות ולערים אחרות. אנחנו במשא ומתן לחכירה ל-15 שנה של 600 דירות בבריטניה שיהיו חלק מהחברה החדשה".

והלקוחות שלך מרוצים?

"הרוב הגדול - מאוד. ברור שיש כמה לקוחות לא מרוצים. אולי מישהו שציפה שהדרך תהיה קצרה יותר".

 איך אתה מסביר את העובדה שיש כל כך הרבה שחקנים ישראלים בשוק הנדל"ן בברלין? אתה, יקיר גבאי, זוהר לוי, משפחת דיין שרק השבוע מכרה את העסק, ועוד.
"השוק הגרמני הוא סוג של קטר. ברלין הייתה מאחור בהרבה תחומים, וישראלים אכן זיהו את הפוטנציאל שלה. אבל יש לא מעט שחקנים שמשחקים על כל המגרש - לא רק דיור ולא רק דיור בברלין".

וכשראית את האקזיט של ADO, החברה שהיית חלק ממנה עד לפני מספר שנים, מה הרגשת?

"יש בזה משהו סנטימנטלי. בסך הכל, זו חברה שאני הקמתי. זה דבר יפה שהתחיל לפני 14 שנה. הגעתי לברלין, שהייתה אז עיר מאוד אפורה, משעממת, והיה לי חזון. יפה לראות שחברה שאני הקמתי נמכרה השבוע בקרוב לשלושה מיליארד שקל. בעלי המניות שמכרו אותה הם שחקנים חדשים, הם לא ליוו אותה לכל אורך הבנייה שלה, אבל בהתפתחות של החברה ובשותפים הקודמים שלה לדרך, כולל שיכון ובינוי, כל אחד עשה עבודה יפה מאוד".

 המחיר נמוך יחסית לשווי האמיתי?

"אני חושב שהחברה שווה יותר, אין ספק. בתוך הפורטפוליו של ADO יש פוטנציאל מאוד משמעותי שניתן עוד להשביח, גם במחיר שבו היא נקנתה. הבעלים יצרכו לעבוד - לפנות דיירים ולעשות עוד צעדים לא פופולריים - אבל יש אפשרות רצינית להגדלת שווי".

הייתה לך תחושת החמצה? הרי מכרת את אחזקותיך לפני שנים בשווי נמוך יותר.

"לא, במועד שבו מימשתי את הנכסים, הייתי זקוק לכסף כי בניתי עסק. השקעתי בעסקים הפרטיים שלי".

נחמד להתרחק משוק ההון?

"לא בהכרח. בשנים האחרונות עלו לי מחשבות לחזור לשוק ההון. היו פניות להכניס את הפעילות שלנו לפלטפורמה ציבורית, לפעמים יש לי תחושה שאני יכול לעשות עוד קפיצה בדרך הזו. אבל בסוף היום אני מרוצה מהמקום שבו אני נמצא. טוב לי במקום הזה".

אפילוג

עדי קייזמן, אפשר שאלה אישית? לפני עשר שנים היית ילד פלא, מעין פלייבוי, כיכבת במדורי ברנז'ה.

"בקטע הזה קיבלתי הרבה יותר קרדיט ממה שמגיע לי".

אז איזה עדי קייזמן אתה בגיל 47?

"אני איש משפחה. אם אני נוסע לברלין ליותר מיום, אנחנו נוסעים ביחד, כמשפחה. הילדים שלי הם כל העולם שלי. הדבר הכי חשוב לי".

יש משהו שאתה מכה על חטא לגביו?

"אם אני מתחרט על משהו - זה שלא קניתי יותר". 

ההחלטה שמשגעת את שוק הנדל"ן הרותח של ברלין

לפני כחודש ישב אחד מבכירי הישראלים הפעילים בשוק הנדל"ן בברלין, ובשיחת רקע עם "גלובס" אמר כי השוק בברלין עומד בפני שינוי משמעותי. "הבנו שאי אפשר להמשיך לעשות עסקים כרגיל", ציין. והנה, בשבוע האחרון נרשם מימוש ראשון - אקזיט בשווי 2.7 מיליארד שקל לחברת הנדל"ן ADO גרופ, שנמכרה לענקית הנדל"ן הגרמנית "אדלר". החברה הגרמנית תטמיע את פורטפוליו 24 אלף הדירות של ADO בחברה חדשה.

בעסקה גדולה הרבה יותר, אראונדטאון (Aroundtown) אימפריית הנדל"ן המניב של הישראלי יקיר גבאי הפועלת ברחבי גרמניה ובאירופה, מנהלת מגעים למיזוג עם חברת TLG Immobilien שבה שולטת משפחת דיין, באמצעות אמיר דיין.

התהליך המהיר של הקונסולידציה בשוק הנדל"ן בגרמניה מושפע עמוקות מהשינויים שמתרחשים בימים אלה בברלין מבחינת חוקי השכירות ומחירי הדירות. בחודש יוני השנה זיעזעה החלטה קואליציונית של הסנאט של ברלין - לאמץ מסמך עקרונות שקובע הקפאה של חמש שנים במחירי השכירות בעיר - את כל שוק הנדל"ן הרותח של ברלין.

מאז החלו הדלפות ודיווחים מה יהיו הצעדים שייכללו בחוק המתוכנן, ומחירי החברות הפעילות בתחום זה רשמו עליות וירידות. בין היתר דובר על מחיר מקסימום למטר שיחול גם על חוזים קיימים (בינתיים מחיר זה עלה משמונה לעשרה אירו), הוזכר כי לא יתאפשר יותר מודל ה"פינוי-שיפוץ-הקפצת שכ"ד", שהפך את "ברלין אספייר" - וחברות ישראליות אחרות הפעילות בעיר כמו "אינספיריישן גרופ" - לאטרקטיביות בעבור משקיעים ישראלים גם בעבור התשואה השנתית, ולא רק בעבור ההשקעה לטווח ארוך. דובר גם על החלת החוק החדש על דירות מרוהטות, מה שישים קץ למודל שמתאר קייזמן בכתבה, ושעשוי לעמוד בבסיס ההחלטה להתרחב לערים אחרות.

בכל מקרה, כרגע כל השוק בברלין - בעיקר שחקני הנדל"ן העיקריים אבל גם הדיירים - ממתינים ל-15 באוקטובר. במועד זה אמורה קתרין לומפשר, הסנטורית לענייני בנייה שמובילה את הרפורמה, להציג באופן רשמי את הסעיפים שהיא תכיל, אחרי משא ומתן שמתנהל בימים אלה בין המפלגות בקואליציה של ברלין, ואחרי השימועים הציבוריים שבהם חברות הנדל"ן וארגוני בעלי דירות מבקרים בחריפות את היוזמה.

נוסח החוק שיוצג גם יעזור לקבוע אם עסקת הרכש של ADO הייתה מכירה בשיא רמת המחירים של הנדל"ן בברלין, או שדווקא נשאר בחברה פוטנציאל רב שאינו ממומש.

אסף אוני, ברלין