פיצל תשע דירות לעשרות יח"ד להשכרה - וישלם מס כעסק

בין השנים 1983-2013 רכש אדם בשם יעקב ארביב נכסי נדל"ן שונים בעיר נתניה, ובהם דירות מגורים, אולמות ייצור ומחסנים. חלק מהנכסים הללו רשם ארביב על שם ילדיו (חמישה בנים ובת). בשלב מסוים פיצל ארביב חלק מהנכסים הללו והסב אותם לעשרות יחידות דיור קטנות, לצורך השכרתם כ"יחידות הלנה". בין השנים 2009 ל-2014 השכיר ארביב את יחידות ההלנה הללו בעיקר לאוכלוסיות מעוטות הכנסה, בהם עובדים זרים, פועלים שהגיעו ממדינות אפריקה ועבדו בסביבה ושוהים בלתי חוקיים. זאת, תמורת "דמי הלנה" חודשיים שנעו כפי הנראה בין כ-800 שקל ל-2,500 שקל.

במשך התקופה השכיר ארביב עשרות יחידות הלנה בנכסים השונים בבעלותו, בין היתר ברחובות שוהם, ויצמן, ספיר, שער העמק, יוספטל, אפרים וזנגביל בעיר נתניה. על הכנסותיו מההשכרה לא דיווח ארביב לכאורה לרשויות המס.

הסתרת ההכנסות לכאורה נעשתה, בין היתר, על-ידי רישום נכסים על שם בניו של ארביב, שימוש בכספת אישית והסתרת פרטים מרואה החשבון שלו. ארביב היה אחראי להשכרת נכסי המשפחה, קיבל את מלוא דמי השכירות לידיו והשתמש בכספים כרצונו.

העובדות הללו מהוות את הבסיס להליך פלילי שנפתח נגד ארביב במאי 2017 בטענה להעלמות מס וכן להליך אזרחי שניהלה נגדו רשות המסים בשנתיים האחרונות לצורך גביית המס מהכנסותיו משכירות. בעוד ההליך הפלילי עדיין מתנהל, הגיע ההליך האזרחי לסיומו לאחרונה, בחיובו של ארביב במס בגין ההכנסות משכירות. 

המאבק בהון השחור בנדל"ן

הסיפור הזה חושף טפח מהמאבק שמנהלת רשות המסים בהון השחור בשוק הנדל"ן - מאבק המתנהל במקרים רבים מול אזרחים נורמטיביים, שכירים או עצמאים, שצברו נכסים, משכירים אותם אך לא מדווחים על הכנסותיהם או מדווחים עליהם כהכנסות הנהנות משיעור מס נמוך מזה שרשות המסים סבורה שהיה עליהם לשלם.

על-פי חוק, השכרת דירת מגורים בישראל ממוסה על-פי מספר מסלולי מיסוי אטרקטיביים, הכוללים פטור על הכנסה משכירות עד סך של כ-5,000 שקל בחודש, תשלום מס סופי בשיעור מופחת של 10% מגובה שכר הדירה (אם שכר הדירה גבוה מ-5,000 שקל, המס משולם החל מהשקל הראשון) ומסלול מס שולי על-פי שיעורי המס של בעל הדירה, כאשר זה מגיש דוח כספי שנתי. במקרה בו ההכנסה החודשית משכר הדירה, עולה על 5,000 שקל כאמור, מלבד חובת תשלום המס, חייבים בעלי הדירות גם בחובות דיווח לרשות המסים - הגשת דוחות שנתיים ודיווח על ההכנסות משכר הדירה.

במקרה של ארביב, במישור האזרחי התמקדה המחלוקת סביב הכנסותיו משכירות בין השנים 2011 ל-2014. ארביב הצהיר על חלק מההכנסות שנבעו מהשכרת הנכסים הרשומים על שמו, כהכנסות פסיביות שחייבות בשיעור מס מופחת של 10%, ועל יתרת ההכנסות נדרש פטור ממס. לטענתו, גם דמי השכירות שהניבו הנכסים שנרשמו על שם חמשת בניו פטורים ממס.

פקיד השומה דחה טענה זו, כאשר לטענתו ארביב ניהל עסק להשכרת מקומות מגורים, ולכן הסדרי המס המוטבים אינם חלים, ויש לחייב את ההכנסות מהשכרה בשיעור המס השולי שחל עליו. נוסף על כך, פקיד השומה סבר כי יש לייחס לארביב את מלוא הכנסות השכירות שהופקו מכל נכסי המשפחה, בין אם הנכסים נרשמו על שם המערער ובין אם לאו. לארביב הוצאו שומות חדשות על -די פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המסים.

שופט בית המשפט המחוזי בתל-אביב, הרי קירש, חילק את נכסי הנדל"ן המשפחתיים לשלוש קבוצות: נכסים שנרכשו על ידי ארביב ונרשמו על שמו (ארבעה נכסים); נכסים שנרכשו על-ידו ונרשמו על שם ילדיו (חמישה נכסים); ונכסים שהתקבלו בירושה ונרשמו בחלקים שווים על שם יעקב ארביב ושמונת אחיותיו ואחיו (שתי דירות);

במהלך שנות המס טיפל ארביב, והיה אחראי לבדו, על השכרת כלל נכסי הנדל"ן שבבעלות המשפחה (גם דירות הירושה).

לטענת ארביב, סך ההכנסות מהשכרת הנכסים בשנים 2011-2014 עמד על כ-1.8 מיליון שקל, כאשר פקיד השומה העמיד את ההכנסה על סך של 1.9 מיליון שקל. כלומר, ההכנסה החודשים הממוצעת מתשעת הנכסים יחד הייתה כ-39 אלף שקל, אשר כמחצית מהסכום יוחס לדירות הרשומות על שם ילדיו של ארביב. מדירות הירושה הופק סכום נוסף של כ-28 אלף שקל במהלך כל שנות המס.

הכנסת השכירות: "עסקית ואקטיבית"

פסק הדין סבב סביב שתי שאלות: הראשונה - שאלת סיווג ההכנסה מדמי השכירות שיקבע את שיעור המס שיש להחיל עליה, ואף עשוי להשפיע על אופן התרת הוצאות ועל אפשרויות קיזוז ההפסדים; והסוגיה השנייה קשורה להיקף ההכנסה שיש לייחס לארביב עצמו: האם יש להכניס אל תוך סל הכנסותיו גם את דמי השכירות שהניבו הנכסים הרשומים על שם הילדים, וכן, מה חלקו בדמי השכירות שהופקו מדירות הירושה.

השאלה האם השכרת ריבוי דירות מהווה עסק או השכרה פרטית נדונה מספר פעמים בפסיקה בעקבות מחלוקות בין בעלי דירות לרשות המסים, שהובילו את רשות המסים לקבוע אשתקד כללים ברורים בנוגע לסיווג ההכנסות מהשכרת דירות מגורים. לעמדת רשות המסים, השכרת 10 דירות מגורים ומעלה מהווה "עסק" המחייב במס מלא, העלול להגיע לשיעורים של 45%-50%; אזרחים המשכירים עד 5 דירות פרטיות בבעלותם זכאים ליהנות ממס בשיעור מופחת של 10%; ואלה המחזיקים בין 5 ל-10 דירות יצטרכו לשכנע את רשות המסים מדוע הם זכאים למס המופחת.

הכללים הללו פורסמו על רקע פסק דינו של בית המשפט העליון מינואר 2018 בעניינו של עו"ד שרגא בירן, שבמסגרתו נקבע כי בירן, מעורכי הדין העשירים בישראל, ישלם מס בשיעור המוטל על "עסק" בגין הכנסותיו מהשכרת 24 דירות שהיו בבעלותו בתל-אביב, בירושלים וברחובות, ולא מס מופחת בגין השכרת דירות באופן פרטי.

יעקב ארביב מצא את עצמו במצב דומה, לאחר שהשופט הרי קירש דחה את מרבית ערעורו. השופט קירש קבע כי יש לראות בפעילות ארביב בקשר להשכרת יחידות הדיור כ"עסקית ואקטיבית". זאת, בהתבסס על ההיקף הכמותי של יחידות הדיור המושכרות (בין 30 ל-58), לעתים לתקופות קצרות, פעולות ההשבחה והשיפור שביצע בנכסים, היקף העשייה השוטפת וחיוניותה להפקת ההכנסה, בקיאות והתמצות ארביב בנישת ההשכרה ונטילת סיכונים שונים במהלך ניהול עסקי ההשכרה, שחלקם נבעו מזהות השוכרים ופעילות הרשויות באזור ההשכרה.

עוד קבע השופט כי יש לכלול את נכסי הנדל"ן הרשומים על שם ילדיו של ארביב בסל הנכסים בבעלותו; וזאת, "לאור שליטתו הבלתי מעורערת והנמשכת של המערער (ארביב, א' ל"ו) בנכסים ובהכנסות, וכאשר הילדים לא הותירו לעצמם כל סממן של בעלות זולת הרישום".

באשר לדירות הירושה קבע השופט כי יש לייחֵס ליעקב ארביב רק שביעית מהכנסות ההשכרה שנבעו מהדירות האמורות, כאשר שאר ההכנסה מיוחסת לאחיו ואחיותיו.

השופט אף ביטל אל הגדלת שיעור המס החל על הכנסות השכירות בְּשל אי-ניהול פנקסים, היות שלגישתו עמדתו של ארביב בנוגע להכנסות מההשערה לא הייתה מופרכת.

"המקרה שלפנינו אינו מקרה מובהק, והוא אכן עורר ספק בקשר לאופן שבו יש לסווג את פועלו של המערער בהשכרת יחידות הדיור. נראה כי לא בכדי נדרשה התערבותו של בית המשפט במחלוקת שניטשה בין הצדדים", ציין הירש. 

את פקיד שומה היחידה הארצית לשומה ברשות המסים ייצגה עו"ד שירה ויזל-גלצור מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל-אביב (אזרחי). 

פסק הדין האזרחי ישפיע על ההליך הפלילי? 

כאמור, במאי 2017 הוגש לבית השלום בפתח-תקווה כתב אישום חמור נגד יעקב ארביב בגין עבירות מס, עקב פיצול הדירות בבעלותו ליחידות ההלנה והשכרתן בתמורה לסך כולל של כ-2.7 מיליון שקל. על-פי כתב האישום, בדוחות שהגיש לפקיד השומה, דיווח ארביב על הכנסה בסך כ-500 אלף שקל בלבד.

לטענת המדינה, במסגרת הפעלת העסק פעל ארביב באופן שוטף לאחזקת הנכסים שבבעלותו, שילם את ההוצאות הכרוכות בניהול העסק, נהג לבצע סיורים תכופים בנכסים ועסק מדי חודש בגביית התשלום בגין השכירות מלקוחותיו.

בנסיבות אלה, נטען בכתב האישום, היה ארביב חייב בהגשת דוחות שנתיים למס הכנסה בגין העסק וכן לנהל ספרי הנהלת חשבונות. אולם, נטען, בתקופה הרלוונטית השמיט ארביב הכנסות מדוחות שנתיים שהגיש לפקיד השומה, הציג בהם תרשומות כוזבות לגבי מהות ההכנסות והשתמש במרמה, עורמה ותחבולה, בכוונה להתחמק מתשלום מס.

ייתכן כי פסק הדין האזרחי, הקובע כי עמדת ארביב בנוגע למס על ההשכרה לא הייתה מופרכת, ישפיע לטובתו על תוצאות ההליך הפלילי המתנהל נגדו, ואשר טרם הגיע לסיומו.

*** חזקת החפות: יודגש כי גם לאחר הגשת כתב אישום, יעקב ארביב הוא בגדר חשוד, לא הורשע בביצוע עבירה, ועומדת לו חזקת החפות.