בזמן ש-WeWork חוטפת מכה אחר מכה, בנק ההשקעות הזה עדיין מהמר עליה כמהפכה

הדרך לביטול ההנפקה של WeWork הייתה די קצרה לאחר מבול של כותרות שליליות לגבי השווי המנופח, טענות על ממשל תאגידי משונה, ופולחן האישיות של המייסד אדם נוימן, שבינתיים נאלץ לפנות את כס המנכ"ל. מלבד ביטול ההנפקה החברה נאלצת כעת לחשב מסלול מחדש לצד פיטורי עובדים, גם בישראל. אבל אם שואלים את ענקית ההשקעות שרודרס, כל אלו לא מעיבים על המודל שקידמה החברה, זה שהקנה לה נופח חדשני והצית את הדימיון של סופטבנק, שהשקיעה בחברה לפי שווי דמיוני. להערכתם, המודל של החברה מסמן שינוי מגמה בשוק המשרדים נוכח התמורות שמלוות את סביבת העבודה בעולם המודרני, אם כי לאו דווקא WeWork היא זו שתקצור את הפירות.

לאחר שנוימן נאלץ לפנות את כיסא המנכ"ל, לא לפני שהשאיר מאחוריו שרידי מריחואנה במטוס, כבר אף אחד לא דיבר על המודל של החברה, אך לפי גוף ההשקעות הבריטי, המודל של We Work עשוי דווקא לשנות את שוק המשרדים ברחבי העולם כולו. טום וולקר, מנהל משותף של חטיבת ניירות ערך גלובליים של שרודרס, רואה כי מודל החברה דווקא עשוי להביא לשיבוש משמעותי בשוק המשרדים בכל הערים הגלובליות. "ההשפעה של WeWork על האופן בו אנשים עובדים יכולה להיות דומה להשפעה של אמזון על האופן בו אנשים צורכים", אומר וולקר. "השוק המסורתי של משרדים להשכרה כולל חברות החתמות על חוזי שכירות לתקופה ארוכה, לעיתים של 15 או 20 שנה. זה לא מתאים לצרכים של חברות רבות. חברות סטארט-אפ, למשל, עשויות שלא להרוויח כסף בתחילת דרכן, ולכן הן לא יכולות להתחייב בהתאם לטווח הארוך".

ל-WeWork יש כיום כ-527 אלף לקוחות בעולם (עלייה של 90% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, ושל 31% לעומת מספר הלקוחות בסוף 2018), כך לפי התשקיף שפורסם באוגוסט האחרון הרבה לפני הרוח הרעה שהביאה לביטול ההנפקה בשבוע שעבר. החברה שוכרת בהסכמים לטווח ארוך (בדרך-כלל, לתקופות של 15 שנה או יותר) משרדים, בדרך-כלל מחברות נדל"ן מניב, ב-528 אתרים בעולם, לעומת 485 אתרים בסוף הרבעון הראשון של 2019. את המשרדים היא משכירה לחברות שונות ולקוחות פרטיים.

"חברות אלו זקוקות גם לגמישות כדי לצמוח, ואפילו חברות גדולות רוצות להיות מסוגלות לנהל את משרדיהן בגמישות, שכן הצורך שלהן במרחב עשוי להשתנות", אומר וולקר. "חתימה על חוזה שכירות ל-20 שנה לא מתאימה לאף אחד מהן. מה ש-WeWork עשתה, ובהצלחה, הוא לאפשר לכל העסקים הללו - החל מסטארט-אפים של שני אנשים ועד פירמות רב-לאומיות - לשכור את השטח שהם צריכים במשך פרק הזמן שהם רוצים. זה נשמע פשוט, אך הצמיחה המהירה של WeWork מראה כיצד ספקי המשרדים המסורתיים היו עד כה שאננים ואיטיים בתגובה לדרישת של הלקוחות לגמישות", הוסיף וולקר.

להערכתו, "דרישה זו תמשיך לגדול ככל שיותר חברות יאפשרו לעובדיהן לעבוד מרחוק. ההתקדמות הטכנולוגית תאפשר להרבה יותר אנשים לעבוד מהבית, והעלייה במספרם פירושה שחברות רבות ימצאו את עצמן בבניינים שלא מאוכלסים באופן מלא רוב הזמן. דבר זה יאלץ את החברות הללו לשלם שכר דירה על שטח לא מנוצל, ועם הזמן מנהלי הכספים של אותן חברות יראו את ההזדמנות להפוך עלות קבועה לעלות משתנה, ויאמצו אותה בשתי ידיים".

וולקר אומר כי לא רק הגמישות מהווה חלק מההצלחה של החברה, אלא גם הסביבת עבודה שיכולות החברות להציע לעובדים. "היום יותר מתמיד עובדים רגישים לסביבת העבודה שלהם", אמר וולקר. "הטבות כמו חדרי כושר, אזורים קהילתיים בלתי פורמליים וקפה טוב הם גורמים חיוניים אם חברות מעוניינות לשמח את עובדיהן. אלו יכולים גם להשתמש במשרדי WeWork במיקומים אחרים שבהם לחברה שלהם אולי אין משרד משלה". בהקשר זה נציין כי 50% מאתרי החברה ממוקמים מחוץ לארה"ב, גם בתל-אביב.

וולקר מציין גורם נוסף שמהווה זרז להצלחתה של החברה, והוא המיקום. "ההתמקדות של WeWork במציאת הבניינים הנכונים מהווה חלק גדול מההצלחה שלה", אמר. "האסטרטגיה ממוקדת-עיר של החברה משמעה שהיא נמצאת במיקומים שאליהם ניתן להגיע למשרדים רבים. הקרבה לתחנות הסעה חשובה מכל; לדוגמה, HSBC שוכר מקום בבניין של WeWork הסמוך לתחנת ווטרלו בלונדון - שמהווה ציר מפתח לדרום אנגליה. גם אם יותר עובדים עושים את עבודתם מהבית כיום, עדיין יהיה צורך להגיע למשרדים כלשהם לטובת פגישות עם לקוחות ועמיתים. WeWork מספקת חללים במיקום נוח, גמיש ואטרקטיבי עבור אותם מפגשים כמו אלו. מדובר בנוסף בחללי עבודה בלתי פורמליים שמאפשרים לאנשים לקיים אינטראקציה שונה מהמוכר והידוע. אין היררכיה, שלא כמו המתווה המיושן של משרדים פינתיים. בקיצור, הם מציעים לאנשים דרך מודרנית לעבוד".

בסוף ספטמבר סוכנות הדירוג פיץ' הורידה את דירוג האשראי של We ו-WeWork בשתי דרגות ל-CCC+ - דירוג שמצביע על סיכון גבוה לחדלות פירעון. WeWork הנפיקה אג"ח לא סחירות בהיקף של כ-702 מיליון דולר המחלקות ריבית של כ-7.9% בשנה. בזמן כתיבת שורות אלו נסחרות האג"ח של החברה בתשואה גבוהה של כ-9.6%.

בנוגע לכישלון שבהשקעה עם ביטול ההנפקה, אומרים בשרודרס, כי "זה שחברות יכולות למצוא רעיון מוצלח להפליא לאו דווקא מצביע כי הן יהיו בהכרח השקעה טובה. אנו חושבים ש-WeWork כבר משפיעה באופן עמוק על שוק המשרדים בערים רבות והדבר רק יגדל. לאחר שעובדים התנסו בעבודה בסביבות מודרניות ונוחות, הם לא ששים לחזור לקשיחות של משרד מיושן. וכך גם עבור סמנכ"לי כספים שמגלים שהם יכולים לנהל את העלויות שלהם בצורה יעילה יותר". בשורה התחתונה, אומר וולקר, כי "WeWork מתרחבת במהירות אך הצלחתה מעוררת גם העתקים של המודל מצד חברות נוספות. אנו מאמינים כי השיבוש בשוק המשרדים ברחבי העולם אכן יורגש, אך האם WeWork עצמה תמשיך לשאת את הלפיד זו כבר שאלה אחרת".