יש לכם דירה שרשומה כמחסן? ייתכן שתצטרכו לשלם מס שבח מלא

בפסק דין מהפכני שניתן לאחרונה על ידי ועדת הערר בתל אביב, נקבע כי נכס ששימש זה עשרות שנים למגורים ואשר מכיל את כל המתקנים הנדרשים למגורים, לא ייחשב "דירת מגורים" לפי החוק, ובמכירתו המוכרים לא יהיו זכאים לחישוב המס המופחת המיועד לדירות מגורים (החישוב הלינארי החדש) אם יש לו ייעוד תכנוני אחר.

באותו מקרה דובר בנכס שהינו בקומת קרקע של בניין המצוי ברחוב ביאליק בתל אביב, ואשר על פי חוקי התכנון והבנייה מוגדר כ"מחסן" ו"חדר כביסה". על אף ייעודו התכנוני, במשך שנים, שימש הנכס למגורים, הכיל את כל המתקנים הנדרשים למגורים ואף סווג לצרכי תשלום ארנונה על ידי העירייה כ"מגורים".
לימים, הנכס נמכר והמוכר ביקש כי סכום מס השבח ייקבע בהתאם ל"חישוב לינארי מוטב" המיועד לדירות מגורים. מנהל מיסוי מקרקעין טען כי הנכס כלל איננו "דירה" או "דירת מגורים" ולכן חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל ומיטיב פחות, והמוכר הגיש ערר.

חילוקי דעות בנוגע לסיבה לדחייה

ועדת הערר בתל אביב הגיעה, פה אחד, למסקנה, כי דין הערר להידחות, אולם חברי הוועדה נחלקו בדעותיהם לגבי הסיבה שבגללה יש לדחות את הערר.

השופט הרי קירש קבע כי נכס ששימש למגורים בניגוד לדיני התכנון והבנייה איננו יכול להיחשב כ"דירת מגורים" לצורכי מס ולכן יישללו במכירת נכס כזה הטבות המס. לדבריו, יש לפרש את המונח "דירה" כמבנה שהשימוש בו לצרכי מגורים מותר על פי דין, ומשכך אין זה משנה אם נעשה שימוש למגורים בנכס על פני שנים רבות או האם יש בנכס מתקנים הצריכים למגורים, אם לאו.

לעומתו, חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן קבע כי במקרה דנן, המוכר הסב מחסן לדירה בניגוד לדין התכנוני, נדרש מהרשויות להסיר מחדל זה ואף הוצא נגדו כתב אישום בגין שימוש חורג. משכך, לעמדתו, יש להפעיל לגביו את הכלל ש"לא יהא חוטא נשכר" ולשלול ממנו את הקלות מס השבח הניתנות לדירת מגורים.

עמדתו של רו"ח מיכה לזר שונה אף היא מעמדת קירש ופרידמן. לעמדתו, אין לקבל גישה כי בכל מקרה שבו הנכס מצוי במקרקעין שייעודם אינו למגורים, לא יראו בנכס זה דירת מגורים.

לעמדתו, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, בעיקר כאשר הנכס משמש שנים רבות למגורים והעירייה משלימה עם עובדה זו. במקרה דנן, נוכח דרישת העירייה כי הנכס יחדל מלשמש למגורים, אין לראות בנכס הנמכר דירת מגורים.

פסיקה זו הינה תחילתו של "מדרון חלקלק", אשר אין לדעת לאן יגיע. על כן, יש להביא בחשבון כי במכירה של דירות מגורים אשר היתר הבנייה שלהן איננו למגורים, או אף כאשר מדובר בדירה שמפוצלת ללא היתר וכדומה, נישומים עלולים לאבד את זכאותם לשיעור מס מוטב ועשויים להיות ממוסים בשיעורי מס רגילים אשר עשויים להגיע עד כ-40%.