"הקונץ זה לקנות אדמה בזול": היזמים שמפסיקים לפזול הצידה

כשירון אדיב וכידן דהרי רכשו באפריל 2017 את חברת הנדל"ן המניב תנופורט מידי כונסי הנכסים של נכסי אליעזר פישמן, בשוק הרימו גבות. השניים, שעד אז היו אלמוניים למדי, שילמו 160 מיליון שקל וגברו על אנשי עסקים מוכרים כמו משפחת דיין - מבעלי חברת ADO, שבדיוק נמכרה לאדלר הגרמנית - ורני צים.

שנה אחרי כן הם שוב הפתיעו את השוק, כשהתמודדו על רכישת השליטה בבזק. במשך שלושה חודשים הם "רקדו טנגו" עם הכונסים, ועם הבנקים הנושים של בזק, שאותה התכוונו לרכוש תמורת 200 מיליון שקל ועוד מרכיב של אפסייד בגובה 250 מיליון שקל. בסופו של דבר, אף שהגישו הצעה כתובה, היא לא התממשה לכדי עסקה.

מה פתאום חשבתם לרכוש את בזק?

"ראינו בזה הזדמנות עסקית, ובאמת בזמנו היינו יכולים לרכוש אותה במחיר נמוך בהרבה מהמחיר שבו היא נרכשה בפועל".

ביוני האחרון אמנם רכשה סרצ'לייט את השליטה בבזק תמורת 458 מיליון שקל, אולם בשוק אומרים כי לא ניתן להשוות בין העסקאות כי בעוד כידן ודהרי הציעו לרכוש את השליטה על ידי רכישת השליטה ביורוקום, הרי שסרצ'לייט רכשה את השליטה באמצעות רכישת ביקום, הנמצאת שתי קומות מתחת בפירמידה. נוסף לכך, העסקה עם סרצ'לייט נעשתה שנה לאחר שהתנהל המו"מ עם תנופורט, ובמהלכה חלה הידרדרות בכל החברות מקבוצות יורוקום ומשבר במניות בזק.

אם זו כזו הזדמנות לעסקה, מה גרם לכם לסגת? כבר הגעתם ממש לקו הגמר.

"החלטנו שזה יגזול מאיתנו הרבה זמן, ושאנו צריכים את הזמן הזה כדי להתמקד בתנופורט. בסופו של דבר, החלטנו שאנו מתמקדים רק בנדל"ן מניב בארץ. החלטנו גם שאנו לא הולכים לחו"ל, אלא מתמקדים בנכסים כאן. אנשי עסקים משקיעים בכל מיני תחומים, למשל, הרבה מאוד חברות נדל"ן מושקעות בקנאביס".

מעניין אתכם קנאביס?

"לא, אנחנו טובים במה שאנחנו עושים ורוצים להיות הכי טובים בזה. גם כשיש לנו הזדמנויות לקנות נדל"ן בחו"ל, אנחנו לא נכנסים לזה. גם המתחמים שקנינו בהמשך, הם מתחמים שנמצאים בסינרגיה עם החברה שלנו".

עסקת נדל"ן נוספת שעמדה על הפרק תוך כדי ההתמודדות על רכישת בזק, היא רכישת בית יורוקום בבורסה ברמת גן, תמורת 65 מיליון שקל. בסופו של דבר, קנדה ישראל רכשה את הבניין, תמורת 66 מיליון שקל.

אדיב ודהרי: "בדקנו את העסקה כשם שבדקנו עסקאות אחרות, ולא רכשנו, מפני שהחלק הנרכש בבית יורוקום היה מכניס אותנו למושע (בעלות משותפת - ה.מ) עם בעלים נוספים, ואנו מעדיפים לשלוט 100% בנכס".

אדיב היה הבעלים של מפעל משפחתי קטן לייצור מגבונים, שבהמשך התרחב לכיוון חיתולים, כשרכש מכינוס נכסים את מפעל טפנוקים של קיבוץ עמיר.

בעיצומה של המחאה החברתית יצאה החברה - DPL, עם מותג דיסקאונט של חיתולים בשם בייביסיטר, וב-2015 נמכרו 80% מהחברה לניאופארם לפי שווי של 100 מיליון שקל.

דהרי מנהל רומן עם תחום הנדל"ן מאז שהוא זוכר את עצמו, ובין היתר הספיק למכור מגרש באזור התעסוקה בנתניה ברווח יפה, לאחר ששינה את התב"ע שלו למסחר, ובבעלותו נדל"ן מניב בכמה מקומות בשרון.

כשרכשו השניים את תנופורט המחזיקה מחסנים לוגיסטיים, שטחי מסחר ומחסני קירור - 14 במספר, בשוק ידעו לומר שהמחיר טוב, ושהשניים עשו את עסקת חייהם. בין הנכסים הבולטים של החברה: קניון B-Mall עד הלום, MALL כנרת בצומת צמח, מרכז הקניות B-Mall בצומת בילו, B-Mall בית יהושע, ובית קירור גדול בנתיבות.

הסדרת נכסים לפני העלאת שווי

כשהגיעו לחברה, הם אומרים, גילו שומנים, נכסים המושכרים במחירים לא ריאליים ונכסים שמעמדם לא הוסדר מול המינהל. "הנושא של הסדרת הנכסים כל הזמן עמד לנגד עינינו", הם אומרים. "זה היה חשוב יותר מהעלאת השווי של נכסי החברה".

בראש הנכסים שהיה צורך להסדיר את הסטטוס שלהם מול המנהל, היה מתחם ביל"ו: מקרקעין של 25 אלף מ"ר, ושטח בנוי של 11 אלף מ"ר, שאף ששימש למסחר, לא היה לו אישור למסחר. עבודה מאומצת מול רשות מקרקעי ישראל נשאה פירות, וביולי האחרון נתנה הוועדה המקומית של המועצה האזורית גזר לתנופורט אישור חורג למסחר למשך שלוש שנים. "כשרכשנו את החברה, מרכז ביל"ו היה עם צו סגירה והריסה", אומרים אדיב ודהרי, "אבל החברה נתנה דגש מאוד חזק על הסדרה של המתחם הספציפי הזה, ואחרי שנה וחצי של עבודה, קיבלנו היתר לשימוש חורג, ואנחנו בדרך לתב"ע כללית של כל האזור. המועצה שם תומכת בנו ועוזרת לנו".

המתחם לבדו מניב לתנופורט הכנסות שנתיות של 9 מיליון שקל, והשימוש החורג וכן הצפי להסדרה כוללת בעקבות התב"ע, מאמינים אדיב ודהרי, יביאו לנכס - המוערך כיום ב-36 מיליון שקל, אפסייד של עשרות מיליוני שקלים.

מאז רכשו את החברה הם העלו את שכר הדירה לדיירים במקומות שבהם שכר הדירה לא היה ריאלי. איך הם מסבירים את העובדה שנכסים הושכרו במחירים לא ריאליים? "פישמן הוא גאון נדל"ן", הם מסבירים, "אבל הוא פחות הקדיש לזה תשומת לב".

הכנסות החברה במחצית הראשונה של 2019, עמדו על 30.6 מיליון שקל, עלייה של כ-5.4% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, כתוצאה מעלייה בדמי שכירות לשוכרים קיימים וכניסה של שוכרים חדשים.

חיסכון במשכורת של מנכ"ל

בצד כל המהלכים הללו, ביקשה החברה לטפל גם בנושא המימוני, ולמחזר את הלוואותיה. בזמנו, לצורך רכישת החברה, נטלו בעליה הלוואה של 140 מיליון שקל מקרן קלירמארק.

בתחילת 2018 ביצעה החברה הנפקה ראשונית של אג"ח, שבה גייסה 316 מיליון שקל, ששימשו הן לפירעון ההלוואה לקלירמארק, והן לפירעון הלוואה בנקאית בגובה 230 מיליון שקל, שהייתה לחברה עוד מימי פישמן. את הפער הם סגרו באמצעות הלוואה שנטלו מקרן ארבל, בגובה 55 מיליון שקל.

הנכסים שהיו משועבדים בשעתו לבנק לאומי, שנתן את ההלוואה הבנקאית, שועבדו בעקבות גיוס האג"ח למחזיקי האג"ח. "יצאנו בתשקיף ועשינו רוד שואו", הם אומרים, "שבו סיפרנו את הסיפור של החברה, שמשוערכת נמוך, וקיבלנו דרישה של יותר ממיליארד שקל. גייסנו חוב בריבית של 2.3% ובכך סיימנו גם את ההיבט המימוני, שזה עוד נכס של החברה. רמת המינוף שלנו היום היא מאוד נמוכה ואנו יכולים לשרת חוב גדול בהרבה מ-300 מיליון שקל".

בצד השבחת הנכסים והטיפול בהיבט המימוני, ממשיכה תנופורט להגדיל את פורטפוליו הנכסים שלה: בין היתר רכשה בניין משרדים בקרליבך, תמורת כ-16 מיליון שקל, וכן קומת משרדים; מתחם מסחרי במגדל העמק; בניין משרדים בבאר שבע; וכן מגרש בן 12 דונם בבית ליד, שמיועד בחלקו ללוגיסטיקה ובחלקו למסחר. השאיפה שלהם, אומרים אדיב ודהרי, היא "להפוך את המתחם בבית ליד לביל"ו סנטר הבא. זה מיקום מעולה, יש לנו כבר דרישה של 200 שוכרים לשם".

גם במישור הפרסונלי היו שינויים. בפברואר האחרון עזב את החברה מי ששימש מנכ"לה בשש השנים האחרונות, בני כלסי. כשנה לפני כן, וימים ספורים לאחר הנפקת האג"ח, עזבה את החברה סמנכ"לית הכספים רוונה סמט, שהספיקה לכהן בתפקידה שלושה חודשים בלבד. אדיב ודהרי טוענים, שאין קשר בין העזיבות. בעקבות עזיבת המנכ"ל, הם אומרים עוד, נחסכו 100 אלף שקל בחודש, שכן כרגע דהרי משמש כמנכ"ל.

בראייה קדימה, הם שואפים להרחיב את היקף הנכסים של תנופורט המשמשים ללוגיסטיקה וקירור, היושבים על קרקעות זולות. "בנתיבות יש לנו מתחם של 70 דונם, פארק תעשייה ולוגיסטיקה עם 30 אלף מ"ר בנוי", הם אומרים. "זה נכס שמניב עשרות אחוזי תשואה. הקונץ זה לקנות אדמה בזול, ולבנות עליה מרכז".