אלה הם המתעשרים החדשים במחוז מרכז

על רקע הבנייה המואצת באזור המרכז, מתוכננות גם ריאות ירוקות: בתוכנית המתאר המחוזית למחוז מרכז (תמ"מ 21/3), שאושרה ב-2003, הוגדרו שבעה אזורי הנופש המטרופוליניים (אנ"מים).

האנ"ם שונה מסתם קרקע חקלאית, גן לאומי או שטח ציבורי פתוח. זהו שימוש קרקע ה"מייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד".

התוכניות קובעות כי מרבית השטחים באנ"מים צפויים להישאר פתוחים וללא פיתוח, אולם ניתן יהיה להקצות עד 15% מהשטחים הצמודים ליישוב עירוני לבנייה, כולל מבני מגורים, תעשייה ומסחר, וכן מתקני נופש (מגרשי טניס, כדורגל וכיו"ב. ג.נ).

אין להקל ראש בערכם הכלכלי של 15% האלה שכן מדובר במצטבר במאות דונמים של קרקעות שיהפכו מ"סתם" חקלאיות, למניבות. ככל שהתוכניות המפורטות לאנ"מים מקודמות מסתבר כי ישנם בעלי קרקעות שיתעשרו, אך מאות בעלי הקרקעות האחרים, שנכללו בתחום האנ"מים בעל כורחם ובשטחם לא יהיה כל פיתוח, אינם מרוצים.

"יש אנשים שהתעשרו"

בני גורן מכפר שמואל מספר שלמשפחתו יש כמה דונמים באזור מחלף ראשונים, שליד ראשון לציון. שטח זה, שמדרום לכביש 431 אמור להיות חלק מאנ"מ "גבעות הכורכר", שיתפרס על שטחי של כ-5.200 דונם בתחומי הערים רחובות, נס ציונה ומועצה אזורית גן רווה.

גורן אינו מתנגד לאנ"מ, אך הוא חש שלמשפחתו נעשה עוול: "התחתנתי עם נכדה של אחד מעובדי היקב בראשון, שקיבל בזמנו כהשלמת הכנסה קרקע באזור שבו היום נמצאת תחנת הרכבת החדשה במחלף ראשונים. מאחר שמדובר בקרקע חקלאית עלה הנושא אם לכשיוקם כאן אזור הנופש המטרופוליני אנו נהנה מהקרקע. אנחנו ציפינו שתהיה שוויוניות, אך מסתבר שיהיו כאלה שיקבלו בינוי. אלה יזכו בפיס, ואנחנו כלום".

יצחק קאופמן, עו"ד מתל אביב, קיבל מהוריו חמישה דונם של אדמה חקלאית באזור מושב נורדיה, שהם חלק מאנ"מ "אילנות": "עד עכשיו הזכויות היו משותפות, כמו במושע, דהיינו בכל גרגיר יש 15% לבניה. מאז שפורסמה תוכנית האנ"מ לראשונה היה ברור שהתגמול על בנייה ב-15% מכלל השטח יתחלק בין כל בעלי הקרקעות.

"אבל דניאלה פוסק, לשעבר מתכננת מחוז מרכז, קבעה איפה יבנו ומי יתוגמל וכך יצרה עיוות. מכל החלומות והתקוות שלנו נשארנו עם שבר. עד עכשיו המצב היה ש-15% חלים על כל התוכנית, עכשיו נוצר מצב שיש אנשים שהתעשרו. המוטיבציה של מנהל התכנון במקרה הזה היתה שהמדינה לא תצטרך לשלם פיצויים. זה שיש אנשים שזה כל רכושם, שזו הפנסיה שלהם היה פחות רלוונטי".

עו"ד יפעת בן אריה, מנהלת מחלקת התכנון והבנייה במשרד עו"ד צבי שוב, מציינת: "אזור הנופש המטרופוליני שונה מאזור הגוש הגדול ושדה דב, מאחר שבאזורים אלו כל בעלי הקרקע נכנסים לתכנית איחוד וחלוקה, כשמה כן היא מאחדת את כל הזכויות על כל שטח התוכנית ומחלקת אותן מחדש. כך כולם מתחלקים ב'עוגת' הזכויות. לעומת זאת, באזור הנופש המטרופוליני לפי מה שמסתמן כעת מתוכנית הבננה, רק 15% מהבעלים יתחלקו בזכויות לבנייה, שעה שאחרים יישארו בייעוד הנופש המטרופולני, אך לא יזכו למעשה להתחלק בשטח לבינוי".

התייחסות שאינה שוויונית לשתי יחידות קרקע סמוכות

במינהל התכנון לא נענו לפנייתנו בעניין זה, וגם גיא קו ונקי, מתכנן הערים האחראי מטעם מנהל התכנון לדוח החוקר בעניין אנ"מ השרון (התחום שבין רעננה לבני ציון ובצרה, כביש 4 וכביש 2) לא היה מוכן להתראיין לכתבה זו.

אבל סוגיית הרווח הפוטנציאלי מהשטח החקלאי עלתה כבר בדוח שהכין ב-2018. קו ונקי המליץ לדחות במסמך זה את ההתנגדויות הנוגעות לאיחוד וחלוקה, או אפשרות לפיצוי. לדבריו, התוכנית ממילא מאפשרת המשך שימוש חקלאי ואינה מייעדת את הקרקע החקלאית להפקעה. כמו כן, אין חובה להשתמש במנגנון האיחוד וחלוקה כשמדובר מחוץ לתחומי תוכנית ספציפית.

קו ונקי תופס את האנ"מ כמקשה אחת, כמו עיר, או מושב, שיש בהם כמה אזורי תכנון: "שיקולים תכנוניים מצדיקים פעמים רבות התייחסות שאינה שוויונית לשתי יחידות קרקע סמוכות: ייעוד של מבנה בן קומה אחת לשימור בצמידות לגורד שחקים, או קביעת תיחום ברור לבינוי עירוני כאשר מצדו האחד תיועד קרקע למגורים ומצדו האחר ליער, או שמורת טבע", כתב בדוח.

עו"ד צבי שוב, המייצג אחדים מבעלי הקרקעות שקופחו כביכול כתוצאה מהכרזת האנ"מ, סבור שגישתו של קו נקי, על פיה התוכנית איננה מכשיר לפיצוי, תגרום לבעיות במימושם של כל האנ"מים: "תוכנית הבננה (במסגרת אנ"מ נורדיה. ג.נ), שהיא תוכנית מפורטת ראשונה מכוח תמ"מ 3/21 לא מחלקת את ה-15% בין כלל בעלי הזכויות אלא רק למי שסומן בתכנית זאת כשטח לפיתוח. להערכתי, אותם בעלי קרקעות אשר נמצאים מחוץ לשטחי הפיתוח המיועדים לשימושים עירוניים ומסחריים, צפויים להגיש התנגדויות ותביעות רבות נגד המדינה וועדות התכנון שלה, תביעות העלולות לתקוע את תכנון ומימוש כל האנ"מים לעוד שנים רבות ועל ידי כך לתקוע גם את בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור נוספות שיכולות להיכנס לשוק". 

האנ"מים של מחוז מרכז-מתוך "פארקים ואזורי נופש מטרופוליניים בישראל", בעריכת איריס האן, מכון ירושלים לחקר ישראל, 2011