עליית מחירי הנדל"ן כבר בדרך, ולא רק כחלון והקבלנים אשמים

מחירי הנדל"ן בישראל עומדים לפני גל עליות חדש ומשמעותי - וזה לחלוטין לא בגללנו. נכון שאנחנו אוהבים לחפש את האשם אצלנו, ואין עיתוי טוב יותר לעשות את זה מאשר ערב יום הכיפורים, אבל הפעם כחלון לא אשם, הקבלנים לא אשמים וגם לא השיתוק הפוליטי שגרמו הבחירות החוזרות ונשנות. הכוח שמניע את עליית המחירים הבאה, נוצר הרחק מכאן ואין לו שום קשר למספר התחלות הבנייה או לאוזלת ידה של הממשלה.

ריבית המשכנתאות בישראל יורדת מתחילת השנה, ירידה אטית אך עקבית. עלות המשכנתה כבר חזרה לרמות השפל של 2016, לימים שבהם בנק ישראל שקל הרחבה כמותית והורדת הריבית מתחת לאפס, כך לפי הנתונים המעודכנים האחרונים שפרסם בחודש שעבר בנק ישראל. ירידת ריבית המשכנתאות היא תוצאה של ירידת הריבית לטווח הארוך. הביטוי הבולט לכך הוא אגרות החוב של ממשלת ישראל שמחיריהן המריאו ב-20% מתחילת השנה (כשמחיר האיגרת עולה, התשואה עליה יורדת). אגרת חוב של ממשלת ישראל ל-10 שנים נותנת היום קצת יותר מ-0.8% לשנה - התשואה הנמוכה ביותר אי-פעם.

מה זה יעשה לשוק הנדל"ן? ירידת הריבית לטווח הארוך מזרימה דלק למנוע שדוחף למעלה את מחירי הנדל"ן. הדלק עובד פעמיים: ראשית, ככל שעלויות המימון זולות יותר - כך השקעה בנכסים ובפרויקטים בעלי תשואה גבולית הופכת לכדאית. שנית, התשואה האפסית מרחיקה משקיעים מאפיקי השקעה אלטרנטיביים ודוחפת אותם בחזרה לשוק הנדל"ן.

ועכשיו לשאלה המעניינת - מי אשם בירידת הריבית. האשמים הם הבנקים המרכזיים בעולם, בעיקר אלה של יפן ושל אירופה, שמחזיקים את שער הריבית מתחת לאפס ורוכשים אגרות חוב של הממשלות שלהם בטריליוני דולרים, בלי להתחשב כלל בתשואה שיקבלו. רוב אגרות החוב של הממשלות באירופה נסחרות היום בתשואה שלילית. המוני משקיעים שבורחים מאגרות החוב עם התשואה השלילית, מחפשים בכל העולם אג"ח שנותנות עדיין תשואה חיובית, כמו אלה של ממשלת ישראל.

גם אחרי שעלו ב-20%, האג"ח של ממשלת ישראל נחשבות אטרקטיביות מאוד - כי ישראל נתפסת ככלכלה יציבה והחזקה באג"ח שלה נחשבת השקעה סולידית שנותנת 0.8% לשנה, שזה יותר טוב מכלום והרבה יותר טוב מתשואה שלילית.

וכך רוכשי הדירות והמשקיעים בנדל"ן בישראל נהנים מבועה עולמית ענקית בשוק האג"ח הממשלתי שניפחו הבנקים המרכזיים. החיפוש הנואש של המשקיעים בעולם אחרי תשואה חיובית אמנם יחסוך לנוטלי משכנתאות מאות ואולי אלפי שקלים אבל שופך שמן על מדורת מחירי הנדל"ן.