אם המערכת לא תתחשב ביזמים, התחליף לתמ"א 38 יישאר על הנייר

הטיפול בקבורתה של תמ"א 38 נראה כתגובה להודעות הנמהרות שהוציא מינהל התכנון לפני מספר חודשים על סיום התוכנית. בישיבה שכינסה שרת השיכון והבינוי, יפעת שאשא ביטון, התברר שאין למדינה שום חלופה אמיתית ביד, למעט אוסף של אמירות ונוסחאות, שיצטרכו להתגבש לכלל משהו מאוזן, וכרגע אין כזה. הטענה שתמ"א 38 יצרה איזון כלכלי מסוים ליזם, אך במקומות שונים הרשות היא ששילמה את המחיר הסביבתי של הפרויקט - הקמת תשתיות וויתור על היטלי השבחה - נכונה. ואולם העקרונות שנדונו בישיבה באים לתת פתרונות לרשויות על חשבון ההיתכנות היזמית. ואם המערכת לא תתחשב ביזמים - התחליף לתמ"א 38 יישאר על הנייר.

הכלל הבסיסי בכל פרויקט נדל"ן אומר שככל שהעלויות של היזם עולות, הוא ינסה לבנות יותר; כשמטילים עליו היטלי השבחה, הוא יבקש יותר יחידות. התוצאה: הבעיות שעליהן מתריעות כיום הרשויות רק יתעצמו. מעבר לזה, פרויקטים גדולים יותר אורכים זמן רב יותר. הם זוכים להתנגדויות רבות יותר מצד השכנים ולדיונים ממושכים יותר בוועדות התכנון והערר, ולעתים גם מגיעות לבתי המשפט. לכן סביר להניח שבמצב כזה הרשויות יגיעו ל"הסכם", עם היזמים: הראשונות יוותרו על היטלי ההשבחה והאחרונים יוותרו על הפרויקטים.

האם העיריות בשלות לקבל לידיהן את האחריות על תמ"א 38? כבר לפני 15 שנה ויותר נשמעו הטענות הללו בפני הוגי תמ"א 38, בראשות מי שכיהן אז כראש מינהל התכנון, שמאי אסיף. בישיבת מינהל התכנון שנערכה באוגוסט 2004, אמר אסיף למהנדסי הערים כי אם הם היו יוזמים תב"עות משלהם לחיזוק מבנים בערים שלהם - הוא לא היה יוזם את תמ"א 38. האם העיריות של 2019 שינו את הגישה? כלל לא בטוח. יש אינדיקציות לכך שעיריות שונות משתמשות בהליכי תכנון כאמתלה שלא לקדם כלום.

כדאי להדגיש שעיקר ההתנגדות לתמ"א 38 מגיע מרשויות במרכז הארץ, שבהן נבנו הוקמו הרבה פרויקטים, ואולם ברוב הרשויות המקומיות היו מברכים על תמ"א 38 שתגיע במתכונתה הנוכחית, רק שתגיע.

ולבסוף: העובדה שתמ"א 38 לא תגיע לפריפריה הייתה ידועה גם להוגי התוכנית. הפתרון שלהם אז היה להטיל על הממשלה את המחויבות לסבסד פרויקטים של תמ"א 38 בפריפריה. עד היום זה לא קרה, ותמ"א 38 לא אשמה בזה. לכן גם ניתן להניח, שהרעיון להקמת קרן מימון לתמ"א בפריפריה לא ימומש. לפיכך נראה שאם בתוך שלוש השנים שהוקצבו להמשך חייה של תמ"א 38 לא יוכנסו שיפורים ואיזונים לתחלופה - תמ"א 38 תמות ללא יורשים.