התמ"א יוצאת לפנסיה בשיא: כרבע מהדירות במחוז ת"א נבנות במסגרת תוכנית החיזוק

אחת מתשע דירות שהוקמו בשנה האחרונה נבנתה במסגרת תמ"א 38; במחוז תל אביב מדובר באחת מארבע דירות - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) למחצית השנייה של 2018 והמחצית הראשונה של 2019. תמ"א 38 הפכה לחלק משמעותי בנוף הבנייה בישראל, והשינויים המתוכננים בה מחייבים התייחסות לסכנה שבביטולה ללא מתן חלופה הולמת.

על הארכת התוכנית בשלוש שנים והשינויים בה החליטו אמש גורמים מקצועיים וממשלתיים המעורבים בנושאי ההתחדשות העירונית שהתכנסו בלשכת שרת השיכון והבינוי יפעת שאשא-ביטון. במהלך שלוש שנות ההארכה, כך הוחלט, תעבור התוכנית שינוי גדול: ראשית, היא תהפוך מתוכנית ארצית לתוכנית מקומית בסמכות ועדות התו"ב המקומיות; ייבחן תיקון חקיקה שיאפשר לרשויות לגבות היטל השבחה חלקי (כיום יש פטור אוטומטי); ויקודם תיקון חקיקה בנוגע להקמת קרן ייעודית למימון חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בפריפריה.

 המספרים חושפים - תמא 38

הנושא האחרון הוא אחת מהבעיות הכאובות של תמ"א 38: בדיקת נתוני הלמ"ס מעלה כי במחוז הצפון הוחל בהקמת 73 דירות בלבד בתמ"א 38, כולן בגרסה השנייה של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2); מדובר ב-1.3% בלבד מכלל התחלות הבנייה בתקופה זו; בפריפריה הדרומית הוחל בהקמת 333 דירות במסגרת התמ"א, כולן בגרסה של חיזוק ובנייה על הגג (תמ"א 38/1). ואולם גם הבנייה הזו הגיעה בקושי ל-4% מסך התחלות הבנייה במחוז.

בפועל המציאות עגומה אף יותר מהסטטיסטיקה, משום שחלק ניכר מהתמ"א בצפון מבוצע בנהריה, וחלק משמעותי מהתמ"א בדרום נעשה באשדוד, כך שברוב היישובים בדרום ובצפון המונח תמ"א 38 אינו אקטואלי.
לפיכך, לנוכחים בישיבה לא היה אלא להסכים עם שרת השיכון, שהתמ"א לא השיגה את המטרה שלשמה הוקמה - טיפול באזורי הסיכון בפריפריה.

הביקורת של מינהל התכנון, שלפיה קידום פרויקטים עבור הבניין הבודד פגעה במרקם העירוני ולא ניתן מענה מספק לתשתיות החשובות לרווחת התושב כמו גני ילדים, הרחבת מדרכות ועוד, דומה מאוד לביקורת שהטיחו בתוכנית רשויות מקומיות. אם תמ"א 38 תעבור לסמכות הוועדות המקומיות, יש להניח שהדבר יבוא לידי ביטוי במסמכי מדיניות או תוכניות מתאר מקומיות להתחדשות עירונית.

השאלה מה יקרה אם הממשלה לא תגיע לחלופה טובה, וכאן קיים סיכון לירידה משמעותית בהיקפי הבנייה בישראל. אמנם בפריפריה, כאמור, התמ"א לא הצליחה כלל, ואולם בהיבט ארצי, התחלות הבנייה של תמ"א 38 היוו כ-11% מכלל התחלות הבנייה בשנה שבין יולי 2018 ליוני 2019. תמ"א 38/1 של חיזוק היוותה 4% מכלל ההתחלות ותמ"א 38/2 של הריסה ובנייה מחדש היוותה 7%. במחוז תל אביב כאמור דירה אחת מכל ארבע הייתה של תמ"א 38.

"אין תחליף לתמ"א 38", אומרת השמאית והמשפטנית נחמה בוגין. "כל עוד אין תחליף אמיתי לתמ"א 38, ביטולה יביא לירידה בהתחלות הבנייה בהיקף של אלפים, בעיקר באזורי הביקוש", מסכמת בוגין.

עו"ד ישי איצקוביץ אמר כי "ההחלטה משמעותית בשני היבטים. לטווח הקצר והמיידי, הארכה של שלוש שנים מעניקה אוויר לנשימה ומפזרת את הערפל ואי הוודאות ביחס לפרויקטים בתהליכים מתקדמים. בטווח הבינוני והארוך, נראה שמה שהיה הוא לא מה שיהיה והתמ"א תשנה את פניה באופן שתיתן לרשות המקומית סמכויות נרחבות יותר, תערער את שאלת ההיתכנות הכלכלית עקב ביטול הפטור מהיטלי השבחה ותיתן מענה לצורכי הציבור. בעניין זה ניתן לומר כי רב הנסתר על הגלוי ומוטב שההסדרים ייקבעו ויאושרו בהקדם. הדבר נכון גם בהקשר להוראות המעבר".

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ היוצא ומנכ"ל לי-רן ייזום, אמר כי "אני מעודד מאוד מהמתווה המוסכם, בעיקר משום שהוא צפוי להפחית את הביורוקרטיה בוועדות התכנון. כולי תקווה כי המתווה החדש ישנה את הגישה של ראשי ערים, שפועלים כיום בכל כוחם לעצור פרויקטים כאלה".

לעומתו, יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים, מזהיר כי "ההחלטה מכניסה את השוק לאי ודאות מטלטלת בשלוש השנים הקרובות. ביטול הקלות המיסוי משמעו סוף להתחדשות העירונית במרכזי הערים".