הניסוי של מדד הדירות החדשות נכשל, וכולנו משלמים את המחיר

מחירי הדירות עולים לאיטם. לא מזנקים ולא קופצים כבעבר, אבל עולים. בחודש של יולי-אוגוסט הם רשמו פלוס קטנטן של 0.1%, מתחילת השנה הם עלו באחוז, ואילו בשנה האחרונה - ב-1.3%, כפי שפורסם אתמול במדד ספטמבר. במצב כתיקונו, כל זה לא היה נחשב לדרמה, אבל המצב אינו תקין. העלייה הרגועה הזו במחירים נעשית למרות המאמצים הכבירים והמשקולות הממשלתיות הכבדות להוריד את המחירים. השוק אומר את שלו.

ואולם לצד מדד מחירי הדירות, מתקיים לו מדד מחירי הדירות החדשות, מדד שנוצר בעקבות לחצים של אנשי כחלון, ושעורך ממוצע בין מחירי הדירות החדשות שנמכרות. מדד זה מצביע על ירידה במחירי הדירות החדשות שנמכרות. הסיבה הגלויה לכך היא שדירות מוזלות שנמכרות במסגרת "מחיר למשתכן" מהוות כ-40% מכלל הדירות החדשות שנמכרו; ואולם אמירה מעניינת של הלמ"ס היא, שגם ללא שקלול מחיר למשתכן, מחירי הדירות החדשות רשמו ירידה. מה קרה?

כאן בא לידי ביטוי אחד מהעיוותים הרבים שהכניסה "מחיר למשתכן" לשוק הדירות, והוא ניפוח שוקים פיקטיביים של דירות במקומות שהשוק האמיתי שלהם נמוך בהרבה.

שלושת המקומות הראשונים במכירת דירות חדשות בחודשים יוני-אוגוסט, היו חריש, אור-עקיבא ובאר-שבע; אם מסתכלים על כל צמרת המכירות בישראל בחודשים הללו, נכללות בה ערים כבית שמש, יבנה, טירת הכרמל, קריית מוצקין, עכו, אשקלון. בחלקן נמכרו דירות במחיר למשתכן, אבל לא בכולן.

הקבלנים הפנימו מהר, שבמצב שבו משקיעי הנדל"ן נמוגים מהשוק ומשפרי הדיור נמצאים במצב המתנה, מי שמכתיב את הביקושים הם הזוגות הצעירים. לכן יצרו מנגנון עצמאי משלהם לבניית דירות מוזלות, שיתחרו במחיר למשתכן. זו הסיבה לכך שמחיר עיסקה על דירה חדשה, גם בשוק החופשי - יורד.

ירידות אלה, לצד העליות הכוללות של המדד, מבליטות עד כמה התקוות שתלו באוצר במדד מחירי הדירות החדשות, שהוא זה שיוריד את המדד הכולל - היו מופרכות ולא מקצועיות. את המחיר לניסוי הכושל הזה משלם כלל הציבור, ובמיוחד רוכשי דירות צעירים, שחלק מהם יקומו יום אחד בבוקר וישאלו את עצמם, מה גרם להם לקנות דירה במקום שלא חלמו לגור בו, לא רצו, ולא הצטרכו.

ומה הלאה? ההתערבות הממשלתית הבוטה בשוק הדיור במטרה להוריד מחירי דירות נכשלה. ואולם שוק שבו חריש ואור עקיבא מובילות את רשימת המכירות, והצעירים מהווים יותר ממחצית ממנו - הוא שוק חולה, שדורש ריפוי מהמכות הממשלתיות שניחתו עליו בשנים האחרונות.

הבעיה, שעקב המציאות הפוליטית הקפואה, גם הטיפול בו יתעכב למעלה משנה, והשוק המשונה הזה ימשיך ללוות אותנו גם בעתיד הקרוב.