צרות של עשירים: מה עומד מאחורי ההתנגדות היוקדת של דיירי סי אנד סאן להרחבת הפרויקט

עשרות דיירי פרויקט היוקרה סי אנד סאן שצמוד לחוף הצוק בתל-אביב, ובעלי יחידות מלונאיות במלון West, מתנגדים לתוכנית לבניית פרויקט מגורי יוקרה ומלון בצמוד אליהם. כך עולה מהתנגדויות שהוגשו לאחרונה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב. בין המתנגדים כמה דמויות מוכרות ובהם איש הטלוויזיה חיים יבין, הפלסטיקאי ד"ר דב קליין ואיתן קונדה מבעלי מלון הדירות מנדרין הסמוך. עיון בפרוטוקולים של הדיונים בתוכנית מעלה תחושה של חוסר אחידות בקרב מוסדות התכנון וגרירת רגליים בקידומו, שמונעת מפרויקט הבנייה להתרומם במשך שנים רבות.

בניית המלון הפכה לבנייה למגורים

אזור המריבה נמצא בפינת הרחובות הרצל רוזנבלום ושמעון סאמט. בשנות ה-90 נבנה במקום פרויקט היוקרה סי אנד סאן, ובעשור שעבר נבנה בצמוד לו מלון הדירות WEST. צמד הפרויקטים הללו ידועים גם בשם "מתחם הצוק". אלא שזה היה רק החלק הראשון של פרויקט בנייה גדול בהרבה שטרם הושלם, ולמעשה תקוע כעשור. הקרקע שצמודה למבנים הקיימים נמצאת בבעלות חברת אשדר וקרן ריאליטי. בעבר תוכנן להקים במקום מבנה ביעוד מלונאי שדומה בגודלו למבנים הקיימים וכן 22 קוטג'ים. הבנייה בהתאם לתוכנית החלה בעבר, אך נעצרה בשלב המרתפים לפני מספר שנים לאור שינוי משמעותי בתוכנית. באחד מהדיונים בתוכנית החדשה סיפר מתכנן התוכנית, קובי יסקי, כי הוועדה לשמירה על הסביבה החופית (הולחו"ף) היא זו שביקשה "לסגת", לדבריו, עם הבינוי מזרחה, כדי שלא לבנות בקרבת הים, ו"בתמורה" תינתן אפשרות לבנייה למגורים.

ואכן נערך שינוי משמעותי בתוכנית, ובין היתר הופקעו לטובת העירייה ארבעה דונמים משטחי התוכנית המקורית שנכללו בתחום ה-100 מטר שקרובים לים ושאסורים לבנייה. זאת לצורך הפארק החופי שהעירייה מתכנתת באזור.

לאחרונה אושרה להפקדה בוועדה המחוזית תוכנית חדשה לפיה ייבנו בקרקע צמד מבנים - מגדל מגורים יוקרתי (המכונה בתוכנית מגדל B). במגדל זה ייבנו 116 דירות מגורים. לצידו מתוכנן מבנה נוסף שישמש כמלון (מבנה C), ובו 198 יחידות בגודל ממוצע של 45 מ"ר. בסך-הכול כוללת התוכנית המוצעת כ-21 אלף מ"ר שטחים עיקריים, 8,600 מ"ר שטחי שירות, וחניון תת-קרקעי בהיקף של כ-47 אלף מ"ר.

בהשוואה לתוכנית הישנה - מדובר בתוספת בנייה משמעותית, דבר שלא נעלם מעיני בעלי הדירות בפרויקט סי אנד סאן. כ-40 מהם הגישו לאחרונה באמצעות חברת הניהול סי אנד סאן מנג'מנט בע"מ התנגדות מפורטת לתוכנית. את החברה מייצגות עורכות הדין ענת בירן וסיגל לחמני. בין היתר נטען בהתנגדות כי, "התוכנית המופקדת רומסת ברגל גסה את היחס בין שני הפרויקטים ומנפחת את היקפי הבנייה במתחם הצוק בכלל, ובמיוחד בחזית המערבית והדרומית שלו. התוכנית מציעה לבנות בו בניין היקפי וגבוה ששטחו עולה על 15 אלף מ"ר וכ-2,090 חדרי מלון, אולם כנסים, שימושים על גג המלון ועוד, תוך הפיכת הרצועה המפרידה בין שני הפרויקטים ל'חצר האחורית' של המלון, שתשמש לחניית אוטובוסים, פריקה וטעינה ועוד, ותהווה מקור למטרדים בלתי פוסקים עבור דיירי סי אנד סאן".

הדיירים אף מתרעמים על התנהלות ועדות התכנון: "בכל מאות עמודי תמליל ופרוטוקולים, בישיבות הרבות שנעשו ביחס לתוכנית המופקדת, שעסקו בעיקר ברווחיו של היזם ובפיצוי שעל המדינה - משום מה - לתת לו בגין כך ש'תרם' ממגרשו ארבעה דונם (שממילא אינו ניתן לבנייה בהיותו בטווח המאה מטר מהים). לא נאמרה כמעט מילה אחת ביחס בין שני המתחמים (סי אנד סאן והמתחם החדש, א'מ'), מידת ההפרעה שגורם התכנון מופקד לפרויקט הקיים, כאילו מדובר במתחם שקוף לחלוטין, חסר זכויות וכאילו התכנון נעשה בחלל הריק", כתבו בירן ולחמני.

טענה לנזקים בעשרות מיליוני שקלים

גם כמה מבעלי היחידות המלונאיות במלון West הגישו התנגדות לתוכנית, באמצעות עוה"ד דוד בסון ועזרא קוקיא. לטענתם לבעלי הדירות בפרויקט יש זכויות קניין על חלק מהקרקעות הכלולות בתוכנית החדשה, וכי היזמים לא היו רשאים לכלול אותן בתוכנית. "במידה והתוכנית המופקדת תאושר, הדבר יביא לפגיעה אנושה בתפקוד המלונאי של הפרויקט המצוי בחוף הים וסביבתו, כמו גם לפגיעה עצומה בזכויותיהם של המתנגדים ובנכסים אשר בבעלותם, במגוון תחומים, באופן המהווה התעלמות רבתי מבעלי הזכויות בשטח התוכנית". להתנגדות של בסון וקוקיא נלווה דוח של השמאי אוהד דנוס, שמעריך כי התוכנית המוצעת תביא לנזקים כלכליים שנאמדים בעשרות מיליוני שקלים לבעלי דירות קיימות.

באשדר ובקרן ריאליטי סירבו להתייחס להתנגדויות. עם זאת על עמדתם ניתן ללמוד מהפרוטוקולים של הדיונים השונים. היות והתוכנית נמצאת בסמוך לקו החוף, היא נבחנה בולחו"ף (הוועדה לסביבה חופית) ובולנת"ע (הוועדה לעניינים תכנוניים עקרוניים). בדיון שנערך במסגרת הולחו"ף לפני שנתיים, הביע מנכ"ל אשדר, ארנון פרידמן, מורת רוח מגרירת הרגליים בקידום הבנייה. "כמו שהיינו ילדים טובים ועצרנו את הבנייה ב-2010, חיכינו ושיתפנו פעולה עם רשויות התכנון...אני אומר - תנו לנו כבר לבנות. התוכנית הכי טובה מבחינתנו זו תוכנית מאושרת. אני מרוויח מזה שאני בונה בניינים, לא מזה שאני מקדם תוכניות שבסוף לוקח לי 20 שנה לאשר אותן ובסוף הן לא יותר טובות מבחינתי כלכלית ממה שהיה לי". 

מגורי קבע ביחידות מלונאיות?

דיון בתוכנית שהתקיים לפני כשנתיים במסגרת הולחו"ף חרג מהשיח ה"רגיל" על אחוזי בנייה וקומות. יו"ר הוועדה, רונית מזור, העלתה טענה בעניין שימוש לא חוקי לכאורה שמתבצע ביחידות המלונאיות של מלון West. "הוועדה תציין, כי כבר במצב הקיים, בנוי במתחם מגדל A אשר על אף ייעודו למלונאות, קיט ונופש, בהתאם לנתונים שנמסרו לוועדה, ככל הנראה משמש ברובו בפועל למגורים בניגוד להוראות התוכנית ולפסיקת בתי המשפט. הוועדה תציין כי מדובר בעבירה על חוקי התכנון והבנייה וכי מדובר בשיקול תכנוני שעל הוועדה לשקול במסגרת מכלול השיקולים התכנוניים". למרות דברייה לא ידוע על פעולות אכיפה שנעשו בתחום.