מגדלים באוויר: ממשלת ישראל חייבת לעודד בנייה לגובה

בפעם הראשונה שהגעתי לניו יורק, ראשי הסתחרר. גורדי השחקים העצומים היממו אותי, ואף שראיתי את העיר עוד לפני כן באינספור תמונות, כלום לא הכין אותי לדבר האמיתי. עוד באותה נסיעה ראשונה לארה"ב, כשביקרתי בערים אחרות שגם בהן מתגוררים מיליוני תושבים, שוב נדהמתי - רק שהפעם מהכיוון השני: אלפי קילומטרים רבועים של פרברים שבהם נדיר למצוא בתים בני יותר מקומה אחת נגלו לעיניי, וכולם פרוסים על פני מרחבים אדירים, מוקפים בחצרות ענקיות וירוקות, כמו כפר עצום שאיננו נגמר.

לא היה צריך להיות מומחה לנדל"ן כדי להבין מהיכן נובע ההבדל: בעוד שמנהטן היא אי קטן שגודלו 59 קילומטרים רבועים (רק מעט יותר משטחה של תל-אביב), ארה"ב כולה משתרעת על שטח כמעט בלתי נתפס בגודלו עבורנו הישראלים - יותר מ-9.8 מיליון קמ"ר, פי 473 משטחה של מדינת ישראל בתחומי הקו הירוק (20,770 קמ"ר). לכן, בעוד שבניו יורק כל פיסת אדמה יקרה יותר מזהב - בערי ענק אחרות בארה"ב, כמו אטלנטה, פיניקס או לאס וגא,ס מחיר הקרקע זניח, ואופי הבנייה בהתאם.

ישראל הקטנה והצפופה מתמודדת עם תנאי פתיחה שדומים יותר לאלה של מנהטן מאשר לאלה של אטלנטה. כמות הקרקע המוגבלת כופה תכנון עירוני מתאים, שאינו מתפרש לרוחב אלא לגובה. ואכן, ב-20 השנים האחרונות חזינו בזינוק חד בגובה הבנייה בישראל ובכמות יחידות הדיור שנבנו על כל דונם. התופעה הזו בולטת בעיקר בתל-אביב ובגוש דן, אך גם מי שמבקר בערים כגון חדרה, אשקלון או באר-שבע, נתקל כמחזה שבשגרה במגדלי מגורים חדשים בני 15 או 20 קומות, ולאחרונה אף יותר מכך.

סגנון הבנייה הזה אינו צפוי להשתנות אלא רק להתעצם, מאחר שכמות הקרקע במדינת ישראל לא צפויה לגדול. השאלה, אם כן, היא איך מתמודדים עם המצב הזה? רק לאחרונה פורסם כי מינהל התכנון מקדם תוכנית להגדלת הצפיפות בערים, ובניגוד למה שנהוג לחשוב, לא מדובר במדיניות רעה. מחקרים רבים הראו כי כאשר בנייה צפופה וגבוהה נעשית בצורה מתוכננת ובצמוד לפיתוח תשתיות מתאימות, הדבר דווקא משפר את איכות החיים האורבנית ומקצר מרחקים משירותים מסחריים וקהילתיים רבים בתוך העיר למרחקי הליכה.

למעשה, זהו רק צעד ראשון בכיוון הנכון. על הממשלה לעודד באופן פעיל בניית מגדלי מגורים בני 30 עד 40 קומות, ואף ליזום ולעודד תוכניות פינוי-בינוי לשם כך. המגדלים החדשים יחליפו את השיכונים הצפופים והנמוכים, שנבנו בסטנדרטים שהתאימו למאה הקודמת ויוצרים "פקק נדל"ני" מכוער ולא אסתטי במרכזי הערים הגדולות.

באופן זה ניתן יהיה להשיג ארבע מטרות במכה אחת: הגדלה דרמטית של היצע הדירות; שיפור החזות האורבנית בישראל; יצירת מרחבים ירוקים בתוך המרחב העירוני (מאחר שהמרווחים הגדולים יחסית בין המגדלים מאפשרים הקמת פארקים עירונייים); ושמירה על השטחים הירוקים המעטים שנותרו לנו מחוץ למרחבים העירוניים, באמצעות צמצום השטח שמיועד לבנייה חדשה.

החדשות הטובות הן שבניית מגדלים כאלה ותוכניות פינוי-בינוי כבר מתחילות לקרום עור וגידים במספר ערים בישראל, אך הקצב עדיין רחוק מלהשביע רצון.

על רקע המגמות הללו, סביר מאוד להניח כי רכישת נדל"ן וקרקעות תמשיך להיות אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים ביותר בישראל בעתיד הנראה לעין. האתגר של המדינה ושל רשויות התכנון איננו להפוך את מדינת ישראל הקטנה למה שנתוניה הטבעיים אינם מאפשרים לה להיות, אלא להפיק את המיטב מהנתונים הקיימים, כפי שנעשה בעזרת תכנון חכם לטווח ארוך במקומות כמו סינגפור, הונג קונג וטוקיו.

אם כיום כבר נפוצים ברחבי הארץ בניינים בני כ-20 קומות וכ-100 דירות, ניתן להניח בביטחון כי בעוד כעשור מהיום גם מגדלים בגובה כפול, שכבר ניתן לראות במקומות מסוימים, יהפכו לבניינים כמעט שגרתיים. מי שישכיל להבחין במגמה זו בזמן אמת ולרכוש נדל"ן וקרקעות, ייתכן מאוד שייהנה בהמשך מהגדלת אחוזי הבנייה ומרווח גדול על השקעתו. 

בכותב הוא בעלים ומנכ"ל של קבוצת רפאל נדל"ן